A menudo, cuando el propietario pide un aumento en el alquiler, los arrendatarios preguntan si tienen algún derecho, sobre todo si ya les han subido el alquiler en el pasado y el inquilino ha llegado a un punto en el que ya no puede permitirse pagar más. La respuesta a esta pregunta es sí. El propietario solo puede aumentar el alquiler si sigue el procedimiento adecuado para terminar el contrato de alquiler antiguo y crear uno nuevo que incluya el aumento. El propietario no puede pedir un aumento de alquiler que sea desmesurado (injustificadamente excesivo). Conforme a la ordenanza para el control del alquiler, si el arrendatario vive en una comunidad donde el alquiler está controlado, el aumento no puede exceder la cantidad permitida. Y si el inquilino reside en una vivienda pública o subvencionada, o recibe vales para la asistencia con el alquiler, las leyes especiales que regulan estos programas determinarán cuánto tendrá que pagar el inquilino de su propio bolsillo.

La forma correcta de aumentar el alquiler

La ley requiere que el propietario siga ciertos pasos para poder aumentarle el alquiler. Primero, el contrato existente con el precio actual tiene que terminarse. Esto quiere decir que el propietario no puede hacerle un aumento durante la vigencia de su contrato. Por ejemplo, si usted tiene un contrato por un año, no puede haber un incremento durante el período de dicho contrato. Para subirle el precio del alquiler, el propietario tiene que esperar hasta que su contrato esté a punto de vencer para tomar medidas para terminarlo.

Si usted no tiene un contrato por escrito, esto quiere decir que este es de mes a mes. (Vea Contrato de arrendamiento para obtener información acerca de sus derechos como inquilino con un contrato de mes a mes). Para aumentar su alquiler, el propietario tiene que darle un aviso legal por escrito por lo menos 30 días antes de que dicho incremento se haga efectivo.

Segundo, el propietario tiene que notificarle por escrito y darle la opción de firmar un nuevo contrato después de que el antiguo expire. El nuevo acuerdo puede ser con un alquiler más alto. La próxima sección describe lo que el propietario debe hacer para terminar el contrato y ofrecerle uno nuevo con un alquiler más elevado.

El aviso para poner fin al contrato y el aviso de aumento del alquiler

La ley exige que, para que el propietario le pueda aumentar el alquiler, le tiene que dar un aviso apropiado por escrito. Si usted tiene un contrato por escrito, debe recibir dicho aviso al menos un mes completo antes de que se termine el contrato. (Si el contrato estipula un plazo más extenso para el preaviso, entonces este se debe enviar cuando el contrato indique). Un aviso apropiado debe informar al arrendatario de que el contrato escrito u oral actual ha terminado y que el arrendatario puede quedarse en la vivienda si firma un nuevo contrato con un alquiler más alto.

Si usted es un inquilino con un contrato de mes a mes, incluso si no tiene un contrato por escrito, el propietario debe darle igualmente un aviso por escrito para poderle aumentar el alquiler. Un aviso debe explicar que su contrato de arrendamiento actual terminará o será rescindido en un mes natural completo. Usted debe recibir este aviso por lo menos un mes antes del mes en que el propietario quiere que usted empiece a pagar el nuevo alquiler. Aviso: Aunque la notificación que se necesita para aumentarle el alquiler debe decir que el contrato de arrendamiento se está terminando o rescindiendo, esto no significa que usted se tenga que mudar. La ley simplemente requiere que se utilicen estas palabras. En Nueva Jersey, los inquilinos solo pueden ser desalojados por un juez, y solo por un número determinado de razones. (Vea El derecho del arrendatario a un proceso jurídico). Una de estas razones no es que su contrato se haya terminado. El propietario debe renovar el contrato, aunque puede proponer cambios razonables a su alquiler u otras cláusulas de su contrato antiguo.

Además de terminar el contrato, el aviso también debe decir que, al final del mismo, usted tiene la opción de aceptar uno nuevo con un alquiler más alto. Si decide firmarlo y quedarse como arrendatario, usted debe pagar el aumento. Cite: Harry’s Village, Inc. v. Egg Harbor Twp., 89 N.J. 576 (1982).

Recuerde, cualquier aviso de aumento en el alquiler que no sea por escrito y no esté dividido en dos partes—(1) la rescisión del contrato antiguo y (2) el inicio de uno nuevo con un alquiler más alto—no es legal, y usted no tiene que pagar el aumento.

