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¿Qué es el depósito de garantía, security deposit?
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El depósito de garantía es cualquier cantidad de dinero pagado al arrendador por si el inquilino se muda y le queda debiendo algún dinero. A esto se le puede llamar de cualquier otra forma, pero sigue siendo un depósito de garantía. "El último mes de alquiler" pagado por anticipado es el depósito, porque protege al arrendador en caso de que el inquilino se mude sin pagar el último mes de alquiler. Vea Brownstone Arms v. Asher, 121 N.J. Super. 401, (Dist. Ct. 1972). El "depósito por tener una mascota" es un depósito de garantía porque es un dinero que se le paga al arrendador por si la mascota del inquilino causa daños a la vivienda. Vea Chatterjee v. Iero, 380 N.J.Super. 46 (Law Div. 2005).

El depósito de garantía es dinero que le pertenece al inquilino, pero el arrendador es quien lo conserva. N.J.S.A 46:8- 19, N.J.S.A. 46: 18- 23) Si el inquilino no paga todo el depósito, el propietario de la vivienda no debe tratar el asunto como una falta de pago del alquiler. El único momento en que el arrendador puede tratar la falta de pago de un depósito de garantía como una falta de pago del alquiler es conforme a N.J.S.A. 46:8-21.1, cuando: 1) el inquilino es desplazado; 2) al inquilino se le devuelve el depósito inicial; 3) El inquilino posteriormente se muda de nuevo al mismo lugar, y 4) el inquilino no paga el depósito en las cuotas de la forma establecida por ley. El arrendador no puede tratar el depósito como si fuera de su propiedad. Tampoco lo puede poner en una cuenta bancaria junto con su propio dinero, como si fuera el pago de cualquier alquiler que reciba. Usar, a sabiendas, el dinero que se supone debe ser retenido en fideicomiso podría ser un delito contra el orden público. (N.J.S.A. 46:8-25).

La ley con respecto al depósito de garantía (N.J.S.A. 46:8- 19– N.J.S.A. 46:8- 26)

¿Es esta ley aplicable a todos los propietarios de inmuebles?

La ley no se aplica a las viviendas para uso o arrendamiento de temporada. "Uso o arrendamiento de temporada" significa que la vivienda se alquila por 125 días o menos, a una persona que tiene un hogar permanente en algún otro lugar. (Los módulos habitacionales usados por trabajadores agrícolas migrantes, estacionales o temporales en relación con su trabajo no se consideran como alquileres temporales. El dueño tiene que demostrar que el uso o alquiler del inmueble es “de temporada”. (N.J.S.A. 46:8-19(d)).

La ley no aplica automáticamente en el caso de propiedades con una o dos unidades para el alquiler residencial (incluyendo donde usted vive) en las que el dueño vive en el inmueble.  En la sección Aviso después de pagar el depósito, hablaremos en más detalle del asunto.

Si la ley aplica, el dueño tiene que cumplirla, independientemente de lo que se indique en su contrato. (N.J.S.A. 46: 8-24) Por ejemplo, usted puede utilizar su depósito para cubrir el alquiler si el casero no cumple la ley, incluso si su contrato estipula que no podrá utilizarlo para pagar el alquiler.

En virtud de la ley que regula el depósito de garantía ¿Cuánto puede cobrar el casero como depósito?

El total del depósito nunca puede exceder una vez y media el alquiler mensual completo. Recuerde, el depósito puede incluir cosas como "el último mes de alquiler" pagado por adelantado, o un "depósito por tener una mascota ".

El arrendador podría solicitar anualmente un depósito adicional. Sin embargo, la cantidad adicional no puede exceder el 10% del depósito anterior, y el total de todo el depósito nunca puede ser más de un mes y medio de alquiler. (N.J.S.A. 46:8- 21,2).

Si el inquilino sobrepaga el depósito, este puede solicitar un crédito contra el alquiler por el excedente. Vea Brownstone Arms v. Asher, 121 N.J.Super. 401(Dist. Ct. 1972).

¿Qué tipo de notificaciones debe proporcionar el arrendador al inquilino?

