La duración del contrato

El contrato contendrá el término, el tiempo que se ha pactado para el alquiler del inmueble. Por lo general, es un mes, seis meses, o un año. Si su contrato no menciona ningún periodo  y el alquiler se paga mensualmente, la duración es automáticamente un mes. lo que quiere decir que su contrato va de mes a mes Cite: N.J.S.A. 46:8-10. El hecho de que tenga un contrato que va de mes a mes no significa que el propietario lo puede sacar de la vivienda al final de cualquier mes. Usted no tiene que marcharse sólo porque el contrato llega a su fin. Las leyes contienen normas especiales para desalojar a los arrendatarios o inquilinos.

El pago del alquiler o renta

El contrato declarará la cantidad del alquiler que usted pacta pagar mensualmente por uso de la casa o el apartamento. Esto significa que si firma un contrato por un año a 500 dólares por mes, usted hace un contrato por  500 dólares  durante 12 meses o 6.000 dólares.

Usted siempre debe pagar el alquiler por medio de un cheque personal o giro postal. De esta forma le queda un recibo por cada pago que haga. No debe pagar el alquiler en efectivo a no ser que le firmen un recibo. Si utiliza giros postales, tenga cuidado. El propietario puede decir que no lo recibió. Entonces usted tendrá que pedirle al banco que averigüe lo que pasó con el giro. Esto puede causarle problemas, si el propietario intenta desalojarlo por no pagar el alquiler. En dicho caso, usted necesitará la prueba para mostrarle al juez que sí hizo el pago. Por lo tanto, pídale al propietario que le firme un recibo por cada pago, incluso cuando le  pague con un giro postal. Guarde las copias de todos los recibos de pago del alquiler.

El depósito de garantía

El contrato puede exigir un depósito de garantía. Si se le exige uno, el contrato debe decir por escrito que fue recibido e indicar la cantidad.

Los recargos por pagos tardíos o morosos.

Muchos contratos incluyen recargos por pagos tardíos, si no se paga el alquiler en cierta fecha del mes. Este monto está destinado a cubrir la cantidad perdida por el propietario como consecuencia del pago moroso. Los tribunales harán que se pague dichos recargos,  si son módicos y han sido explicados en detalle y por escrito en el contrato. El propietario no puede desalojar porque no han sido pagados, a no ser que exista un acuerdo que diga que los recargos serán considerados como parte «del alquiler». Cite: 447 Associates v. Miranda, 115 N.J. 522 (1989). En los casos de vivienda bajo la Sección 8, el propietario no puede demandar para desalojar porque el inquilino no pagó los recargos por pagos tardíos aunque estos se consideren como parte del alquiler. Vea Community Realty Management Company v. Harris, 155 N.J. 212 (1998). De igual manera,  la autoridad para la vivienda pública no puede desalojar por la falta de pago de los recargos incluso si estos son considerados como parte del alquiler. Cite: Housing Authority of the City of Atlantic City v. Taylor, 171 N.J. 580 (2002); Hodges v. Feinstein, 189 N.J. 210 (2007).

Tampoco se permite cobrar recargos por pagos tardíos si el arrendatario no paga el alquiler a tiempo porque el propietario no ha hecho las reparaciones necesarias. Conforme a la ley contra el desalojo, todo arrendatario que pague el alquiler en repetidas ocasiones después de la fecha establecida, puede ser demandado, siempre y cuando el propietario le haya proporcionado las debidas notificaciones. Vea Las causas para el desalojo​. Además, hay una ley que dicta cuándo se debe pagar el alquiler y cuándo se puede cobrar por pagos morosos. El estatuto no cubre a todos los arrendatarios sólo cubre a las personas de la tercera edad que reciben pensiones de la Seguridad Social, jubilaciones del ferrocarril, u otras pensiones del gobierno en lugar de las pensiones por edad avanzada de la Seguridad Social. De igual manera, cubre a las personas que reciben beneficios por discapacidad de la Seguridad Social, del ingreso de ayuda suplementaria, (SSI),  de la beneficencia social o del programa estatal Work First NJ. Cite: N.J.S.A. 2A: 42-6.1 y 6.3.

Las leyes indican que el propietario debe darle al arrendatario un período «de gracia de cinco días hábiles» para pagar el alquiler. Si el inquilino paga el alquiler dentro de un período de cinco días, el propietario no puede cobrarle recargos por pagos tardíos. Los  cinco días hábiles, no incluyen el sábado, el domingo o un día de fiesta nacional o estatal.

