Sólo un tribunal puede desalojar a un inquilino 

En Nueva Jersey, la única forma en que un propietario puede  desalojar o sacar a un inquilino de un lugar de alquiler es si un juez del Tribunal Superior ordena el desalojo. Una orden para el desalojo sólo se puede expedir después de que el propietario haya demandado al arrendatario ante dicho tribunal para conseguir el desalojo y haya ganado. Esto quiere decir que no tiene que mudarse simplemente porque el propietario le dice o amenaza con desalojarlo si no se marcha.

Un bloqueo ilícito de la puerta de su vivienda 

Si el bloqueo o el desalojo no lo hace un agente judicial especial con una orden judicial, esta acción es ilegal. Ningún propietario ni sus empleados pueden desalojar legalmente por si mismos a un arrendatario. (A esta clase de desalojos se  les conoce como “desalojo por cuenta propia”, self-help eviction).  El desalojo "por cuenta propia" hecho por el propietario es ilegal. Si el propietario, en vez de un funcionario especial del tribunal, le bloquea el acceso a la vivienda o le desaloja, o le corta los servicios públicos o hace alguna otra cosa para que se marche, usted debe llamar a la policía inmediatamente.  (Usted debe llamar también a un abogado particular o ponerse en contacto con la oficina local de los Servicios Legales). La ley dice que la policía tiene que asegurarse de que usted pueda ingresar de nuevo a su apartamento. La policía no puede desalojar a ningún arrendatario.

En realidad sólo un funcionario especial del tribunal  con una autorización para que se haga el desalojo dictada por un juez puede desalojar a un arrendatario. Todo dueño de vivienda que por si mismo intente desalojar a un arrendatario, está haciendo algo ilegal, incluso si ha acudido al tribunal y ha demandado al arrendatario para el desalojo. Cite: N.J.S.A. 2A: 39-1 y 2; N.J.S.A. 2A:18-57; N.J.S.A 2A:42-10.16 y estatutos relacionados. Algunos propietarios todavía hacen desalojos ilícitos o asustan a sus inquilinos para que se salgan amenazándolos con sacarlos de la vivienda. 

El estatuto de Nueva Jersey 2C:33-11.1 " el delito de alteración del orden público; el allanamiento forzoso y detención" indica que:​

• La  policía o cualquier otro “funcionario público” que se entere de un desalojo ilegal que se esté haciendo "por cuenta propia" le tendrá que  advertir al propietario o a sus trabajadores de que no continúen;
• Si la policía llega después de que el propietario ya le ha cerrado con llave la puerta al arrendatario, la policía tiene que decirle al propietario que lo deje entrar al arrendatario de nuevo;
• Si el propietario intenta impedirle al arrendatario a que entre, al dueño se le imputará el delito de alteración del orden público.
• Un desalojo ilegal puede incluir: (1) el propietario usa la violencia o amenazas de violencia para sacar al arrendatario; o (2) el propietario dice o hace otras cosas con la intención de asustar al  arrendatario para que se vaya; o  (3) el propietario toma las pertenencias del arrendatario y las saca del lugar; o (4) el arrendatario deja entrar al propietario pacíficamente y luego el propietario obliga al arrendatario a salirse de la vivienda; o (5) el propietario pone candados en la puerta o cambia las cerraduras; o (6) el propietario corta el servicio eléctrico o del gas, o hace que los corten, para hacer que el arrendatario abandone la vivienda; o (7) el propietario intenta cualquier cosa adicional para sacar al arrendatario. 
• La ley dice que el fiscal general de Nueva Jersey tiene que asegurarse de que todo policía, fiscal y funcionario público estatal y local sepa sobre esta ley. Se le debe dar a cada policía un formulario describiendo la ley y sus responsabilidades de hacerla cumplir. También se les debe dar entrenamiento especial para que sepan lo que tienen que hacer para impedir que se lleven a cabo desalojos ilícitos.

La única forma en la que el propietario puede desalojar al arrendatario es si un funcionario especial del tribunal  con una autorización judicial llamada “una orden para el  desalojo”, lo lleva a cabo.   Más aún, antes de que el funcionario especial pueda llevar a cabo el desalojo, le tiene que dar al arrendatario una copia de dicha autorización (o dejar una copia pegada en la puerta de la vivienda del arrendatario) al menos tres días antes de presentarse para llevar a cabo el desalojo físico. La ley dice que la orden tiene que informarle al arrendatario de muchas cosas, incluyendo que los desalojos hechos por el propietario, por “cuenta propia” ahora son delitos contra el orden público. Dicha orden también tiene que dejarle saber al  arrendatario cuál es el día más próximo en el que el funcionario del tribunal puede presentarse para hacer el desalojo.