Si usted no paga el aumento

Si el propietario le aumenta el alquiler y usted decide quedarse sin pagar el aumento, esto quiere decir que usted no está de acuerdo con dicho incremento. Si usted hace esto, debe tener en cuenta que, conforme a la ley contra el desalojo, el propietario puede tratar de desalojarle ante el tribunal. La ley le permite al propietario desalojar al inquilino por no pagar un aumento en el alquiler. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,1(f). (Vea El derecho del arrendatario a un proceso jurídico).

En el tribunal, usted le puede argumentar al juez que el propietario no le dio el aviso apropiado y por lo tanto usted no tiene que pagar el aumento hasta que le dé el aviso de la forma correcta.

Si con este argumento tiene éxito, el juez desestimará la demanda de desalojo. El juez también podría declarar que el propietario le dio el aviso adecuado para hacer el aumento. Esto significa que, a no ser que el aumento sea “exagerado” (vea la próxima sección) o superior a la cantidad permitida por el control de alquileres, usted será desalojado a no ser que pague el aumento. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,1(f).

Los aumentos exagerados en el alquiler

Conforme a la Ley contra el desalojo, el propietario no puede hacerle pagar un aumento tan alto que lo haga desmesurado; lo que significa que es extremadamente riguroso o tan poco razonable que resulta alarmante. El hecho de que sea exagerado no es importante para el inquilino si el apartamento, casa, o casa móvil está protegida por una ordenanza para el control del alquiler aprobada por la ciudad o municipio. En una situación como esta, la ordenanza limita la cantidad del aumento que se le puede hacer al alquiler. También, si usted reside en una vivienda subvencionada, o recibe ayuda de la Sección 8, las leyes federales determinarán cuánto se puede aumentar su alquiler. En los demás casos, la única protección que usted tiene es que el estatuto establece que el aumento no puede ser desmesurado. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,1(f).

Que un aumento sea desmesurado o no, depende de los hechos de cada caso. La Ley contra el desalojo no describe qué hace que un aumento sea exagerado. Para resolver las disputas entre el inquilino y el propietario con respecto al aumento del alquiler, los jueces no han definido cómo de alto debe ser un aumento para que sea desmedido. Está claro que algunos aumentos lo son porque el incremento es mucho mayor que en el alquiler previo, o porque el propietario ha pedido varios pequeños aumentos en un corto período de tiempo, que sumados llegan a ser un gran aumento.

Por ejemplo, un aumento de más del 20 por ciento, hecho sin una buena razón, podría ser desmedido. Incluso un aumento del cinco por ciento podría ser exagerado si las condiciones en el edificio son muy malas y el propietario no ha hecho las reparaciones necesarias.

Si cree que el aumento que le han hecho podría ser exagerado, usted puede negarse a pagarlo. El propietario puede entonces llevarlo ante un juez para tratar de desalojarlo por no pagar el incremento hecho al alquiler. Si el aviso de la terminación de su contrato y del aumento del alquiler es adecuado, entonces en el tribunal usted se puede defender argumentando que dicho aumento es desmesurado.

El peso de la prueba

Si el propietario le lleva a juicio, dependerá del juez decidir si el aumento es desmedido y si usted tiene que pagarlo o ser desalojado. El peso de la prueba recae en el propietario que tiene que demostrar que el aumento es razonable y no es exagerado. Cite: Fromet Properties, Inc. v. Buel, 294 N.J. Super. 601 (App. Div. 1996). Si cuando el caso se programa para juicio, el propietario no está preparado para demostrar que el aumento es justo, el tribunal puede conceder un aplazamiento en interés de la justicia.

En casos de desalojo, no se les permite a los inquilinos examinar los libros o documentos del propietario antes del juicio. Surgirán problemas si el propietario se presenta ante el tribunal con documentos detallados que el arrendatario nunca ha visto y quizás quiera cuestionar. Si esto pasa, el inquilino debe pedir un aplazamiento para tener tiempo para revisar dichos documentos.

En un caso complicado, el inquilino también puede pedirle el tribunal transferir el asunto a otro juzgado—la División de Derecho del Tribunal Superior—para revisar los documentos del propietario y cuestionarlos por medio de procedimientos legales, como por ejemplo el proceso de presentación de pruebas.

¿Qué tiene que demostrar el propietario?

