A un “participante” en el programa de vales con elección de vivienda de la Sección 8 no se le puede cancelar la recepción de dichos vales a menos que la Autoridad de la Vivienda (oficina de la Sección 8) proporcione: 1) un aviso adecuado de la cancelación, 2) un proceso serio e imparcial de audiencia previa a la cancelación; y 3) una decisión escrita detallando las conclusiones y el razonamiento de la audiencia. Usted se convierte en participante en la fecha en que los primeros Pagos de Asistencia para la Vivienda (Housing Assistance Payments, HAP) ejecutados en su nombre se hacen efectivos. El contrato de los HAP es el acuerdo entre el propietario de la vivienda y la Autoridad de la Vivienda (oficina de la Sección 8).

Qué agencia gestiona sus vales de la Sección 8 es importante. Usted puede recibir su Sección 8 a través de una Autoridad de Vivienda municipal, como la Autoridad de Vivienda de Newark, o la Autoridad de Vivienda de Jersey City. Si usted recibe su Sección 8 a través del Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey (Department of Community Affairs, DCA), hay algunas diferencias en los procedimientos de apelación que se explican más adelante en este artículo.

1. Revise la notificación escrita. La Autoridad de la Vivienda debe enviarle una notificación por escrito antes de cancelar los beneficios. Si la autoridad sabe que usted tiene un abogado, ese abogado también debe recibir una copia de dicha notificación. La notificación debe indicar las razones específicas de la cancelación, no solo reafirmar la política o regulaciones que alegan que usted no cumplió. Tiene que haber suficiente información para que usted pueda refutar (defenderse contra) la acusación. La notificación también debe informarle del derecho que tiene a apelar la decisión solicitando una audiencia informal; el derecho a una adaptación razonable durante la audiencia; y el derecho a tener un abogado o representante
   
   Nota: Para revisar la notificación y los hechos de su caso, es mejor buscar asistencia legal y evaluar si la Autoridad de la Vivienda puede tener motivos para llevar a cabo la cancelación.
   
   
2. Solicite una traducción si la necesita. Si la notificación está escrita en inglés, los participantes que tienen un dominio limitado del inglés deben contactar con la oficina de la Sección 8. La guía estatal y federal sobre los derechos de acceso al idioma puede requerir que se traduzca la notificación.
   
   
3. Solicite una audiencia. Si bien es mejor buscar asistencia legal tan pronto como sea posible, asegúrese de que su solicitud de audiencia llegue a tiempo. Guarde una copia de la notificación que le enviaron y el sobre en el que llegó. Si se le pasa la fecha límite y la notificación se envió por correo postal después de que se imprimiera o no tenía la dirección correcta, esto se podría utilizar para mostrar por qué no cumplió con el plazo establecido. La notificación debe indicar cómo apelar la decisión y el plazo para hacerlo. Guarde una copia de su solicitud de apelación y la prueba de que fue enviada a tiempo. Si la envía por correo postal, hágalo por correo certificado para que pueda rastrearla. Si la envía por fax, obtenga una página de confirmación. 
    
4. Revise el Plan Administrativo del Programa de vales de elección de vivienda de la Autoridad de la Vivienda. Este explicará los motivos para la cancelación y los procedimientos de apelación y audiencia. Puede encontrarlo en la página web de la Autoridad de la Vivienda. Incluso si no está allí, la Autoridad de la Vivienda tiene que ponerla a disposición del público.
   
   
5. Pida revisar su expediente. Lo mejor es pedir que se revise todo su expediente, por si incluyera pruebas importantes. Es posible que tenga que pagar por las copias de cualquier documento. Usted puede solicitar por escrito cualquier documento en el que la Autoridad de la Vivienda se basará en la audiencia, y los nombres de los testigos. Del mismo modo, la Autoridad de la Vivienda puede pedirle a usted la misma información. Ni usted ni la autoridad pueden valerse de un documento durante la audiencia si dicho documento no se proporcionó de conformidad con dicha solicitud.
   
   
6. Prepárese para la audiencia. Asegúrese de que los testigos puedan comparecer y pida un aplazamiento si es necesario. Tenga una lista de los puntos que le gustaría abordar, y preguntas para sus testigos. Organice sus pruebas: documentos, fotos, etc. La Autoridad de la Vivienda tiene que probar los motivos para la cancelación de acuerdo con la “preponderancia de la prueba”, lo que significa que las alegaciones hechas por la Autoridad es más probable que sean ciertas que falsas. La Autoridad de la Vivienda se limita a los motivos expuestos en la notificación.
   
   Nota: Incluso si la Autoridad de la Vivienda alega alguna cosa que es cierta, eso no significa que un inquilino no tiene defensas. Busque asistencia legal para evaluar si hay razones que justifiquen el mantenimiento del vale, como por ejemplo que la violación sea mínima, que una adaptación razonable puede resolver el problema, que el miembro infractor de la familia se mudó, que la conducta es el resultado de la violencia de género y el inquilino es la víctima, u otras defensas.
   