Si el propietario sabe, o debería saber, que usted recibe su sueldo mensual en cierto día, él debe escoger una fecha posterior que le convenga a los dos.

Los honorarios del abogado

Algunos contratos requieren que el arrendatario pague los honorarios del abogado contratado por el propietario, si uno tiene que ser usado durante una demanda jurídica contra el inquilino. Si tal cláusula existe en su contrato y el propietario acude al tribunal para desalojarlo y él gana el caso, usted será responsable por el pago de los honorarios «módicos» del abogado del propietario. Cite: Community Realty Management v. Harris, 155 N.J. 212 (1998); University Court v. Mahasin, 166 N.J. Super. 551 (App. Div. 1979).

Hay ocasiones en las que el propietario querrá exigir el pago de los honorarios del abogado utilizado en una acción para el desalojo y tratará de expulsarlo si no los puede pagar. Sin embargo, para que esto se pueda hacer:

• tiene que existir un contrato por escrito, y
• tiene  que decir en el acuerdo que los honorarios del abogado son  «alquiler adicional» o que «se pueden cobrar como alquiler».

Si no hay un contrato por escrito que describa que los honorarios del abogado son considerados como «alquiler», y usted no los puede pagar, no le pueden desalojar. Cite: Community Realty Management v. Harris, 155 N.J. 212 (1998).

Sin embargo, incluso si el contrato contiene tal provisión, la ley puede imponer un límite a la cantidad del alquiler que deba y el propietario no podrá desalojarlo por no pagar los honorarios. Por ejemplo, la oficina para la vivienda pública no puede desalojar  a ningún arrendatario por no pagar los honorarios, incluso si el contrato estipula que estos han de ser considerados como alquiler adicional. Cite: Housing Authority of the City of Atlantic City v. Taylor, 171 N.J. 580 (2002); Hodges v. Feinstein, 189 N.J. 210 (2007). Si usted recibe ayuda federal, tal como la Sección 8, puede argumentar que la cantidad de su alquiler es sólo la que la agencia que administra su ayuda dicta ser.Esto quiere decir que el monto total del alquiler es sólo la cantidad indicada en su contrato. De igual manera, si vive en un lugar donde el alquiler es controlado, usted debe argumentar que la ordenanza para el control del alquiler pone un límite a la cantidad del alquiler y que sumarle los honorarios del abogado como alquiler suplementario o adicional excedería los límites que controlan el alquiler. Cite: Housing Authority of the City of Atlantic City v. Taylor, 171 N.J. 580 (2002); Community Realty Management Inc. v. Harris, 155 N.J. 212 (1998); Ivy Hill Park Apartments v. Sidisin, 258 N.J. Super. 19 (App. Div. 1992).

En un caso para el desalojo, si el juez dicta que usted es responsable por los honorarios del abogado contratado por el propietario y el día de la audiencia usted no paga dicha cantidad, le pueden desalojar. Alguna vez, el propietario le pedirá al juez para que desaloje al arrendatario aún cuando este haya pagado el alquiler que debía antes de la fecha de la audiencia, pero no incluyó los honorarios del abogado con el pago del alquiler. Si el propietario intenta hacer esto, el arrendatario deberá argumentar que al aceptar el pago del alquiler, el propietario abandonó o «renunció» al derecho de desalojar por falta de pago de los honorarios del abogado. Cite: Carteret Properties v. Variety Donuts, Inc., 49 N.J. 116 (1967). Pero, es cosa del juez decidir si el propietario de verdad renunció o no. Por lo tanto, es importante comparecer ante el tribunal a no ser que el arrendatario obtenga una declaración por escrito diciendo que el propietario ha abandonado el caso. Vea además la exoneración - El propietario lo sabía, pero continuó el inquilinato​.

En Nueva Jersey, los contratos que le dan al arrendador el derecho a cobrarle al inquilino los honorarios de los abogados y los gastos, también le dan  a usted el derecho a cobrarle al dueño los honorarios del abogado y los gastos. Si en su contrato hay una cláusula respecto a los honorarios del abogado, el dueño le demanda ante el tribunal y usted gana el pleito, usted podría cobrarle al propietario de la vivienda los honorarios del abogado y los gastos necesarios para llevar a cabo el litigio. NJSA 2A: 18-61.66. De igual manera, si usted lo elige,  puede utilizar este dinero como un crédito para cubrir el alquiler. Si se desestima el caso porque usted paga la totalidad del alquiler adeudado, usted no recibirá los costos y honorarios del abogado. Estos costos no incluyen el cuidado infantil, gastos de viaje o perdidas de tiempo laboral.