La ley con respecto al depósito de garantía en casos de alquiler exige que el arrendador ponga su depósito en una cuenta bancaria en Nueva Jersey que pague interés. Puede que el banco necesite que el inquilino complete el Formulario W-9 del IRS, la Solicitud del Número de identificación del contribuyente y la Certificación. Esto se debe a que el dinero del depósito le pertenece al inquilino y todos los intereses devengados se tratarán como ingresos del inquilino.

Notificaciones después del pago del deposito

Los inquilinos en viviendas no ocupadas por el arrendador

El propietario tiene 30 días después de la recepción del depósito para notificar por escrito la siguiente información:

• El nombre y la dirección del banco donde se ha guardado el depósito;
• El monto del depósito;
• El tipo de cuenta que se utiliza; y
• La tasa de interés actual en esa cuenta.

Esta información puede incluirse en el contrato de arrendamiento escrito o en una nota por separado. Si el arrendador no le proporciona dicha información, el inquilino puede solicitar que se utilice el depósito, más el 7% del mismo por cada año en que se retuvo, para cubrir el alquiler. Una notificación enviada por el banco en nombre del propietario de la vivienda es suficiente, si esta incluye toda la información necesaria. La ley requiere que dicha notificación incluya toda la información antes mencionada. Sin embargo, algunos jueces han denegado que el depósito se use para cubrir el alquiler cuando el arrendador cumplió con casi todos estos requisitos y guardó el dinero correctamente. El inquilino que utilice el depósito para cubrir el alquiler debe ahorrar el dinero del alquiler por si el casero iniciara una demanda para el desalojo, y el juez no se pronunciara a favor del inquilino.

Si el dueño envía la notificación dentro de los 30 días y el anuncio no es cierto, estará infringiendo la ley. En ese caso, usted tendrá los mismos derechos como si el dueño no le hubiera enviado ningún aviso. (Princeton Hill Associates v. Lynch, 241 N.J. Super. 363 (App. Div 1990)). Vea Carta modelo para que utilice el depósito para cubrir el alquiler por no proporcionar la notificación inicial- En el caso de viviendas no ocupadas por el arrendador.

Los inquilinos en viviendas ocupadas por el propietario

Los inquilinos que viven en edificaciones ocupadas por el arrendador, donde hay una o dos unidades de alquiler residencial (incluyendo la vivienda donde usted reside) pueden utilizar el depósito para pagar el alquiler, pero primero tienen que enviarle al dueño una notificación con 30 días de antelación, exigiéndole que cumpla con las disposiciones de la ley con respecto al depósito. Esto es un aviso invocando las disposiciones de dicha ley. Entonces, el propietario de la vivienda tiene 30 días para cumplir con los requisitos legales. (N.J.S.A. 46:8-26) Vea Carta modelo invocando las disposiciones de la ley con respecto al depósito, en el caso de edificaciones ocupadas por el  arrendador, donde hay una o dos unidades de alquiler residencial.

Si el dueño no cumple con los requisitos después de que usted le haya enviado la notificación invocando dichas disposiciones, entonces usted tiene el derecho a utilizar el depósito de la forma que se ha descrito anteriormente. Vea Carta modelo para que utilice el depósito para cubrir el alquiler por no proporcionar la notificación inicial- En el caso de viviendas ocupadas por el arrendador.

Notificación anual

En el aniversario del contrato de arrendamiento, el arrendatario debe pagarle al inquilino cualquier interés devengado, o usar esa cantidad para el alquiler. Si las tasas de interés son bajas, puede ser que no sea mucho dinero. En el momento en el que se haga cada pago de los intereses anuales, el dueño de la casa también tiene que presentar una notificación, que contenga la misma información ya descrita en la sección anterior.

Si el propietario no paga los intereses anuales y/o no proporciona dicha notificación anual, el inquilino puede enviarle al dueño una notificación por escrito acerca del error y esperar 30 días desde la fecha del envío o la entrega en mano, para que el arrendador cumpla. Carta modelo al arrendador respecto a la notificación de 30 días por no entregar el resumen anual de los intereses o pago.

Si no hay cumplimiento por parte del arrendador, el inquilino puede enviarle una carta de notificación para indicarle que use el depósito y los intereses para pagar el alquiler. Vea Carta modelo al arrendador para que utilice el depósito  para cubrir el alquiler por no proporcionar el resumen anual de los intereses o pago.

Si el resumen anual también debe notificar al inquilino sobre algún cambio hecho a la cuenta o el banco (vea más información al respecto más adelante), entonces el inquilino no tiene que darle al dueño un plazo de 30 días para que corrija el error.