La ley dice que si un funcionario del tribunal especial hace un desalojo legal, él o ella debe rellenar un nuevo formulario llamado "ejecución de un mandamiento de posesión".  El formulario tiene que indicar cuándo ocurrió el desalojo legal y el nombre, la firma y el cargo del funcionario del tribunal que hizo el desalojo. El funcionario especial tiene la obligación de entregar inmediatamente una copia de tal formulario al propietario al igual que al arrendatario (o a un miembro de la familia del arrendatario), y también pegarlo en la puerta de la vivienda.

Retención de sus pertenencias por no haber pagado el alquiler

De igual forma, es contra la ley que el propietario se lleve o retenga su ropa o muebles para obligarle a pagar el alquiler. Esto se llama un secuestro de bienes y es ilegal, incluso si usted le debe el alquiler al propietario. Cite: N.J.S.A. 2A:33-1. Para obtener información sobre las citas mencionadas aquí, y cómo conseguir más información sobre alguna ley en particular, visite Cómo se buscan las leyes​ en la sección de inquilinato.

Los derechos de las personas que residen en hoteles y moteles

No es necesario recurrir a un tribunal para desalojar a un turista o viajero que esté hospedado en un  hotel o un motel. El dueño o administrador puede impedirle al huésped el acceso al cuarto si este no paga la cuenta o si perturba la paz. ¿Pero qué sucede con las personas que no tienen ningún otro lugar donde vivir y, debido a la escasez de vivienda, se ven forzados a vivir en moteles u hoteles por periodos que van desde meses hasta años? ¿Son estas personas residentes o arrendatarios que sólo pueden ser desalojados por medio de un  proceso jurídico? Quizá. La cuestión es si la relación entre el propietario del "hotel" o "motel" y el huésped es la de un "propietario" y  un "arrendatario", o si de acuerdo a la ley, el "hotel" o "motel", en realidad, sirve como un alojamiento o una pensión.

• Hechos que demuestran la existencia de una relación entre el inquilino y el arrendador pueden incluir, pero sin limitarse a, algunos de los siguientes factores:
• Si usted ha vivido en el hotel o motel por lo menos durante tres meses.
• Si es su única residencia y tiene la intención de permanecer allí durante un largo período o indefinidamente, incluso si se mudó recientemente al lugar;
• Si la mayoría de los demás residentes no son sólo  huéspedes a corto plazo y consideran el motel u hotel ser su residencia principal;
• Si el administrador del motel u hotel sabía, o debería  haber sabido, que usted no era sólo huésped por un corto plazo ; y/o
• Si el administrador actuó como el propietario del lugar;

​Los jueces han interpretado esta cuestión caso por caso. En uno de estos, una familia que vivió en un hotel por más de dos años porque no tenían ningún otro lugar fue considerada como arrendataria y conforme a la ley contra el desalojo, sólo pudo ser desalojada por medio de una orden judicial. Cite: Williams v. Alexander Hamilton Hotel, 249 N.J. Super. 481 (App. Div. 1991). En otro caso, una persona que vivió en un motel por dos meses no era un arrendatario y se le pudo cerrar el acceso a su cuarto sin recurrir al proceso ante el tribunal. Cite: Francis v. Trinidad Motel, 261 N.J. Super. 252 (App Div. 1993). En un caso más, el tribunal dictaminó que una persona que vivió en un hotel por tres años y que no tenia ninguna intención de mudarse a otro lugar era un arrendatario, y que el hotel era la vivienda permanente del mismo. El arrendatario tuvo derecho a la protección de la ley contra el desalojo y tuvo el derecho de demandar por daños causados por un cierre ilícito. Cite: McNeil v. Estate of Lachman, 285 N.J. Super. 212 (App. Div. 1995). Para obtener información sobre las citas mencionadas aquí, y cómo conseguir más información sobre alguna ley en particular, visite Cómo se buscan las leyes en la sección de inquilinato.

Si vive en un hotel o un motel, le servirá demostrar, que el dueño estuvo de acuerdo o debía haber sabido que usted no era sólo un huésped a corto plazo, o que él hizo o dijo cosas que le hicieron creer que usted era un arrendatario. (Algunos hoteles y moteles son en realidad pensiones y casas de huéspedes. Para obtener más información sobre este tema, lea la sección siguiente). Si se encuentra en esta situación, podría necesitar la ayuda de un abogado particular o de los Servicios Legales.

Los derechos de las personas que residen en una pensión o una casa de huéspedes

Toda persona que resida en una pensión o casa de huéspedes autorizada está protegida contra el desalojo. El dueño debe desalojar al residente por medio del mismo proceso jurídico como a cualquier otro arrendatario. Cite: N.J.A.C. 5:27-3.3(c). Algunos hoteles y moteles son en realidad pensiones y casas de huéspedes porque las personas que viven allí las usan como su única residencia durante largos períodos de tiempo. La ley considera a un hotel o un motel como una pensión o casa de huéspedes si por lo menos el 15 por ciento de los cuartos son ocupados por personas que han vivido allí por más de 90 días. Esto significa que todos los residentes, pero no los huéspedes temporales, del hotel o motel tienen los mismos derechos que los residentes de pensiones y casas de huéspedes, incluyendo el derecho a ser desalojado sólo por medio de un proceso jurídico. Cite: N.J.S.A. 55:13B-3 (h). Es posible que para verificar si esta ley le concierne, usted necesite la ayuda de un abogado particular o de los Servicios Legales.