Las normas y reglamentos

A menudo, el contrato tendrá las reglas que el propietario quiere que el arrendatario siga. Las cuales requieren que usted se comporte de cierta forma, o dictan que usted no puede hacer ciertas cosas en el apartamento o en las áreas comunes del edificio o complejo habitacional dónde reside. Por ejemplo, el contrato puede contener reglas sobre el uso de una lavadora en su apartamento; su responsabilidad de pagar por el fluido eléctrico, el gas, la calefacción u otros servicios públicos si no están incluidos en el alquiler; cómo deshacerse de la basura,  el uso de las instalaciones comunes, tales como el cuarto de la lavandería o los patios de recreo. Su contrato de arrendamiento también  podría contener una cláusula que prohíbe "el  fumar".

El mantenimiento de la edificación

Por lo general un contrato dice que usted es responsable por cualquier daño al inmueble hecho por sus niños, invitados o animales domésticos si dicha avería es más que el desgaste «normal». La ley exige que los arrendatarios sean responsables por el debido mantenimiento de la edificación, incluso si el acuerdo escrito no menciona nada de esto o si se trata de un acuerdo verbal. De acuerdo a la ley en contra del desalojo, usted puede ser desalojado por hacer daños a la edificación.

La notificación para que se haga alguna reparación

La mayoría de los contratos dicen que el arrendatario tiene la responsabilidad de avisarle al propietario, sin falta alguna, de cualquier reparación que el inmueble necesite. Los arrendatarios tienen dicha responsabilidad legal incluso si no existe un contrato por escrito. Hay varias razones por las que usted debe informar rápidamente de cualquier defecto, en particular de problemas tales como un escape de agua. Estos problemas si no son corregidos inmediatamente pueden causar daños adicionales. Al dar aviso de dichos problemas,  puede así evitar cualquier tentativa por parte del propietario de pedir que le pague por el daño adicional. De igual manera evitará darle una razón para deducirle parte o todo el depósito de garantía. De ser posible, presente el aviso por escrito y quédese con  una copia.

La conducta desordenada

Acorde con cualquier contrato, escrito o hablado, usted no puede interferir con los derechos de otros arrendatarios. Esto quiere decir que usted, los miembros de su familia, sus invitados y sus animales domésticos no pueden hacer algo que perturbe la paz y tranquilidad de los otros arrendatarios y vecinos. Según la Ley en contra del desalojo, usted puede ser desalojado por causar el desorden, hacer demasiado ruido y molestar a los otros ocupantes.

Mascotas y animales domésticos

El contrato escrito por lo general declarará si se le permite al arrendatario tener algún animal doméstico. Si el propietario dice que está bien tener un animal, asegúrese de tener dicho permiso por escrito. Muchos propietarios no permiten ningún animal y el contrato tendrá una cláusula  que reza “No se permite tener animales domésticos”.

¿Qué pasa si el arrendatario tiene un animal y el inmueble es vendido pero el nuevo propietario quiere prohibir que se tengan animales domésticos o mascotas?

Cuándo el contrato expire, el nuevo propietario podría intentar darle al arrendatario un nuevo contrato con una cláusula de que no se tengan animales en la vivienda. Las leyes actuales prohíben que el nuevo propietario obligue al inquilino a deshacerse de los animales que el propietario anterior le permitió tener. Si un arrendatario u ocupante tiene una mascota porque el propietario anterior dio permiso para tenerlo, el nuevo propietario tiene que permitir que el animal se quede en la residencia. Sin embargo, el propietario actual puede prohibirle a un nuevo arrendatario tener mascotas y puede tratar de obligar a un arrendatario a deshacerse de cualquier animal doméstico que les cause problemas a otros arrendatarios. Cite: Royal Associates v. Concannon, 200 N.J. Super. 84 (App. Div. 1985) and Young v. Savinon, 201 N.J. Super. 1 (App. Div. 1985).

El control de los animales domésticos o mascotas

Si le permiten tener algún animal en la vivienda, tiene que mantenerlo  bajo control. Si le permite al animal hacer daños a la edificación o interferir con los derechos de los vecinos, el propietario puede exigirle que controle al animal o que lo saque del edificio. Conforme a la ley en contra del desalojo, su inhabilidad de controlar a la mascota también podría conducir a su desalojo.

Los animales domésticos en los alojamientos públicos para personas mayores.