Otras notificaciones necesarias

Si el dueño transfiere el depósito de un banco a otro, tiene 30 días, a partir de la fecha de la transferencia, para proporcionarle a la persona que hizo el depósito una notificación por escrito informando de dicho cambio. Si el banco donde se guarda el dinero del depósito se fusiona con otra institución, el dueño tiene entonces 30 días a partir de la recepción del aviso para notificarle a usted. Vea Carta modelo para que utilice el depósito  para cubrir el alquiler por no proporcionar una notificación después de la fusión.

¿Qué ocurre si el inmueble se vende o se pierde después de una ejecución hipotecaria mientras yo estoy viviendo allí?

El nuevo dueño es responsable por el depósito del inquilino, incluso si el dueño anterior no se lo ha entregado. (N.J.S.A. 46:8-21). Puede ser que se le pida al inquilino que demuestre que pagó el depósito, por ejemplo, con un recibo.

El nuevo dueño tiene que proporcionarle al inquilino, en un plazo de 30 días a partir de la transferencia del inmueble, las mismas notificaciones: el nombre y dirección del banco donde tiene la cuenta, el tipo de cuenta y la tasa de interés. (N.J. S.A. 46:19(c)(5)). Vea Carta modelo  al nuevo dueño respecto a la notificación  sobre dónde se consignó el depósito.

Si no está seguro de si la transferencia del inmueble se llevó a cabo, puede ir en persona al registro de escrituras públicas del condado para buscar el título inmobiliario. Algunos condados los tienen disponibles en la Internet. Una ejecución hipotecaria pendiente en un tribunal no significa que la tenencia del inmueble haya cambiado.

Consejos: Guarde siempre la prueba de que ha pagado el depósito. Trate de obtener un recibo escrito. Puede escribir un recibo para que el dueño lo firme o le ponga las iniciales. Escriba su nombre, el importe pagado, indique que es un depósito de garantía para el inmueble (dirección), y la fecha en que hizo el pago. Esto también podría añadirse por escrito a cualquier contrato de arrendamiento.

No hay obligación de reponer el depósito

Una vez que el inquilino le indique legalmente al dueño que utilice el depósito de garantía como alquiler, el dueño no puede pedirle ningún otro depósito mientras este viva en el apartamento o casa. (N.J.S.A. 46:8- 19(c); Delmat v. Kahn, 147 N.J. Super. 293 (App. Div 1977)).

Ejemplo: Aumento indebido del depósito

El alquiler es de 1.000 dólares al mes. El dueño exigió un mes de depósito de garantía, que el inquilino paga. El dueño también pide un depósito de 100 dólares por una mascota.

Un año más tarde, el dueño intenta aumentar 50 dólares el alquiler subiéndolo a 1.050 dólares. Luego le exige al inquilino que pague un monto adicional de 575 dólares para añadirlo al depósito. 1.575 es una vez y media el nuevo monto del alquiler mensual de 1.050 dólares.

Can the landlord increase the deposit to $1,575?

No. El total de los fondos para el depósito de garantía es de 1.100 dólares (1.000 del depósito más los 100 para el depósito por tener una mascota), debido a que un depósito por tener una mascota es dinero del depósito de garantía Añadir 575 dólares al depósito significaría que la suma total del depósito sería de 1.675, lo cual es más de una vez y media el alquiler mensual.

Y lo que es más importante, el dueño no puede pedir más del 10% del depósito inicial, 1.100 dólares. El dueño sólo puede aumentar el depósito en 110 dólares (el 10% del depósito anterior).

 

Ejemplo: Cómo calcular la cantidad para cubrir el alquiler.

El inquilino paga un depósito de 1.000 dólares a partir del 1 de enero de 2021, y el 31 de marzo de 2024 quiere usar el interés devengado para cubrir parte del alquiler.