El juez debe pedirle al propietario que demuestre que el aumento solicitado está justificado porque sus gastos son mayores que los ingresos por alquiler o porque las ganancias son insuficientes. Otros factores que el tribunal puede tener en cuenta para tomar la decisión de si el aumento del alquiler es justo y no desmedido son:

1. La cantidad del aumento propuesto. (Incluso si el total del nuevo alquiler que el propietario quiere cobrar parece razonable, la cantidad del incremento podría ser exagerada. Por ejemplo, si el propietario mantuvo el alquiler bajo por varios años, pero ahora quiere incrementar el alquiler todo de una vez para ponerse al día, el inquilino puede argumentar que esto es poco razonable e inadmisible. Lo que sería justo es repartir el aumento a lo largo de varios años).
2. Cómo se comparan el alquiler existente y el propuesto con el que se cobra para propiedades similares en la misma área geográfica.
3. La respectiva posición negociadora de las partes—quién tiene más poder en la determinación de cuál sería un alquiler justo.
4. Basado en el conocimiento general del tribunal, si el aumento propuesto “conmocionaría la consciencia de cualquier persona sensata” o no. Cite: Fromet Properties, Inc. v. Buel, 294 N.J. Super. 601 (App. Div. 1996). Puede haber también otros factores que los tribunales examinarán.

Por ejemplo, si un propietario dice que ha tenido grandes gastos debido a reparaciones, se le debe exigir que demuestre que se hicieron los arreglos y que estos significan mejores condiciones de vida para los arrendatarios. También, si el propietario gasta mucho dinero haciendo una reparación importante que durará muchos años—como el cambio de todo el tejado del edificio o la compra de nuevos refrigeradores—los arrendatarios no deberían pagar el costo entero de la reparación en un solo aumento al alquiler.

El aumento debería ser repartido por el tiempo que dure la reparación. (Por ejemplo, si el propietario gasta 15.000 dólares reemplazando el tejado y este durará 15 años, el aumento del alquiler repercutido a todos los arrendatarios debería ser solo de 1.000 dólares, ya que los arrendatarios pagarán dicha cantidad cada año por los próximos 15).

No se debería permitir al propietario cobrarles a los arrendatarios por mejoras que él tiene que hacer para que la edificación cumpla con los códigos de salud y la vivienda. Los inquilinos tienen derecho a una vivienda digna y segura y no deberían ser penalizados simplemente porque el propietario actual o anterior no le hizo reparaciones al edificio. Cite: Orange Taxpayers Council, Inc. v. Orange, 83 N.J. 246 (1980).

Sin embargo, algunos jueces no toman en consideración estos factores cuando deciden sobre si un aumento al alquiler es desmedido o no. En cambio, hay jueces que creen que los propietarios pueden doblar o triplicar el alquiler simplemente mostrando que otros apartamentos en el área alquilan por una cantidad similar.

Cuando el propietario intenta demostrar que el aumento es justo y no desmedido, el arrendatario puede disputar la exactitud de las declaraciones del propietario e intentar demostrar que el aumento simplemente no es justo.

Los aumentos de acuerdo al control del alquiler

Los aumentos del alquiler también se limitan a las cantidades permitidas por una ordenanza local para el control del alquiler, si la comunidad ha adoptado dicho control y la vivienda está protegida por el mismo. En Nueva Jersey más de 100 ciudades y municipios han aprobado ordenanzas para el control del alquiler. Debe llamar al ayuntamiento de la ciudad o del municipio para averiguar si donde usted vive hay un control del alquiler y si este protege su residencia. Si hay un control, dicha oficina le pondrá en contacto con la persona responsable de los casos relacionados con el control del alquiler. Usted puede entonces pedir información sobre su situación y una copia de la ordenanza para el control del alquiler. Esta indicará cuánto y con qué frecuencia se puede aumentar el alquiler.

La mayoría de ordenanzas para el control del alquiler permiten dos tipos de aumento. Primero, las ordenanzas le permiten al propietario subir automáticamente el alquiler cierto porcentaje cada año. Esto se llama el aumento anual. Segundo, las ordenanzas le permiten al dueño solicitarle a la junta de control de alquileres un aumento por encima de la cantidad anual. Esto se llama un aumento por dificultades económicas.

Un aumento debido a dificultades económicas

Las ordenanzas para el control del alquiler le permiten al propietario solicitar ante la junta encargada un aumento por dificultades económicas. Este es un aumento adicional, mayor al que se hace cada año, si el dueño no está recibiendo “una tarifa justa de ganancia” o “una rentabilidad razonable”. Sin embargo, los tribunales han dicho que las localidades pueden limitar la ganancia a una cantidad que sea moderada, incluso si es menos de lo que el propietario quiere, o menos de lo que podría recibir al invertir su dinero en otra parte.

La mayoría de ordenanzas para el control del alquiler usan una fórmula para determinar lo que es una ganancia justa. Estas fórmulas varían. Algunas son más fáciles de entender que otras, y otras son más justas con el inquilino. Consulte su ordenanza de control del alquiler para ver la fórmula utilizada en su comunidad para determinar lo que es una ganancia razonable.