LAS CAUSAS PARA EL DESALOJO

¿Qué constituye una "causa justificada" para desalojar a un inquilino?

Con pocas excepciones, los arrendatarios de Nueva Jersey sólo pueden ser desalojados cuando existe una "causa justificada". En Nueva Jersey, una regla básica de la ley que rige al arrendatario y al propietario es que el desalojo se debe hacer por medio de una causa justa. Esto significa, con pocas excepciones, que el arrendatario sólo puede ser desalojado bajo una de las causas o razones citadas en la ley contra el desalojo. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,1. En dicha ley hay 18 causas por las cuales el desalojo se puede llevar a cabo.

Ningún arrendatario puede ser desalojado a no ser que el propietario demuestre una de esas razones. La ley cubre a los arrendatarios de todo tipo de vivienda alquilada: una casa de una sola familia, un edificio de apartamentos, un complejo habitacional,  las casas de huéspedes y pensiones o casas móviles. Incluso las personas que viven en moteles u hoteles están cubiertos en ciertos casos.

Las pocas excepciones al desalojo por causa

La ley contra el desalojo cubre a casi todos los inquilinos. Sin embargo, esta ley no rige a los que viven en edificios o casas con menos de tres apartamentos y el propietario vive en uno de éstos. Tal cosa se conoce como la excepción de una vivienda "ocupada por el dueño". A pesar de que todavía deben ser demandados ante un tribunal, los arrendatarios sujetos a dicha excepción pueden ser desalojados por cualquier razón al final del contrato. Si usted es un arrendatario con un convenio de mes a mes, habita en un edificio con tres o menos unidades y el propietario vive en uno de los apartamentos, el dueño sólo tiene que darle un mes para que desocupe al final del cual lo puede demandar ante el tribunal para desalojarlo. Cite: N.J.S.A. 2A:18-53.

Otras excepciones implican ciertas situaciones donde uno de los inquilinos tiene una discapacidad del desarrollo, y la vivienda es propiedad de un fideicomiso o un pariente inmediato del inquilino discapacitado. La ley antes mencionada no protege a los arrendatarios en estas situaciones. El objetivo de esta provisión es permitir el desalojo de los inquilinos que viven con un arrendatario inválido sin necesidad de tener una razón justificada.

Como se explicó anteriormente, la ley contra el desalojo no cubre a  los "huéspedes" de un hotel o motel. Pero las personas que no son sólo "huéspedes, pero que en realidad viven en el hotel o motel, porque no tienen otra vivienda y han estado allí durante algún tiempo, son en realidad inquilinos y están cubiertos por la ley contra el desalojo. En realidad, la ley protege a las personas que viven en una pensión o casa de huéspedes. En una parte arriba, encontrará mención de las protecciones para los huéspedes y residentes de una pensión.

Los arrendatarios que viven en una propiedad que ha sido embargada

Todo inquilino está protegido por la ley contra el desalojo, incluso cuando el banco o prestamista de la hipoteca entabla una demanda para embargar la propiedad que usted alquila porque el propietario de la misma no ha pagado la deuda. Esto significa que el banco o el prestamista haciendo el embargo debe seguir la ley y puede desalojarle sólo por medio de una de las causas citadas por la ley. Cite: Chase Manhattan Bank v. Josephson, 135 N.J. 209 (1994)

¿Qué puede hacer si no está protegido por la ley para el desalojo por causa justa? Es importante recordar que, incluso si la ley no se aplica en su caso, para que el propietario o arrendador lo pueda sacar de la vivienda lo tiene que demandar ante el tribunal.

Los inquilinos cubiertos por ley contra el desalojo tienen una protección muy importante. No pueden ser desalojados sólo porque su contrato se han vencido. Esto se debe a que dicha ley indica que todo contrato de arrendamiento, ya sea oral o escrito, tiene que ser renovado. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.3(a). Un inquilino sólo puede ser desalojado si el propietario puede demostrar, conforme a la ley,  una de las causas validas. El final o la expiración de un contrato no es una de estas. Sin importar la duración de su contrato, usted no tiene que mudarse sólo  porque este se ha vencido. Un inquilino puede mudarse al final del contrato de arrendamiento, si así lo desea. Pero el propietario de la vivienda sólo puede hacer mudar al inquilino demostrando ante un tribunal que hay una razón justificada. 

Una advertencia acerca de las "notificaciones"

La siguiente sección describe los tipos de notificaciones que el propietario tiene que dar con el fin de tratar de desalojar a un inquilino por una de las "causas justificadas" en la ley contra el desalojo.

