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El propietario de la vivienda en donde resido la va a vender: ¿Cuáles son mis derechos?
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¿Me tendré que mudar?

Tal vez no. La venta por sí sola de una propiedad no es una razón para el desalojo en nueva Jersey. Sin embargo, si el edificio tiene tres unidades residenciales o menos, y el comprador desea vivir en su unidad, puede que corra el riesgo de ser desalojado. El contrato de venta entre el propietario y el comprador debe estipular que su unidad esté desocupada al momento del cierre (el último paso en el proceso de la venta en donde se transfiere la escritura). Además, el propietario tiene que darle por lo menos dos meses completos de aviso antes de interponer una demanda de desalojo en el tribunal.  La notificación no puede tener validez antes de que su contrato de arrendamiento termine, y no se puede presentar una demanda de desalojo hasta ese momento.  

Ejemplo:  El inquilino renta una vivienda de una sola familia y la propiedad ha sido puesta a la venta. El inquilino tiene un contrato de arrendamiento que se termina el 31 de diciembre.

El 8 de agosto, el propietario le envía al inquilino una carta, la cual dice que el contrato de arrendamiento se termina el 30 de noviembre porque la propiedad ha sido vendida a un comprador que desea mudarse a la casa. También dice que el contrato de venta requiere que la casa esté desocupada al momento del cierre.

¿Puede el propietario presentar una demanda de desalojo legítima en diciembre con base en la notificación del 8 de agosto?

No. La notificación debe tener validez el 31 de diciembre, al final del contrato de
arrendamiento. Lo más pronto que el propietario puede hacer la demanda de desalojo es en enero.

El propietario de un inmueble tiene que valerse del proceso judicial para desalojar a un inquilino y establecer ante un juez una de las razones para el desalojo. Incluso si el propietario está vendiendo la propiedad, usted debe seguir pagando el alquiler. De lo contrario, el propietario puede presentar inmediatamente una demanda por desalojo con base en el impago de la renta.

El propietario no va a renovar mi  contrato porque está vendiendo la propiedad. ¿Me tengo que mudar?

En la mayoría de casos, no. El que el contrato de arrendamiento se termine no es una razón para el desalojo. Los mismos términos del contrato continúan mes a mes.

Sin embargo, si el propietario vive en el mismo edificio, y existen una o dos unidades residenciales, el vencimiento del contrato del arrendatario, podría ser motivo de desalojo. A esto se le conoce comúnmente como la excepción de una vivienda "ocupada por el dueño". El propietario tendrá que proveer una notificación previa por escrito finalizando el contrato de arrendamiento antes de presentar una demanda de desalojo. El plazo de notificación depende de los términos de arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento es de mes a mes, entonces se requiere un mes completo de notificación antes de que el contrato termine.

¿Tengo que dejar entrar a inspectores, agentes inmobiliarios, o posibles compradores mientras aún vivo allí?

Por lo general, el propietario, o aquellos en su representación, tienen derecho a entrar con un aviso previo razonable. Si usted vive en un edificio con tres o más unidades residenciales, esto quiere decir un día de anticipación.

Las reuniones dentro de la edificación, como la muestra libre de casas, están sujetas a las actuales órdenes ejecutivas y administrativas relacionadas con la COVID relativas a las reuniones en interiores. Al escribir esto, eso significa que no pueden asistir más de 25 personas, los asistentes deben usar mascarillas, y deben estar a seis pies de distancia. Esto podría cambiar, y es posible que encuentre información actualizada en Can real estate agents continue to show properties in person? Can my landlord show my apartment to potential renters? (del Departamento de Salud de NJ).

Sin embargo, si usted o un miembro de su hogar están en mayor riesgo de infección de la COVID-19, busque asesoría jurídica.  Es posible que pueda pedir “ajustes razonables”, lo que podría incluir recorridos virtuales, solo mostrarles la propiedad a compradores precalificados, u otra resolución.

Es importante revisar los términos de su contrato de arrendamiento más reciente, y los términos de cualquier reglamentación por escrito. Si hay algún párrafo acerca del acceso a la unidad residencial por parte del propieta-
rio, o alguien que trabaja para este, usted podría enfrentarse a un desalojo si niega el acceso a la vivienda.  El propietario tendrá que enviar un aviso primero, y si ocurre un incumplimiento del contrato después de esto, este tendrá que enviar una notificación terminando el contrato con un mes de anticipación antes de presentar una demanda de desalojo. 

¿Debe el nuevo propietario honorar mi contrato de arrendamiento?

Cuando el propietario le vende la propiedad directamente a alguien más, el nuevo propietario adquiere el inmueble con los términos actuales del contrato de arrendamiento. Tenga en cuenta que, si su contrato se venció hace años, estos mismos términos continúan mes a mes.