Hay reglas especiales para la posesión de animales en viviendas de alquiler para personas mayores. Una ley en Nueva Jersey permite que los habitantes de  todo proyecto habitacional para personas de la tercera edad  tengan mascotas. Cite: N.J.S.A. 2A-42-104. Las leyes federales también permiten que las personas de la tercera edad y discapacitadas que vivan en los alojamientos subvencionados por el gobierno federal tengan mascotas y animales domésticos. Cite: 12 U.S.C. § 1701n-1. Además, todo arrendatario de una vivienda pública tiene derecho a tener uno o más animales domésticos siempre y cuando los propietarios llenen las condiciones establecidas por la oficina para la vivienda. Cite: 42 U.S.C. 1437z-2. De igual manera, las leyes de Nueva Jersey le dan a los habitantes de todo proyecto habitacional para personas de la tercera edad el derecho a tener animales domésticos. Cite: N.J.S.A. 2A:42-103. Dicha ley rige en edificios que tienen tres o más apartamentos, proyectos de condominios y edificios cooperativos, siempre y cuando todos los apartamentos sean para personas mayores. Se define como persona de la tercera edad a una persona que tenga por lo menos 62 años de edad. Esto incluye a la pareja sobreviviente de una persona mayor, siempre y cuándo ésta tenga por lo menos 55 años.

Según la ley, el propietario no puede rehusarse a renovar el contrato con un arrendatario porque este tiene algún animal doméstico. El propietario puede dictar reglas sensatas acerca del cuidado y control de los animales domésticos por parte de los arrendatarios y puede exigir que el arrendatario regale cualquier cría que el animal tenga antes que se cumplan ocho semanas del nacimiento de la cría. El propietario no puede exigir que el animal sea castrado o esterilizado.

• De igual manera, la ley permite que el propietario exija la sacada de algún animal doméstico de la vivienda si el arrendatario:
• no obedece las reglas dictadas por el propietario, y esto viola cualquier código de salud o del edificio.
• no cuida muy bien al animal.
• no controla el animal, por ejemplo, cuando lo lleva a caminar, no saca al perro amarrado con una cuerda
• no limpia los excrementos del animal cuando el dueño se lo pide.
• no impide que el animal defeque u orine en las aceras, entradas, vestíbulos, u otras áreas comunes dentro y fuera del complejo habitacional.

El ingreso del propietario a la vivienda del inquilino

Todo contrato, escrito o verbal, le da al arrendatario «la posesión exclusiva » del lugar donde mora. Esto quiere decir que sólo el arrendatario, los miembros de su familia y la gente a quien este permita ingresar a la casa o apartamento tienen derecho a estar allí. El propietario no tiene derecho a entrar en la casa o apartamento cada vez que quiera. El deber del propietario a no entrar en la casa o apartamento del arrendatario, en un contrato escrito se conoce como la cláusula para el disfrute tranquilo del inmueble. Esta promesa dice que el arrendatario tiene el control de quién puede entrar a su apartamento o casa. Cite: Ashley Court Enterprises v. Whittaker, 249 N.J. Super. 552 (App. Div. 1991).

¿Cuándo puede el propietario entrar en la vivienda del arrendatario?

La ley permite que el propietario o sus trabajadores entren a la vivienda del arrendatario sólo en algunas situaciones especiales:

• Si el arrendatario invita o le pide al propietario o alguno de sus trabajadores entrar. 
  
  
• Si el propietario tiene que inspeccionar el apartamento, pero sólo si:
• es durante una cantidad sensata de veces - cada día no lo es, de vez en cuando estaría  bien;
• A una hora prudente del día —a las 4 de la mañana no es prudente, 4 de la tarde podría estar bien, dependiendo de si el arrendatario se encuentra en casa en dicho momento; y
• sólo después de haberle informado por anticipado al arrendatario de que viene a inspeccionar. Aviso por anticipado por lo general quiere decir: un mensaje escrito. Además quiere decir que por lo común el aviso se debe dar por lo menos un día antes de que el propietario quiera entrar a la vivienda. En el caso de los edificios que tienen tres o más apartamentos, hay una regla que exige que el aviso se dé un día antes de que el propietario pueda entrar en un apartamento para hacer una inspección o para hacer alguna reparación. Cite: N.J.A.C. 5:10-5.1(c).
  
  
• Si el propietario o alguno de sus trabajadores tiene que ingresar a la residencia para hacer mantenimiento o alguna reparación. Si no se trata de una emergencia, los empleados sólo pueden entrar a una hora razonable y después de haberle avisado por anticipado.
  