 "Las notificaciones para el cese" son los avisos que le indica al inquilino que si no puede dejar de hacer algo que el dueño dice viola el contrato de arrendamiento o la ley, será desalojado. La notificación también tiene que decirle que si deja de comportarse en dicha forma desordenada no será desalojado. Cite: RWB Newton Assoc. v. Gunn, 224 N.J. Super. 704 (App. Div. 1988). "La notificación para el cese " le da al inquilino una segunda oportunidad para evitar el desalojo.

"Las notificaciones para desocupar el inmueble" son los avisos que le indican al inquilino que el dueño quiere que se salga en una fecha determinada, o el propietario lo va a demandar ante un tribunal para tratar de desalojarlo. La ley contra el desalojo otorga el número mínimo de días o meses de antelación que se exigen en cada uno de los fundamentos legales para el desalojo. La notificación para desocupar tiene que contener una clara descripción de los hechos (fechas, horas, actos denunciados, etc.) y la ley en la que el arrendador tiene la intención de valerse para desalojar al inquilino. La notificación tendrá que indicar la fecha concreta en la que el inquilino tiene que abandonar el inmueble.

El único fundamento jurídico para el desalojo (N.J.S.A. 2A:18-61.1)

La siguiente lista de las razones para el desalojo se describen en detalle más adelante, junto con la  información acerca de sus derechos en cada instancia.

• La falta de pago del alquiler
• Una conducta que moleste a los otros inquilinos
• Daño o destrucción a la propiedad
• Violación a las reglas del propietario
• Violación al contrato de arrendamiento
• Violación a la provisión que prohíbe el uso ilícito de estupefacientes u otras actividades ilegales en una vivienda pública
• No pagar un aumento al alquiler
• Violaciones a los códigos de la vivienda y la salud
• El propietario quiere que al edificio no se le dé más uso residencial.
• El no aceptar cambios en el contrato
• Hacer el pago del alquiler atrasado cada mes  (retraso habitual)
• La conversión del inmueble a un edificio de condominios o cooperativa
• El dueño quiere vivir en el apartamento o casa
• El arrendatario pierde un trabajo que incluye la vivienda
• Un fallo condenatorio por un delito relacionado con estupefacientes
• Un fallo condenatorio por agredir, atacar o amenazar al propietario.
• Tomar parte o estar implicado en una actividad relacionada con estupefacientes, robo, o agresión o amenaza contra el propietario
• Un fallo condenatorio por el delito de robo
• El tráfico de personas.

a. La falta de pago del alquiler

El inquilino tiene que recibir:

No se exige ninguna notificación, excepto en los casos donde el arrendatario reside en un alojamiento subvencionado por el gobierno federal. En el caso de un alojamiento público, se exige entregar una notificación con 14 días de anticipación.

Comentarios:

• Los programas para prevenir la pérdida del hogar y los de asistencia en casos de urgencia pueden ayudar con el alquiler atrasado. Consulte la sección Personas sin hogar.
• Los propietarios a veces tratan de desalojar a los arrendatarios por el adeudamiento de gastos que realmente no son parte del "alquiler". En un caso de desalojo, no se puede incluir ningún gasto adicional al alquiler a menos que haya un contrato escrito con una cláusula especial. Consulte los recargos por pagos tardíos y los honorarios de abogado. En un caso de desalojo para los arrendatarios que viven en un alojamiento subvencionado por el gobierno federal, tal como un alojamiento público, los cobros suplementarios como los recargos por pagos tardíos y los honorarios del abogado no pueden serincluidos nunca como parte del alquiler. Los propietarios y los abogados que incorrectamente reclaman que ciertos recargos sean parte del alquiler pueden ser demandados conforme a la ley Federal para la práctica apropiada del cobro de deudas Cite:Hodges v. Feinstein, 189 N.J. 210 (2007).

b. Una conducta que moleste a los otros inquilinos
 

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que cese
• Al inquilino se le tiene que dar la notificación para que desocupe al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La advertencia para que cese tiene que describir en detalle el tipo de comportamiento indebido y exigir que el arrendatario pare de hacer tal cosa o que encare el desalojo. Cite: A.P. Development Corp. v. Band, 113 N.J. 485 (1988). La advertencia también tiene qe decirle que no será desalojado si deja de comportarse en dicha forma desordenada. Cite: RWB Newton Assoc. v. Gunn, 224 N.J. Super. 704 (App. Div. 1988).
• Para ser desalojado después de que la notificación de cese haya sido entregada, el inquilino tiene que continuar comportándose mal.

c. Daño o destrucción a la propiedad

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• Para causar el daño, el inquilino tiene que haber tenido la intención o ser extremamente negligente. (Usted no puede ser desalojado debido a un daño causado por un simple accidente de su parte).Cite: Korman Suites v. Kelsch Assoc., 372 NJ Super 161 (L.Div. 2004)

Las alteraciones realizadas sin el consentimiento o autorización del propietario pueden ser consideradas como daños, incluso si las alteraciones son una mejora.