   
7. Asegúrese de que la audiencia sea justa. El funcionario encargado de la audiencia debe ser imparcial. No pueden ser la persona que decidió cancelar su participación ni alguien que trabaja para esa persona. No se exige hacer una transcripción o grabación de la audiencia. Usted puede interrogar y contra interrogar a los testigos. Si es necesario, se debe proporcionar un intérprete sin costo alguno para la familia participante. Se deben hacer adaptaciones razonables para que las personas con discapacidades puedan participar en la audiencia. Se pueden permitir pruebas de oídas (declaraciones sobre los hechos del caso hechas por una persona que no está presente para testificar). Por ejemplo, si los motivos para la cancelación son que el participante no mantuvo la vivienda en condiciones de limpieza e higiene, y el trabajador social afirma que el propietario, que no está en la audiencia, lo dijo, esto es un testimonio de oídas. Debe decirle al funcionario de la audiencia que usted se opone, porque usted no puede contra interrogar a la persona que hizo esas declaraciones; esa persona no está aquí, y eso no es justo. 
   
   Consejo: Traiga una libreta y un bolígrafo para tomar notas durante la audiencia. Si usted no tiene representación legal, haga que alguien más venga con usted para que esta persona tome notas sobre lo que dicen los testigos y qué documentos se presentan.
   
   
8. Revise la decisión del funcionario encargado de la audiencia. El funcionario debe exponer las razones de su decisión. Debe hacer referencia al testimonio y los documentos presentados en la audiencia, e indicar si se consideraron factores atenuantes. Si recibe su Sección 8 a través de una Autoridad municipal de la Vivienda, la decisión generalmente será vinculante para la Autoridad, a menos que exceda la autoridad del funcionario de la audiencia o sea contraria a las regulaciones del HUD o a las leyes federales, estatales o locales.

Si recibe su vale a través del Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey

En Bouie v. New Jersey Department of Community Affairs, 407 N.J. Super. 518 (App. Div 2009), la División de Apelaciones sostuvo que un participante que enfrenta una cancelación de la Sección 8 del Departamento de Asuntos Comunitarios (DCA) tiene derecho a una audiencia ante la Oficina de Derecho Administrativo (Office of Administrative Law, OAL). Esto se debe a que la Autoridad de la Vivienda Pública que administra el vale, el DCA, es una agencia estatal sujeta a la Ley de Procedimientos Administrativos de Nueva Jersey. Un participante que apele la cancelación de un vale de la Sección 8 es un “caso impugnado” y, según la Ley, tiene derecho a una audiencia ante la OAL.

El DCA ha ofrecido a los participantes el derecho de solicitar dicha audiencia dentro de los 45 días posteriores a la decisión del funcionario de audiencias. La ley en Nueva Jersey durante los últimos 15 años les da el derecho a dicha audiencia a los participantes que reciben sus vales del DCA, una agencia estatal. El Juez de Derecho Administrativo (Administrative Law Judge, ALJ) emite una decisión inicial. Una parte que no esté de acuerdo con la decisión puede presentar “excepciones”, es decir, objeciones a la decisión del juez explicando (basándose en los hechos y la ley), por qué las conclusiones y razonamientos del juez fueron incorrectas. El jefe de la agencia (en este caso el DCA), toma la decisión final sobre el caso. Para obtener una explicación detallada de las reglas y procedimientos a seguir en una Audiencia ante la Oficina de Derecho Administrativo, OAL, consulte la Guía para representarse a sí mismo en una Audiencia Administrativa.

Apelaciones adicionales

Si la cancelación la ordena una Autoridad municipal de la Vivienda, usted tiene 45 días a partir de la fecha de la decisión para presentar una “queja en lugar de órdenes prerrogativas” ante el Tribunal Superior contra dicha autoridad. Una “orden prerrogativa” es un término histórico para referirse a una orden oficial que dirige el comportamiento de otra rama del gobierno. Si la cancelación la ordena el DCA, usted tiene 45 días a partir de la decisión final para apelar ante la División de Apelaciones. También puede presentar una queja conforme a la ley federal, 42 U.S.C. § 1983, afirmando que la audiencia llevada a cabo por la Autoridad de la Vivienda fue deficiente o que la cancelación fue confirmada sobre una base sustancialmente ilegal. La Autoridad de la Vivienda no tiene que continuar pagando los subsidios durante este período.

Todo esto es difícil de hacer sin asistencia legal. Es mejor buscar asistencia legal tan pronto como le sea posible en el proceso de cancelación, tan pronto como reciba la notificación de dicha cancelación.

Esta información se actualizó el: Jul 23, 2024