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Miles de personas, muchas de ellas pobres y de la tercera edad, viven en pensiones y en casas de huéspedes en Nueva Jersey. Algunas de estas edificaciones son antiguas y necesitan reparaciones urgentemente. Varias tienen vestíbulos estrechos con poca iluminación y no tienen sistemas apropiados de calefacción, ni de electricidad. Esto las convierte en un peligro y en lugares de los que es difícil escapar en caso de incendio. A menudo, las personas pobres y de la tercera edad que viven en estas casas son víctimas de los propietarios que, aprovechándose del miedo de los residentes a ser desalojados, les exigen pagar alquileres caros a cambio de malas condiciones de vida.

Otros miles de familias en todo el estado residen en parques para casas móviles. Los residentes de casas móviles se encuentran en una situación poco usual: por lo general son propietarios de la casa móvil, pero tienen que arrendar el espacio en el que se coloca la casa al propietario de un parque de casas móviles. Existe un número limitado de parques para casas móviles autorizados y aprobados. Casi ninguno de estos acepta casas que vengan de otro parque. Por esta razón, los residentes de las casas móviles tienen poco margen para negociar si tienen una disputa con el dueño del parque.

Se han aprobado leyes especiales para proteger a los residentes de las casas de huéspedes, pensiones y casas móviles. Este artículo le explicará dichas protecciones.

PROTECCIONES PARA LOS RESIDENTES EN PENSIONES Y CASAS DE HUÉSPEDES

La Ley de Casas de Huéspedes y Pensiones (Rooming and Boarding House Act) está diseñada para proteger a las personas que viven en este tipo de viviendas. Conforme a la ley, el Departamento para los Asuntos de la Comunidad (Department of Community Affairs, DCA), es responsable de inspeccionar todas las casas de huéspedes y pensiones en Nueva Jersey. El DCA tiene que asegurarse de que cada vivienda sea segura y digna. También debe cerciorarse de que el propietario o el administrador de la vivienda respete los derechos de los residentes. Por ejemplo, el DCA debe comprobar que el edificio sea seguro contra incendios, que no tenga ningún problema grave de fontanería o electricidad, que tenga suficiente luz y aire, y que esté limpio y sea seguro. El DCA tiene que cerciorarse de que la vivienda esté bien administrada. De igual manera, tiene que asegurarse de que no haya ninguna infracción de los derechos legales de los residentes, tales como el derecho a recibir visitas de familiares, amistades y trabajadores sociales. Cite: N.J.S.A. 55:13B-1.

El proceso de concesión de licencias

Anualmente, todas las casas de huéspedes y pensiones debe solicitar ante el DCA una licencia de funcionamiento. El DCA debe entonces inspeccionar las viviendas y revisar sus registros cada año.

Si el DCA descubre que un edificio necesita reparaciones o que existen otras infracciones, le debe enviar al propietario una notificación escrita acerca de estas. El aviso debe indicar la fecha y hora en la que finaliza el plazo que el dueño tiene para corregir dichas infracciones. Si no se han hecho las reparaciones antes de la fecha requerida, el DCA puede (1) ordenar el cierre de la casa, (2) multar al propietario por las violaciones, o (3) pedirle a un tribunal que asigne un síndico. El trabajo del síndico es hacer cualquier reparación o mejora necesaria y tomar cualquier otra medida oportuna para el funcionamiento correcto de la casa.

El DCA puede autorizar a un condado o al municipio para que haga las inspecciones. Si lo hace, el DCA debe controlar y supervisar las mismas.

Las protecciones contra el desalojo

Las protecciones de la Ley contra el desalojo (Anti-Eviction Act) cubren a los residentes de las casas de huéspedes y pensiones. Esto significa que estas personas tienen derecho a recibir las mismas protecciones que cualquier otro arrendatario. Esto incluye las protecciones contra el desalojo enumeradas en Las causas para el desalojo. Además, si una persona es desplazada de una casa de huéspedes o pensión debido a la ejecución de algún código, el residente es elegible para recibir ayuda para la reubicación. Vea ¿Qué es la asistencia para desplazados y cómo la puedo conseguir? Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.1; N.J.S.A. 55:13B-6(e).