d. Violación a las reglas del propietario

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que cese
• La notificación para desocupar tiene que ser entregada al inquilino al menos un mes antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La notificación para que cese debe describir en detalle la violación a las reglas y exigir que el arrendatario pare de hacer tal cosa o que encare el desalojo. El aviso debe citar la regla que el propietario cree está siendo quebrantada.
• Las reglas deben ser aceptadas por escrito por el arrendatario o ser parte del contrato al principio del período de arrendamiento.
• Las reglas deben ser equitativas.
• La violación a las normas debe ser "concreta".

e. (1) Una violación al contrato de arrendamiento

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que cese
• La notificación para desocupar tiene que ser entregada al inquilino al menos un mes antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La advertencia para que cese debe describir en detalle la violación al contrato y exigir que el arrendatario pare de hacer tal cosa o que encare el desalojo. Además debe citar el número de la provisión del contrato que el propietario cree está siendo quebrantada.
• El contrato tiene que ser razonable.
• La violación al contrato debe ser "concreta".
• En el contrato, el propietario debe reservarse el “derecho retomar la posesion de la vivienda". Si el contrato no contiene estas palabras específicas u otras palabras dándole el derecho al propietario de entrar en el apartamento si el inquilino rompe el contrato, entonces el derecho no ha sido reservado. (Aún si el dueño se reserva el derecho de ingresar al inmueble, este tiene que asistir al tribunal y cumplir con todos los requisitos jurídicos descritos en este manual antes de que se entable la demanda para el desalojo).

e. (2) una violación a la provisión que prohíbe el uso ilícito de estupefacientes u otras actividades ilegales en una vivienda pública

El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación para desocupar el inmueble una cantidad de tiempo prudente antes de que se entable la demanda para el desalojo. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.2 (h); 24 C.F.R. 966.4(l)(3).
• Nota: No hace falta que se presente una notificación  para el cese.
• Vea además las faltas a seguir los requisitos y procedimientos federales para dar notificación.

Comentarios:

• La ley federal le permite a las autoridades para la vivienda incluir una provisión en el contrato que prohíbe el uso ilícito de sustancias peligrosas controladas o estupefacientes. Sin embargo, la autoridad para la vivienda tiene que reparar el contrato para que incluya esta disposición.
• La provisión debe haber estado vigente cuando el contrato se inició.
• El desalojo también puede ocurrir a causa de una violación a alguna provisión del contrato para la vivienda pública que prohíba “otras actividades ilegales”.
• El contrato puede prohibir la actividad ilegal dentro o fuera de la vivienda.
• La autoridad para la vivienda pública puede desalojar a un inquilino cuando un miembro de su familia o un invitado resulta involucrado  en una actividad relacionada con narcóticos, incluso si el arrendatario no sabía de dicha actividad. Cite: Dept. of Housing and Urban Development v. Rucker, 122 S.Ct. 1230 (2002). La oficina para la vivienda y el desarrollo urbano  le ha pedido a las autoridades de la vivienda pública “tener compasión y sentido común” en estos casos, y que “(el) desalojo debería ser la última opción a seguir, después de que todas las demás han sido agotadas”. Los tribunales de Nueva Jersey han estado de acuerdo con esta posición. La autoridad para la vivienda necesita una buena razón para desalojar a los miembros de la familia que no estén involucrados Cite: Oakwood Plaza Apts. v. Smith, 352 N.J. Super. 467 (App. Div. 2002); Newark Housing Authority v. Martinez-Vega, 424 N.J. Super 24 (L. Div. 2012). Si usted se encuentra en este tipo de situación, debe ponerse en contacto con un abogado.

f. No pagar un aumento al alquiler

El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación un mes antes de que el inquilinato se termine y una notificación del aumento al alquiler.

Comentarios:

• Más arriba encontrará información sobre los requisitos para la notificaciones.
• El aumento del alquiler no debe ser "irracional"  y tiene que cumplir con la ley local para el control del alquiler, si el pueblo tiene uno. Vea los aumentos al alquiler​.

g. las violaciones a los códigos de la vivienda y la salud donde:

• (1) El propietario tiene que clausurar o derribar el edificio.
• (2) El propietario no puede corregir las deficiencias sin tener que sacar al inquilino.
• (3) El propietario tiene que acabar con la aglomeración o ocupación ilícita.
• (4) Una agencia gubernamental quiere clausurar el edificio por ser parte de un proyecto de reconstrucción urbana.

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo. Las notificaciones tienen que ser presentadas en la forma el el Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey exige. Cite: N.J.A.C. 5:11-7.2 y 7.3

Comentarios:

• Las violaciones al código de salud y la vivienda tienen que ser concretas, y económicamente, el propietario tiene que ser incapaz de hacer la reparación.
• El arrendatario no puede ser desalojado hasta que se le proporcione ayuda para la reubicación. Vea la ayuda para la reubicación, donde se explica sobre los programas de ayuda para la reubicación y cómo solicitarla.
• El estado tiene que informar al tribunal si la reparación puede ser hecha mientras el arrendatario viva en el lugar según lo descrito anteriormente en el punto  g.(2) N.J.A.C. 5:11-7,4

h. El propietario quiere que al edificio no se le dé más uso residencial.