  
• Si el propietario o sus obreros  tienen que entrar para hacer una reparación urgente, el propietario no tiene que avisarle un día antes –o darle ningún aviso- si la emergencia es por algo que en verdad  es peligroso o grave. Por ejemplo, el apartamento se está incendiando o hay un tubo roto y el agua se está filtrando por el piso. Aun en un caso de una emergencia, el propietario deberá tratar de informarle de alguna forma, incluso si el aviso se trata sólo de una llamada telefónica.

¿Qué pasa si el propietario entra sin permiso?

Si el propietario o uno de sus trabajadores entra a su residencia sin que usted le haya dado permiso o no tiene ninguno de los motivos antes mencionado, dicha persona está quebrantando la ley. Usted debe enviarle al propietario una carta por correo certificado quejándose por lo que pasó. Guarde una copia. También, puede llamar a la policía, ir a la comisaría o al tribunal local y entablar una demanda por " entrada ilegal", (trespass), o por “hostigamiento”, (harassment), contra la persona que entró sin su permiso. Usted puede presentar una demanda por una entrada ilegal o por hostigamiento porque aunque el casero es el propietario del inmueble, dicha persona le ha dado a usted el derecho a la posesión de la vivienda.

El mantenimiento del orden

Todo contrato le exige al propietario asegurarse de que todo arrendatario respete los derechos de los otros habitantes de la edificación. Si un inquilino molesta a otro al tener la música a alto volumen durante la noche o al hacer daños a la edificación, es  la responsabilidad del dueño hacer que arrendatario pare de hacer tal cosa. Cite: Gottdiener v. Mailhot, 179 N.J. Super. 286 (App. Div. 1981). Pero para hacer que el propietario se responsabilice por el daño que cualquier arrendatario haya sufrido, alguno de los inquilinos le tiene que informar al propietario de la situación. Cite: Williams v. Gorman, 214 N.J. Super. 517 (App. Div. 1986), cert. denied, 107 N.J. 111 (1987).

La renovación del contrato

Muchos contratos escritos tienen una sección dónde se indica cómo obtener un nuevo contrato cuándo el actual llega a su fin. Por ejemplo, el documento podría decir que a no ser que el propietario o el arrendatario ponga fin al mismo, el convenio será renovado automáticamente por otro año. Pero todo contrato anual que no sea renovado, tan pronto llegue a su fecha limite, automáticamente se convierte en un contrato mensual, o sea de mes a mes. Cite: N.J.S.A. 46:8-10.

Un contrato mensual se renueva por otro mes automáticamente, a no ser que el arrendatario o el propietario haga algo para terminar el actual. Esta regla se aplica incluso si el arreglo de arriendo es oral y no por escrito. Cite: N.J.S.A. 46:8-10.

Los cambios al contrato

Cuando su contrato se termine, el propietario le puede ofrecer uno nuevo con cambios en las cláusulas. Para poder hacerlo, el dueño tiene que darle una notificación escrita para terminar el convenio existente y si usted acepta los cambios presentados ofrecerle  un  nuevo contrato. Dicha notificación debe explicar detalladamente los cambios que hará.

Conforme a la Ley en contra del desalojo, un arrendatario puede ser desalojado por rehusarse a aceptar cambios sensatos en las clausulas del nuevo contrato. Para que sean  «sensatos», dichos cambios deben tener en cuenta las circunstancias y los intereses del propietario, al igual que los del arrendatario. Esto quiere decir que el propietario no puede hacer cambios que a sabiendas le van a causar a usted alguna dificultad innecesaria, a no ser que dicha persona tenga motivos muy grandes para hacerlo. Si el propietario de su vivienda le envía un aviso por escrito que contenga cambios en el contrato los cuales usted cree no son justos, envíele una carta al propietario describiendo los cambios que no tienen fundamento. Además, su carta debe decir que usted no aceptará el nuevo contrato a no ser que el propietario le ofrezca hacer cambios sensatos. Cite:447 Associates v. Miranda, 115 N.J. 522 (1989).

Por ejemplo, al concluir su contrato, el propietario quiere cambiarlo e incluir el cobro por pagos tardíos si usted paga el alquiler después del quinto día del mes. El propietario sabe que usted no recibe el pago o el cheque de la asistencia hasta el tercer o cuarto día del mes, y que será muy difícil para usted pagarle el dinero del alquiler antes del día cinco. Usted se rehúsa a firmar el nuevo contrato y el propietario lo demanda ante el tribunal para tratar de desalojarlo En el tribunal, el juez decidirá si el cobro por pagos tardíos no es razonable porque el propietario sabía que usted no puede pagar el alquiler antes del quinto día del mes y debería haber escogido una fecha posterior. ​

Esta información se actualizó el: Sep 28, 2017