Si el propietario solicita un aumento por dificultades económicas, los inquilinos de la propiedad deben ser notificados. Entonces, la junta de control de alquileres, a petición del propietario, celebrará una audiencia pública y, después de dicha audiencia, tomará una decisión con respecto a la petición. La audiencia para el control del alquiler les da a los arrendatarios la oportunidad de disputar el aumento que el propietario solicita.

Existen varias medidas que puede tomar si le informan de que el propietario de la vivienda en la que usted reside está solicitando un aumento por dificultades económicas. Debe ponerse inmediatamente en contacto con la junta de control de alquileres y pedir (1) una copia de la ordenanza, (2) una copia de la solicitud del aumento, y (3) la información de cuándo será la audiencia sobre el aumento. Muchas ordenanzas también le dan al inquilino el derecho de revisar todos los libros y archivos del propietario. Es posible que usted también quiera buscar el asesoramiento de un abogado y obtener cualquier ayuda que pueda de la organización de arrendatarios en su edificio, complejo habitacional o comunidad.

La oposición a la solicitud de un aumento por dificultades económicas

En la audiencia de la solicitud para un aumento por dificultades económicas, el propietario intentará explicar por qué debería obtener el aumento y usted tiene la oportunidad de argumentar en contra del mismo. Para derrotar a la solicitud por dificultad, usted tiene que demostrar que el propietario no debería recuperar los gastos que está reclamando.

Esto significa que tiene que examinar cuidadosamente la solicitud y cada punto de la misma para asegurarse de que es justa y razonable. También debe asegurarse de que el propietario presente correctamente todos sus ingresos. Por ejemplo, debe oponerse a cualquier costo que, según la ordenanza, el propietario no tenga derecho a cobrar o cualquier costo que parezca exagerado o falso o que no sea razonable o sea demasiado alto, como por ejemplo el costo de la financiación bancaria.

Su objetivo es convencer a la junta de control de alquileres de que el propietario no sufre una dificultad económica y que no debería obtener parte o todo el aumento solicitado. La decisión de la junta se puede apelar ante la División de Derecho del Tribunal Superior.

Los alquileres ilícitos bajo el control del alquiler

Si descubre que su alquiler es más alto que el alquiler establecido por la ordenanza para el control del alquiler, usted debe ponerse en contacto con la junta de control de alquileres en su localidad. Puede presentar una demanda ante dicha junta para hacer que se le reduzca el alquiler a la cantidad correcta y recuperar la cantidad ilegal que usted pagó. Para obtener ayuda, póngase en contacto con el programa local de los Servicios Legales, un abogado particular o la organización local de arrendatarios. También puede recuperar lo que pagó de más restándolo de los pagos de alquiler futuros. Cite: Chau v. Cardillo, 250 N.J. Super. 378 (App. Div. 1990). Los tribunales también han dictaminado que aquellos propietarios que cobran alquileres que son ilícitos según la ordenanza para el control de alquiler local, han violado la Ley contra el fraude al consumidor de NJ. Esto significa que pueden ser demandados por tres veces la cantidad del aumento ilegal, y además deben pagar los honorarios del abogado del inquilino. Cite: Heyert v. Taddese, 431 N.J. Super 388 (App. Div. 2013).

Los aumentos debidos a la conversión en condominio o cooperativa

Es posible que no se le permita al propietario incluir en la solicitud de aumento por dificultades económicas ningún gasto que sea resultado de una conversión planificada del edificio a un condominio o cooperativa. Por ejemplo, un tribunal dictaminó que, aunque a un edificio se le duplicaron los impuestos a la propiedad cuando fue convertido en una cooperativa, la junta de control de alquileres acertó al no permitir que se hiciera un aumento al alquiler. El tribunal también decretó que la Ley contra el desalojo requiere que los inquilinos que decidan no comprar la propiedad en un condominio o cooperativa sean protegidos contra cualquier aumento relacionado con dicha conversión. Cite: Litt v. Rutherford Rent Board, 196 N.J. Super. 456 (Law Div. 1984).

Los aumentos como represalia o venganza

La ley no le permite al propietario aumentarle el alquiler para “vengarse” de usted porque ejerce sus derechos legales como inquilino, porque haya informado a los inspectores de la existencia de violaciones a los códigos de salud y vivienda, o porque usted pertenece a una organización de arrendatarios. Cite: N.J.S.A. 2A:42-10,10. (Vea Defensas contra el desalojo).

 

Esta información se actualizó el: Feb 1, 2015