El inquilino tiene que recibir:

• Una notificación para desocupar desalojo al menos 18 meses antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La notificación tiene que decir, de una manera detallada, lo que el propietario planea hacer con el edificio. Si el aviso del propietario no logra explicar claramente cual será el uso de la propiedad en el futuro, el aviso se considerará como defectuoso y el tribunal no puede desalojar al arrendatario. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1(b); Sacks Realty v. Batch, 235 N.J. Super. 269, aff'd. 248 N.J. Super. 424 (App. Div. 1991).
• El propietario tiene que enviar una copia de la notificación para desocupar al Departamento para Asuntos de la Comunidad y a la oficina para el control del alquiler.
• El ocupante no puede ser desalojado a no ser que el propietario tenga todos los permisos necesarios para convertir el edificio en un lugar no residencial
• Esta razón no puede ser usada para buscar el desalojo y así no tener que dar la ayuda de reubicación que está disponible en casos por violaciones al código de salud y vivienda; Vea la sección g. antes descrita.
• Si el arrendatario es desalojado por esta razón y el propietario entonces alquila de nuevo a otro arrendatario, el propietario es responsable por daños.

i. El no aceptar cambios en el contrato

El inquilino tiene que recibir:

• Con un mes de anticipación, el dueño tiene que entregar una notificación diciéndole que el antiguo contrato ha terminado y que le ofrece un nuevo contrato de arrendamiento que contiene nuevos términos, los cuales tienen que ser descritos en la notificación. Si el inquilino no acepta los nuevos términos dentro del período de 30 días, entonces el propietario tiene que entregar al inquilino otro aviso (la notificación para que desocupe) antes de que se entable una demanda para el desalojo. Cite: Prospect Point Gardens Inc. v. Timoshenko, 293 N.J. Super 459 (L.Div. 1996).

Comentarios:

• Los cambios al contrato deben ser "apropiados". Para determinar si los cambios son razonables, el juez tendrá en cuenta las circunstancias del inquilino así como del dueño. Cite: 447 Assoc. v. Miranda, 115 N.J. 522 (1989)
• El acuerdo sólo puede ser cambiado cuando llegue a su final.
• De igual manera, en casos donde se ha rehusado a firmar un contrato o a aceptar un cambio que creyó no era justo, usted  puede evitar que lo desalojen, inclusive después de que haya pedido el caso. Después de que la audiencia ha terminado, si usted está de acuerdo en aceptar el nuevo contrato o el cambio y pagar cualquier alquiler atrasado, el propietario le tiene que permitir quedarse. Cite: Village Bridge Apartments v. Mammucari, 239 N.J. Super. 235 (App. Div. 1990).

j. Hacer el pago del alquiler atrasado cada mes (retraso habitual)

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que cese
• La notificación para desocupar tiene que ser entregada al inquilino al menos un mes antes de que se entable la demanda para el desalojo.

Comentarios:

• La notificación  para que cese tiene que exigir que el arrendatario deje de pagar tarde el alquiler.
• El arrendatario tiene que continuar haciendo el pago tarde por lo menos dos veces más después de haber recibido la notificación  para el cese. Cite: 534 Hawthorne Avenue Corp. v. Barnes, 204 N.J. Super. 144 (App. Div. 1985); Tower Management Corp. v. Podesta, 226 N.J. Super. 300 (App. Div. 1988). Incluso dos pagos morosos después de la entrega de la notificación de cese tal vez no sean suficientes, dependiendo de los hechos en un caso concreto. Cite: Carter v. Richardson, 417 N.J. Super 60 (App. Div. 2010)
• Si después de haber recibido la notificación de cese, el inquilino paga tarde, el propietario tiene que seguir presentándole notificaciones al inquilino para informarle que pagar tarde la renta quebranta el contrato. Si el propietario no le notifica al inquilino y cada vez acepta el pago tardío, el dueño podría perder el derecho a desalojar al inquilino. Cite: Ivy Hill Park v. Abutidze, 371 N.J. Super. 103 (App. Div. 2004).

En algunos casos, incluso si el inquilino ha sido habitualmente moroso, los hechos particulares del caso pueden ser suficientes para que el juez haga algo distinto a desalojarlo. Cite:279 4th Ave. Mgt., L.L.C. v. Mollett, 386 N.J. Super 31 (App. Div.) certify. Denied 185 N.J. 354 (2006).

k. La conversión del inmueble a un edificio de condominios o cooperativa

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos tres años antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• El arrendatario debe recibir el aviso de que el propietario quiere hacer la conversión, el plan para la conversión y un aviso del derecho que tiene a alquilar un lugar comparable, junto con  el aviso de que debe desocupar.