El nuevo propietario puede, después de que un contrato de arrendamiento se venza, proponer un nuevo acuerdo o un aumento de alquiler. Si esto sucede, debería buscar asesoría jurídica. Estas son reglas y procedimientos que el propietario debe seguir. Conozca más sobre los incrementos en el alquiler en el capítulo 7 de nuestro manual Los derechos de los arrendatarios en Nueva Jersey.   

El propietario puede decidir más adelante mudarse a la propiedad.  Si el edificio tiene tres o menos unidades residenciales, esto podría ser también razón para el desalojo. El propietario debe notificar al inquilino con un aviso de dos meses de anticipación para terminar el contrato de arrendamiento.  La notificación solo se puede ha-cer válida hasta después de que se haya vencido el contrato de arrendamiento. 

¿Qué sucede con mi depósito de garantía después de que el propietario vende el inmueble?

Si usted continúa viviendo allí, el nuevo propietario es el responsable de su depósito de garantía, incluso si no lo recibió del anterior propietario. Conozca más sobre los depósitos de garantía en el capítulo 3 de nuestro manual  Los derechos de los arrendatarios en Nueva Jersey.

El propietario entabló una demanda de desalojo.  ¿Me pueden bloquear la entrada a la vivienda?

Al escribir esto, a los propietarios se les permite entablar demandas de desalojo durante la pandemia. Sin embargo, los tribunales no están programando ningún juicio sobre asuntos de propietario/inquilino, a menos que un juez haya determinado que se trata de una emergencia. El impago del alquiler no es una emergencia, a menos que el inquilino haya fallecido y la unidad se encuentre disponible.  Para obtener un juicio, el propietario tendrá que solicitar una orden judicial para conseguir una fecha para el juicio y demostrar “circunstancias extraordinarias”. En concordancia con La orden del 14 de julio de 2020 del Tribunal Supremo de Nueva Jersey, dichas circunstancias pueden incluir factores como la violencia contra otros inquilinos, actividades delictivas, daño excesivo a la propiedad, y el fallecimiento de un inquilino convirtiendo en disponible la unidad residencial.  El juez debe considerar las circunstancias de cada caso para determinar si el asunto es una emergencia. Si usted recibe una "Orden judicial para conseguir una fecha para el juicio" busque asesoramiento legal tan pronto como le sea posible. Incluso si el juicio está programado, el propietario debe demostrar que se cumplen todos los criterios para el desalojo.

Es posible que a usted no se le pueda negar la entrada a su residencia por algún tiempo, incluso si el propietario ganó el juicio.  Conozca más sobre lo que ocurre después de la audiencia para el desalojo en el capítulo 11 de nuestro manual  Los derechos de los arrendatarios en Nueva Jersey.

Más aún, el Gobernador Murphy emitió la Orden Ejecutiva 106, la cual para los bloqueos en asuntos de inquilinato hasta dos meses después de la finalización de la emergencia sanitaria o estado de emergencia, lo que ocurra más tarde, a menos que el Gobernador modifique dicha orden. En la actualidad, la emergencia sanitaria en Nueva Jersey se ha extendido hasta el 15 de mayo de 2021. Ahora mismo, a la mayoría de los inquilinos no se les puede bloquear legalmente el acceso a la vivienda hasta el 14 de julio de 2021, como mínimo, de conformidad con la orden ejecutiva 106.  Sin embargo, el tribunal o el propietario pueden presentar un pedimento para bloquear el acceso a la vivienda antes de esta fecha, de ser necesario para el “interés de la justicia”.

Para ver las actualizaciones sobre los procedimientos judiciales para los desalojos y bloqueos al hogar, visite nuestra sección sobre COVID-19  o la Judicial de  Nueva Jersey

Me mudé (o fui desalojado) porque el comprador o el propietario se iba a mudar, pero nunca lo hizo. ¿Cuáles son mis derechos?

Si el comprador, o el dueño según el caso, no vivió allí por lo menos seis años, es posible que tenga los fundamentos para entablar una demanda.  Es posible que usted pueda obtener el triple de los gastos incurridos, así como los honorarios del abogado y los gastos de la demanda.  Guarde copias de todas sus notificaciones, documentos judiciales, y recibos asociados con su mudanza (tales como el recibo del camión de mudanza, unidad de almacenamiento, etc.). Busque asesoría jurídica.

La emergencia sanitaria de Nueva Jersey se ha extendido hasta el 15 de mayo de 2021. En la mayoría de los casos, a los inquilinos no se les puede bloquear legalmenteel acceso a la vivienda hasta el 14 de julio de 2021, como mínimo, de conformidad con la orden ejecutiva 106.

4/28/2021