Interés por todos los años 2021, 2033 y 2023
01/01/2021 – 31/12/2021: 1.000 x 1,07 = 1.070 dólares
01/01/2022 – 31/12/2022: 1.070 x 1,07 = 1.144,90 dólares
01/01/2023 – 31/12/2023: 1,144.90 x 1.07 = 1,225.04 dólares

Intereses de enero a marzo, 2024
1/1/2024 – 3/31/2024: 1,225.04 x .07 = 85.75 dólares
85.75 ÷ 12 (12 meses en el transcurso de un año) = 7.15 dólares
7.15 x 3 (los 3 meses en 2023) = 21.44 dólares

La cantidad total que el inquilino puede usar para cubrir el alquiler a partir del 31 de marzo de 2024 is 1,246.48 dólares (1,225.04 + 21.44)

 

Para obtener más información sobre cómo obtener la devolución de su depósito de garantía, lea Comprenda lo que es el depósito de garantía, en inglés Security Deposit. Si necesita ayuda con un asunto de inquilinato, puede solicitar nuestros servicios por internet en  www.lsnjlawhotline.org, or by calling 1-888-LSNJ-LAW (1-888-576-5529).

CARTAS MODELO

Para que utilice el depósito de garantía para cubrir el alquiler por no proporcionar la notificación inicial en el caso de viviendas no ocupadas por el arrendador

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                                                                                    Fecha

Nombre y dirección del dueño de la vivienda.

Asunto: Depósito de garantía para____________ (su dirección).

Estimado Sra./ Sr. ________,

En o alrededor del (fecha aproximada), usted recibió un depósito de garantía por la cantidad de ___ dólares. Han transcurrido más de 30 días desde esa fecha.

No he recibido nada por escrito indicando el nombre de la institución donde se ha consignado el depósito, el tipo de cuenta en el que fue consignado o invertido, la tasa de interés actual para dicha cuenta, y la cantidad de la consignación o inversión.

Por lo tanto, de conformidad con N.J.S.A. 46:8- 19, utilizo mi depósito de ___ dólares, más el 7% del interés anual por un total de ___, para pagar el alquiler por un total de ___ dólares. Esto significa que en la actualidad yo [elija uno] sólo debo ___ dólares por el alquiler, o tengo un crédito de ___ dólares a favor de mi alquiler.    

Se le agradece su atención con lo anterior.
                                                                                    Su inquilino,
                                                                                    (Escriba y firme su nombre)

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Invocando las disposiciones de la ley con respecto al depósito de garantía en casos de alquiler en el caso de viviendas ocupadas por el arrendador, donde hay una o dos unidades de alquiler residencial

                                                                                     Fecha

Nombre y dirección del dueño de la vivienda.

Asunto: Depósito de garantía para____________ (su dirección).

Estimado Sra./ Sr. ________,

En o alrededor del (fecha aproximada), usted recibió un depósito de garantía por la cantidad de ___ dólares. De conformidad con N.J.S.A. 46. 8- 26 26, esta es mi notificación de 30 días de invocación de las disposiciones de la la ley para el depósito de garantía, N.J.S.A. 46:8- 19 et seq.

Si usted no cumple con dichas disposiciones en un plazo de 30 días, tengo intención de pedir cualquier reparación que la ley me permita. Se le agradece su atención con lo anterior.

                                                                                    Su inquilino,
                                                                                    (Escriba y firme su nombre)

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Para que utilice el depósito de garantía para cubrir el alquiler por no proporcionar la notificación inicial en el caso de viviendas ocupadas por el arrendador

                                                                                    Fecha

Nombre y dirección del dueño de la vivienda.

Asunto: Depósito de garantía para____________ (su dirección).

Estimado Sra./ Sr. ________,

Han transcurrido más de 30 días desde la fecha de mi carta invocando las disposiciones de la ley para el depósito de garantía N.J.S.A. 46:8- 19 et seq. Usted no me proporcionó ningún aviso por escrito con el nombre de la institución donde se ha consignado el depósito, el tipo de cuenta en el que fue consignado o invertido, la tasa de interés actual para dicha cuenta, y la cantidad de la consignación o inversión. Por lo tanto, de conformidad con N.J.S.A. 46:8- 19, utilizo mi depósito de ___ dólares, más el 7% del interés anual por un total de ___, para pagar el alquiler por un total de ___ dólares.  Esto significa que en la actualidad yo [elija uno] sólo ___ debo dólares por el alquiler, o tengo un crédito de ___ dólares a favor de mi alquiler. 

                                                                                    Su inquilino,
                                                                                    (Escriba y firme su nombre)

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La notificación de 30 días por no entregar el resumen anual de los intereses o el pago. * 

                                                                                    Fecha
Nombre y dirección del dueño de la vivienda.