I. El dueño quiere vivir en el apartamento o casa

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos dos meses antes de que se entable una demanda para el desalojo. Si hay un contrato escrito, la demanda no podrá entablarse hasta después de que caduque el contrato de arrendamiento.

Comentarios:

• Sólo se aplica cuando: (1)  el propietario convierte el apartamento en un condominio y quiere venderlo a una persona que se mudará a vivir en el mismo; (2) el dueño de tres o menos condominios o unidades cooperativas se quiere mudar a éste, o quiere vender el lugar a alguien que se quiere mudar al mismo; o (3) el propietario  de una casa o edificación con menos de tres apartamentos se quiere mudar a él o se lo está vendiendo a una persona que se mudará a vivir en el mismo.
• Si el propietario le vende a una persona que se quiere mudar a vivir en la vivienda, tiene que haber un contrato de venta que declare que la casa o apartamento estarán vacantes al momento del cierre.
• El comprador o dueño tiene que tener la intención de vivir en la casa o apartamento y no convertirlo en un lugar de uso comercial. Cite: Aquino Colonial Funeral Home v. Pittari, 245 N.J. Super. 585 (App. Div. 1991).
• El propietario tiene que ser la persona que "de verdad" intenta vivir en la casa y no una corporación o empresa. Cite: 3519-3513 Realty, L.L.C. v Law, 406 N.J. Super 423 (App. Div. 2009).

m. El arrendatario pierde un trabajo que incluye la vivienda

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• Se aplica en un caso donde el inquilino trabaja para el propietario como conserje, superintendente o de alguna otra forma; el arrendatario recibe la vivienda como parte del trabajo; el propietario cancela el empleo del arrendatario.

Si los inquilinos vivían en el apartamento antes de que fueran contratados por el dueño, esta parte de la ley no puede utilizarse para desalojarlos. Cite: Kearny Court Assoc. v. Spence, 262 N.J. Super 241 (App. Div. 1993)


n. Un fallo condenatorio por un delito relacionado con estupefacientes

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• El delito involucrando estupefacientes tiene que haber ocurrido en el edificio de apartamentos o en el terreno del complejo habitacional.
• El arrendatario tiene que  haber recibido un fallo condenatorio por un delito involucrando narcóticos. ("Fallo condenatorio" quiere decir haberse declarado o haber sido declarado culpable por un juez). Esto también se emplea si el arrendatario es un menor de edad y ha sido declarado culpable de un delito por narcóticos.
• No se usará si la persona condenada ha completado o ha sido admitida en  un programa de rehabilitación de estupefacientes.
• Esto también se utiliza si el arrendatario (1) deja vivir en el apartamento a un miembro de su familia o a alguien que haya sido condenado a causa de un delito por drogas cometido en el edificio o el complejo habitacional, o (2) en el pasado le permitió a dicha persona vivir en el apartamento. Esta sección no es pertinente cuando se permite a un menor ocupar el lugar donde fue declarado culpable de un delito por uso o  posesión.
• El arrendatario que es desalojado por dejar a una persona culpable de tal delito vivir en el apartamento tiene que saber que dicha persona había recibido un fallo condenatorio. De no ser así, el arrendatario no puede ser desalojado. Cite: Housing Authority of the City of Hoboken v. Alicea, 297 N.J. Super. 310 (App. Div. 1997); Housing Authority of the City of Jersey City v. Thomas, 318 N.J. Super. 191 (App. Div. 1999). Sin embargo, si el arrendatario reside en una vivienda subvencionada - incluso si es una propiedad privada- el propietario lo podría desalojar aún si el inquilino no sabía. Pero en esta situación el propietario debe tener una buena razón para desalojar a un arrendatario que no tiene ninguna culpabilidad. Cite: Oakwood Plaza Apts. v. Smith, 352 N.J. Super. 467 (2002).
• No podrá entablarse ninguna demanda para el desalojo, después de que hayan pasado dos años de la fecha en la que se dictó el fallo condenatorio, o de la fecha en la que la persona salió de la cárcel.
• Cuando el arrendador es una organización para la vivienda pública  se emplean reglas específicas. Vea la sección  e.(2).

o. Un fallo condenatorio por agredir, atacar o amenazar al propietario.

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• El arrendatario tiene que haber recibido un fallo condenatorio por agresión o amenaza de causar daño al propietario, un miembro de la familia, o algún empleado del propietario. ("Fallo condenatorio" quiere decir haberse declarado o haber sido declarado culpable por un juez). También se utiliza si el arrendatario es un menor que ha sido dictaminado culpable de haber cometido tales actos.
• Esto también se considera si el arrendatario (1) deja vivir en el apartamento a un miembro de su familia o a alguien que haya sido condenado por tal delito o amenazas, o (2) en el pasado le permitió a dicha persona vivir en el apartamento.
• El arrendatario que es desalojado por dejar al culpable de tales delitos y amenazas vivir en el apartamento debe saber que tal persona ha recibido un fallo condenatorio. Cite: Housing Authority of the City of Hoboken v. Alicea, 297 N.J. Super. 310 (App. Div. 1997); Housing Authority of the City of Jersey City v. Thomas, 318 N.J. Super. 191 (App. Div. 1999).
• No podrá entablarse ninguna demanda para el desalojo, después de que hayan pasado dos años de la fecha en la que se dictó el fallo condenatorio, o de la fecha en la que la persona salió de la cárcel.

