Reúna los expedientes e identifique las fechas de vencimiento

Abra la correspondencia tan pronto le llegue

Abra y lea la correspondencia tan pronto como le llegue. Si no presta atención a las cartas o documentos judiciales que reciba, podría perder su hogar sin siquiera tener la oportunidad de defenderse. Ponga atención especial a los documentos que le entreguen personalmente o que exijan su firma. Muchas veces, estos tienen fechas de vencimiento cercanas y le piden que tome acción de inmediato. Toda la correspondencia que le llegue de parte del prestamista, el abogado del prestamista o el tribunal es especialmente importante.

Identifique las fechas de vencimiento

Verifique si los documentos, tales como las cartas del prestamista o el abogado del mismo o cualquier otro documento judicial, tienen fechas de vencimiento. Márquelas en el calendario. Recuerde que los propietarios que actúan dentro de los límites de tiempo tendrán más ventaja que los que responden tarde. Utilice la información en, Cronología general sobre la ejecución hipotecaria (el proceso de la ejecución hipotecaria), para determinar en qué parte del proceso se encuentra y qué es lo que tiene que hacer después.

Tenga cuidado con las estafas (las ofertas que suenan demasiado buenas para ser ciertas)

Cuando está en el proceso de ejecución hipotecaria, es posible que reciba mucha propaganda sin haberla solicitado. Esto sucede porque los expedientes judiciales son públicos y las empresas usan la lista de las ejecuciones hipotecarias entabladas para enviar información por correo acerca de los servicios que brindan a las personas que están en dicho proceso. Algunas empresas van hasta su hogar para venderle dichos servicios. Tenga cuidado con las ofertas que estas empresas le presenten. Si una oferta para ayudarle a evitar que le embarguen la casa suena demasiado buena  probablemente no es cierta. A continuación se mencionan dos tipos de estafas comunes:

• Convencerle que transfiera el título de propiedad a otra persona. Un truco común es decirle que transfiera el título de propiedad a otra persona temporalmente para luego comprar su vivienda de nuevo dentro de uno o dos años, cuando mejore su crédito. Es muy poco probable que le devuelvan el título de propiedad.  Es muy probable que el nuevo dueño trate de desalojarlo del inmueble para venderlo y obtener ganancias. ¡No lo haga!
• Pagar una tarifa para hacer una nueva negociación a la hipoteca Otro truco común es decirle que, a cambio de un pago, cierta empresa renegociará la hipoteca con el prestamista. Usted no tiene que pagar nada para recibir este tipo de servicio. Un asesor para la vivienda lo puede hacer gratis.

Obtenga una copia de sus documentos hipotecarios.

Cuando se hace el cierre de la hipoteca, el comprador firma muchos documentos para obtener el préstamo. Esto puede llevarse a cabo en una oficina o hasta en su casa o un lugar público. Los papeles que firmó durante el cierre son muy importantes. Tiene que tratar de comprenderlos para poder preparar su defensa contra la ejecución hipotecaria. Durante el cierre, le debieron haber entregado una copia de tales documentos. Si no se los dieron, o no los encuentra, puede escribir una carta al cobrador de la hipoteca para que le entregue una copia.

Envíe una solicitud de información.

Si no encuentra sus documentos hipotecarios, tiene el derecho a pedir copias al cobrador de la hipoteca (la empresa que le cobra los pagos a usted), escribiendo una carta llamada una solicitud de información o en inglés, Request for Information (RFI). Para obtener una muestra y las instrucciones de la solicitud RFI, visite Formularios para la ejecución hipotecaria (en inglés).

Otros documentos relacionados a la hipoteca.

También le será útil tener disponibles los siguientes documentos, especialmente si no está de acuerdo con la cantidad que el prestamista alega que usted debe.

• Los estados de cuenta de la hipoteca.
• Las pruebas de pago, tales como un cheque cancelado, el talón de un giro postal o el estado de cuenta de una tarjeta de crédito.
• Las pruebas del seguro para propietarios.
• Las pruebas de los pagos al impuesto sobre la propiedad

Evalúe sus finanzas.

 

Averigüe el valor de su casa.

 

Para saber cuánto cuesta su casa, puede llamar a un agente inmobiliario y pedirle que le prepare un análisis certificado del mercado. Muchos agentes inmobiliarios lo hacen gratis. Esto le ayudará a determinar si el inmueble tiene algún valor líquido. (El capital líquido es la cantidad de dinero que sobra si se resta la cantidad de los gravámenes, ya sea hipotecas o préstamos, al valor del inmueble en el mercado). Determinar el valor de su vivienda en el mercado le ayudará a decidir qué hacer; por ejemplo, si es hora de vender o si solicitar la bancarrota le ayudará a rescatar su casa. Para obtener más información sobre la bancarrota, lea Otras formas de evitar una ejecución hipotecaria​.

Prepare un presupuesto.

Para entender cuánto puede costearse en los gastos de vivienda, prepare un presupuesto que muestre su ingreso actual y las expensas que tuvo durante los últimos meses. La regla general es que los gastos para la vivienda (que incluyen el capital, los intereses, los impuestos y el seguro) no deben constituir más del 38% de su ingreso bruto, o sea, antes de la deducción de los impuestos. El pago para la vivienda puede ser más alto, pero necesita tener suficiente ingreso disponible para cumplir con las expensas adicionales, tales como los servicios públicos, alimentos y transporte. Esta información es importante para poder tomar una decisión realista sobre qué es lo próximo que debe hacer.