Asunto: Depósito de garantía para____________ (su dirección).

Estimado Sra./ Sr. ________,

En o alrededor del (fecha aproximada), usted recibió un depósito de garantía por la cantidad de ___ dólares. Esto es para ponerle sobre aviso de que [no he recibido mi pago por interés anual y/o no he recibido el resumen anual según lo exigido por N.J.S.A. 46:8- 19.1(c)]. Se le agradece su atención con lo anterior.

                                                                                    Su inquilino,
                                                                                    (Escriba y firme su nombre)

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No proporcionar el resumen anual de los intereses o pago

                                                                                    Fecha

Nombre y dirección del dueño de la vivienda.

Asunto: Depósito de garantía para____________ (su dirección).

Estimado Sra./ Sr. ________,

Han transcurrido más de 30 días desde que le envié (o le entregué en persona) la carta adjunta (incluya una copia de la carta anterior). No he recibido ninguna respuesta escrita por su parte.

Por lo tanto, de conformidad con N.J.S.A. 46:8- 19, utilizo mi depósito de ___ dólares, más el 7% del interés anual por un total de ___, para pagar el alquiler por un total de ___ dólares.  Esto significa que en la actualidad yo [elija uno] sólo debo___ dólares por el alquiler, o tengo un crédito de ___ dólares a favor de mi alquiler.   

Se le agradece su atención con lo anterior.

                                                                                    Su inquilino,
                                                                                    (Escriba y firme su nombre)

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Para que utilice el depósito de garantía para cubrir el alquiler por no proporcionar una notificación después de la fusión*

                                                                                    Fecha

Nombre y dirección del dueño de la vivienda.

Asunto: Depósito de garantía para____________ (su dirección).

Estimado Sra./ Sr. ________,

En o alrededor del (fecha aproximada), usted recibió un depósito de garantía por la cantidad de ___ dólares. Usted me notificó que el depósito fue consignado en (nombre de la institución). Dicha institución se ha fusionado con (nombre de la institución) y han pasado más de 30 días desde que dicha fusión se llevó a cabo y se dio a conocer al público. Usted tenía 30 días después de haber recibido la notificación de la fusión para informarme por escrito del nombre de la institución actual donde está consignado el depósito, el tipo de cuenta en el que está consignado o invertido, la tasa de interés actual para dicha cuenta, y la cantidad de la consignación o inversión. No, he recibido dicha notificación. Por lo tanto, de conformidad con N.J.S.A. 46:8- 19, utilizo mi depósito de ___ dólares, más el 7% del interés anual por un total de ___, para pagar el alquiler por un total de ___ dólares.  Esto significa que en la actualidad yo [elija uno] sólo debo ___ dólares por el alquiler, o tengo un crédito de ___ dólares a favor de mi alquiler.

Se le agradece su atención con lo anterior.

                                                                                    Su inquilino,
                                                                                    (Escriba y firme su nombre)

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Al nuevo dueño respecto a la notificación sobre dónde se consignó el depósito

 
                                                                                    Fecha

Nombre y dirección del dueño de la vivienda.

Asunto: Depósito de garantía para____________ (su dirección).

Estimado Sra./ Sr. ________,

Le pagué un depósito de garantía de ______ dólares al dueño anterior. De conformidad con N.J.S.A. 8- 21 21, usted se hace responsable ante mí por ese dinero, independientemente de si usted lo ha recibido del dueño anterior.

Usted estaba en la obligación de informarme, dentro de los 30 días después de la transferencia del inmueble, de dónde fue consignado el depósito, el tipo de cuenta y la tasa de interés. Han transcurrido más de 30 días desde la transferencia.

Por lo tanto, de conformidad con N.J.S.A. 46:8- 19, utilizo mi depósito de ___ dólares, más el 7% del interés anual por un total de ___, para pagar el alquiler por un total de ___ dólares.  Esto significa que en la actualidad yo [elija uno] sólo debo ___ dólares por el alquiler, o tengo un crédito de ___ dólares a favor de mi alquiler. 

Se le agradece su atención con lo anterior.

                                                                                    Su inquilino,
                                                                                    (Escriba y firme su nombre)

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Esta información se actualizó el: Apr 3, 2024