p. Tomar parte o estar implicado en una actividad relacionada con estupefacientes, robo, o agresión o amenaza contra el propietario

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• Según esta sección, a diferencia de las secciones n., o., y q el propietario no tiene que demostrar que hubo un fallo condenatorio; sólo que la actividad quebranta el derecho penal. Pero el dueño todavía tiene que demostrar que el inquilino efectivamente cometió actos contra el derecho penal.
• La actividad relacionada con estupefacientes tiene que haber ocurrido en el complejo habitacional o edificio de apartamentos. Sin embargo, esta sección no se empleará si la persona que ha tomando parte en la actividad, termina o es admitida en un programa de rehabilitación para drogadictos.
• La agresión o amenazas violentas deben haber implicado al propietario, un miembro de su familia o uno de sus empleados.
• Por robo se entiende, el hurto de objetos que se encuentran en el lugar alquilado, perteneciente al dueño de la vivienda, a la unidad arrendada o a otros arrendatarios que residen en el mismo inmueble
• Esto también se vale si el arrendatario (1) deja vivir en el apartamento a un miembro de su familia o a alguien que haya estado involucrado en tales actividades, o (2) en el pasado le permitió a dicha persona vivir en el apartamento. Sin embargo, esta sección no será valida si la persona involucrada en la actividad relacionada con estupefacientes es un menor que ha recibido un fallo condenatorio por el delito de uso y tenencia.
• El arrendatario que es desalojado por dejar a una persona culpable de dicha acción vivir en el apartamento debe saber que tal persona ha estado involucrada en una actividad relacionada con estupefacientes. De no ser así, el arrendatario no puede ser desalojado. Cite: Housing Authority of the City of Hoboken v. Alicea, 297 N.J. Super. 310 (App. Div. 1997); Housing Authority of the City of Jersey City v. Thomas, 318 N.J. Super. 191 (App. Div. 1999). Sin embargo, si el arrendatario reside en una vivienda subvencionada - incluso si es una propiedad privada- el propietario lo podría desalojar aun si el inquilino no sabía. Pero en esta situación el propietario debe tener una buena razón para desalojar a un arrendatario que no tiene ninguna culpabilidad. Cite: Oakwood Plaza Apts. v. Smith, 352 N.J. Super. 467 (2002).
• Cuando el arrendador es una organización para la vivienda pública  se emplean reglas específicas. Vea además la sección  e.(2).

q. Un fallo condenatorio por el delito de robo

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• El arrendatario tiene que haber sido condenado por el robo de objetos perteneciente al dueño de la vivienda, a la unidad arrendada, o a otros residentes en la misma localidad o complejo habitacional. ("Fallo condenatorio" quiere decir haberse declarado o haber sido declarado culpable por un juez). Esto también se aplica si el arrendatario es un menor de edad y ha sido declarado culpable de cometer tal acto.
• Esta sección también es pertinente si el arrendatario deja vivir en el lugar a un miembro de su familia o a alguien que haya sido condenado por un delito de robo.
• El arrendatario desalojado por dejar a una persona responsable de tal delito vivir en el apartamento debe saber que dicha persona ha recibido un fallo condenatorio. De no ser así, entonces, el arrendatario no puede ser desalojado. Cite: Housing Authority of the City of Hoboken v. Alicea, 297 N.J. Super. 310 (App. Div. 1997); Housing Authority of the City of Jersey City v. Thomas, 318 N.J. Super. 191 (App. Div. 1999).

r. El tráfico de personas.

El inquilino tiene que recibir:

• La notificación para que desocupe al menos tres días antes de que se entable una demanda para el desalojo.

Comentarios:

• Según esta sección, a diferencia de las secciones n., o., y q el propietario no tiene que demostrar que hubo un fallo condenatorio; sólo que la actividad quebranta el derecho penal. Pero el dueño todavía tiene que demostrar que el inquilino efectivamente cometió actos contra el derecho penal.
• Esto también se vale si el arrendatario (1) deja vivir en el apartamento a un miembro de su familia o a alguien que haya estado involucrado en tales actividades, o (2) en el pasado le permitió a dicha persona vivir en el apartamento.
• No podrá entablarse ninguna demanda para el desalojo, después de que hayan pasado dos años de la fecha en la que se dictó el fallo condenatorio, o de la fecha en la que la persona salió de la cárcel.

Tenga en cuenta que: si usted vive en una vivienda pública o cualquier otro tipo de vivienda subvencionada, tal vez tenga derecho a que le den otras notificaciones adicionales.​​​​​​​​​​​​

Esta información se actualizó el: Aug 15, 2017