Otros derechos de los residentes de una pensión

La ley dice que toda persona que resida en una pensión tiene los siguientes derechos:

• Manejar sus propios asuntos financieros;
  
  
• Usar el estilo de ropa que prefiera;
  
  
• Arreglarse el pelo según su preferencia;
  
  
• Tener y usar sus efectos personales en su cuarto, excepto cuando la pensión pueda demostrar que hacerlo sería inseguro o poco práctico, o que interferiría con los derechos de otros residentes;
  
  
• Recibir y enviar correo sin que sea abierto por otros;
  
  
• Utilizar el teléfono sin supervisión a horas razonables y a pagar por el uso de un teléfono privado;
  
  
• Tener privacidad;
  
  
• Contratar un médico personal, pagado por su cuenta o por un plan de atención médica;
  
  
• Tener privacidad con respecto a su condición médica y tratamiento;
  
  
• Tener la visita de cualquier persona que escoja sin ninguna restricción, en horas razonables;
  
  
• Ser un miembro activo de la comunidad;
  
  
• Presentar quejas por su cuenta o en nombre de otros ante agencias del gobierno u otras personas, sin amenaza de represalia (venganza) en cualquier forma o manera;
  
  
• Tener un ambiente residencial seguro y digno, así como a un cuidado que reconozca la dignidad y la individualidad del residente;
  
  
• Negarse a trabajar para el lugar donde se aloja, excepto que haya sido acordado entre el residente y el administrador;
  
  
• Practicar su religión;
  
  
• No ser privado de ningún derecho legal sólo porque vive en una pensión;
  
  
• Ser libre de represalias del propietario si el residente intenta defenderse o hacer cumplir sus derechos. Cite:N.J.S.A. 55:13B-14 y 19.

El propietario debe darle a cada residente un aviso escrito indicando estos derechos, que debe ser fijado en la casa. El aviso debe incluir el nombre, la dirección y el número telefónico de las agencias de servicios sociales, incluyendo la Oficina del defensor del pueblo para las personas de la tercera edad que están institucionalizadas (Ombudsman for the Institutionalized Elderly), la Agencia del condado para el bienestar social, y la Oficina del condado para las personas de la tercera edad.

Cualquier residente a quien se le hayan violado sus derechos puede demandar a la persona que lo hizo. El residente puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios reales, los honorarios razonables del abogado y los costes de llevar a cabo esta acción. Cite: N.J.S.A. 55:13B-21.

PROTECCIONES PARA LOS ARRENDATARIOS QUE VIVEN EN CASAS MÓVILES

Los propietarios de casas móviles son también arrendatarios, porque alquilan el espacio en parques para casas móviles. Por esta razón, conforme a la Ley contra el desalojo (Anti-Eviction Act), los propietarios de casas móviles están protegidos de ser desalojados. También lo están por la Ley para el reembolso parcial del impuesto sobre la propiedad en Nueva Jersey (New Jersey Homestead Property Tax Credit Act). Las decisiones judiciales también han establecido que otras leyes de arrendatarios y propietarios, que cubren el depósito de garantía, la liquidación judicial, la veracidad en los préstamos, la identidad del propietario, la discriminación contra los niños, el desalojo por cuenta propia, el embargo y la represalia (la venganza), también se aplican a los propietarios de casas móviles, aun cuando este tipo de viviendas no se mencionan expresamente en estas leyes. Cite: Fromet Properties, Inc. v. Buel, 294 N.J. Super. 601 (App. Div. 1996); Pohlman v. Metropolitan Trailer, 126 N.J. Super. 114 (Ch. Div. 1973). Conforme a la Ley para las casas móviles (Mobile Home Act), los inquilinos de estas casas también tienen protecciones especiales. Estas se explican en las secciones a continuación.

El requisito de un contrato de arrendamiento por escrito

La Ley para las casas móviles, requiere que los propietarios de parques otorguen a todo aquel que alquile un espacio un contrato escrito de arrendamiento de al menos un año, antes de que se cumpla un mes después de mudarse. Esta es la única forma de arrendamiento residencial en Nueva Jersey donde se requiere un contrato escrito de arrendamiento por un período específico de tiempo. Cite: N.J.S.A. 46:8C-4.

Sin embargo, el propietario del parque puede tener una regla escrita sobre el estilo o la calidad del tipo de equipamiento que el dueño de la casa móvil puede usar. No pueden obligar al propietario de una casa móvil a comprarle el equipo al propietario del parque o a un distribuidor en particular. Si eso pasara, el dueño de la casa móvil puede demandar al propietario del parque ante un tribunal civil.

El propietario de un parque de casas móviles no puede obligar a ningún residente a comprarle la casa móvil o el equipo necesario a un vendedor en particular. Cite: N.J.S.A. 46:8C-2.

Mudanza y venta de casas móviles

El propietario de un parque para casas móviles no puede pedirle a un inquilino mover su casa móvil dentro del parque a no ser que el cambio de ubicación sea razonablemente necesario. Además, el propietario debe darle al dicho inquilino una notificación de 30 días. En caso de emergencia, el administrador puede mover la casa, pero es responsable de pagar por todos los gastos por cualquier daño a la casa móvil que sea resultado de dicho cambio de ubicación. Cite: N.J.S.A. 46:8C-2.

El dueño de una casa móvil que planea venderla debe notificar por escrito al propietario del parque. Tratar de vender una casa móvil sin el consentimiento o conocimiento del dueño del parque es ilegal. Antes de vender una vivienda móvil, el vendedor debe darle al comprador una solicitud de arrendamiento en el parque. El comprador entonces debe devolver dicha solicitud en persona al propietario o administrador del parque. El dueño del parque tiene el derecho de aprobar quién compra una casa móvil en el parque, pero no puede rechazar a cualquiera sin motivo. Si el dueño del parque rechaza aprobar la solicitud del comprador sin razón alguna, el propietario de la casa o el posible comprador puede demandarle ante el Tribunal Superior. El tribunal puede conceder una indemnización por daños y perjuicios, los gastos del litigio, y los honorarios del abogado. El tribunal también puede exigir que el dueño del parque le alquile el lote al posible comprador. Una razón válida para rechazar una solicitud sería un informe de crédito del comprador insatisfactorio. Cite: N.J.S.A. 46:8C-3.

El propietario del parque puede negarse a aprobar a un comprador interesado si el parque ha sido designado legalmente como un lugar para personas de la tercera edad y el arrendatario está por debajo de la edad mínima requerida. Sin embargo, en un parque que no está reservado para personas mayores, la discriminación contra compradores con niños puede estar en contra de las leyes federales y estatales. Por favor, busque asesoramiento jurídico si piensa que está siendo víctima de este tipo de discriminación.

Información sobre las tarifas

El dueño de un parque de casas móviles debe informar a los arrendatarios y al público sobre todas las tarifas, cargos, evaluaciones y normas. Esta información debe ponerse por escrito y entregarse a los inquilinos antes de que se muden. Cualquier tarifa, cargo, evaluación, norma o cambio adicional también debe hacerse por escrito y entregarse a los arrendatarios de casas móviles al menos 30 días antes de la fecha de su entrada en vigor. Si no se entrega el aviso por escrito, el propietario del parque móvil no puede utilizar el incumplimiento del dueño de la casa móvil como una causa para la expulsión. Cite: N.J.S.A. 46:8C-2.

Es ilegal que el propietario de un parque de casas móviles pida o reciba una donación o un regalo directa o indirectamente de alguien que quiera alquilar un espacio en el parque. Esto es un delito de alteración del orden público y el dueño puede ser procesado en un tribunal municipal. Si se hace dicho pago, el dueño de la casa móvil puede demandar para recuperar la cantidad pagada. El juez puede conceder el doble de la cantidad ilegalmente pagada, los costos del juicio y los honorarios del abogado. Cite: N.J.S.A. 46:8C-2.

Aumento del alquiler y mantenimiento de la propiedad

Los aumentos del alquiler para propietarios de casas móviles están sujetos a los mismos requisitos de notificación y otros límites que afectan a todos los otros arrendatarios, incluido el control del alquiler, si procede. El dueño del parque es responsable del mantenimiento general del parque. Esto incluye el mantenimiento de todos los servicios acordados en el contrato de arrendamiento. La falta de mantenimiento del área o los servicios por parte del propietario del parque, constituye un incumplimiento de la garantía de habitabilidad y el arrendatario puede buscar que se haga justicia de la misma forma que lo haría cualquier otro arrendatario.

Asociación de propietarios de casas prefabricadas

Hay una asociación de dueños de casa móviles que puede proporcionarle información y ayuda. Puede ponerse en contacto en:

MHOA NJ PO Box 104
Jackson NJ 08527
Correo electrónico:[email protected]
Teléfono: (732) 534-0085

Para obtener información sobre las citas mencionadas aquí, y sobre cómo conseguir más información sobre alguna ley en particular, visite Cómo se buscan las leyes en la sección de Arrendador-Arrendatario. ​

Esta información se actualizó el: Feb 1, 2015