Un asesor para la vivienda es alguien que le puede ayudar a preparar un presupuesto.

Tenga en cuenta que los prestamistas utilizan fórmulas distintas a esta para determinar cuánto puede costearse en la vivienda y que también querrán saber qué otras deudas tiene usted al momento de evaluar cuánto puede pagar usted.

Guarde el dinero.

Si el prestamista no quiere aceptar sus pagos hipotecarios, es de suma importancia que guarde todo el dinero que hubiese usado para hacer los pagos mensuales. Si no puede guardar la cantidad completa, separe todo lo que pueda. De ser posible, trate de separar al menos el 38% de su ingreso bruto mensual o suficiente para cubrir los impuestos y el seguro para la vivienda, lo que sea más. Es posible que necesite este dinero para llegar a un acuerdo referente a la ejecución hipotecaria con el prestamista o, en el peor de los casos, para mudarse a otro lugar.

Anote su versión de los hechos.

Anotar lo que sucedió le ayudará a usted, al asesor para la vivienda, al abogado y, más adelante, al juez a entender su defensa. Para poder identificar muchas de las defensas en un caso de este tipo, hay que evaluar lo que sucedió cuando se hizo el préstamo (o la serie de préstamos). En sus apuntes, trate de explicar qué fue lo causó que no pudiera continuar haciendo los pagos. Trate de responder a todas las siguientes preguntas:

• ¿Compré o heredé el inmueble?
• ¿Cuándo lo compré o heredé?
• ¿Cuántas veces refinancié el inmueble?
• ¿Por qué refinancié cada vez?
• ¿Qué pasó con el dinero que obtuve?
• ¿Cuánto ganaba yo cuando pedí el préstamo?
• ¿En ese momento, podía hacer los pagos al préstamo?
• ¿Tenía que pedir prestado alguna suma adicional sólo para poder hacer los pagos hipotecarios?
• ¿Cómo me enteré acerca del agente hipotecario o prestamista?
• ¿Qué me prometieron cuando hice el préstamo?
• ¿Qué fue lo que en realidad me dieron?
• ¿Cuándo comencé a tener problemas para hacer los pagos?
• ¿Por qué comencé a tener problemas para hacer los pagos?

Revise y entienda el contenido de su hipoteca.

Durante el cierre de la hipoteca, usted firmó muchos documentos. Busque lo siguiente, ya que le ayudará a comprender la hipoteca y a preparar su defensa:

• La hipoteca.
• El pagaré hipotecario.
• Cualquier cláusula adicional al pagaré.
• La divulgación de la Ley para la Veracidad en los Préstamos.
• El desglose de la suma financiada (si hay alguno).
• Todas las copias del aviso del derecho a cancelar (si hay alguno).

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un acuerdo en el cual el prestamista puede usar una casa como colateral de una deuda. Utilizar el inmueble como colateral quiere decir que, si el propietario no paga la deuda, el prestamista puede entablar una demanda para vender el predio y así saldar la deuda.

Cuando el propietario firma la hipoteca, el documento original se inscribe con la oficina del Secretario de Actas del condado donde está ubicada la vivienda. A usted le deben dar una copia de la hipoteca cuando la firma. Después de inscribirla, usted debe recibir una segunda copia por correo, con un sello indicando la información de la inscripción.

¿Qué es un pagaré?

Cuando firma la hipoteca, también firma un documento llamado un pagaré. Dicho documento indica que usted tiene una deuda. Detalla la cantidad que tomó prestada y las condiciones para pagarla, tal como la tasa de interés y la duración del préstamo. El préstamo cae en estado de incumplimiento cuando el prestatario no hace lo exigido en el pagaré hipotecario. Por ejemplo, si el propietario no hace algún pago hipotecario, estará en incumplimiento.

Es importante identificar y entender al menos la siguiente información en su pagaré:

• ¿Qué es el capital? El capital es la cantidad total que se tomó prestada. En otras palabras, es el valor nominal del pagaré.
  
  
• ¿Qué es la tasa de interés? La tasa de interés, expresada por medio de un porcentaje, es la cantidad que paga el prestatario al prestamista para utilizar el dinero. Hay dos tipos de tasas de interés:
  
  
• Tasa de interés fija: Esta tasa permanece igual durante toda la duración del préstamo.
• Hipoteca de tasa variable: En este tipo de hipoteca (conocida como ARM por sus siglas en inglés), la tasa de interés cambia periódicamente. El pagaré le indicará cuán a menudo cambian los intereses y la tasa máxima que le pueden cobrar. Hay muchos préstamos en los cuales la tasa de interés permanece fija durante un plazo de tiempo corto, tal como dos años. Cuando se vence el plazo, la tasa pasa a ser variable durante el resto de la existencia del préstamo.
  
  
• ¿Qué es el plazo del préstamo? El plazo quiere decir la duración del préstamo. La mayoría de los préstamos duran 30 años. Los que duran 15 años tendrán pagos mensuales más altos, pero uno paga menos intereses durante el plazo del préstamo. Los que duran 40 años tendrán pagos mensuales más bajos, pero ya que está pagando por más tiempo, uno paga muchos más intereses durante el plazo del préstamo.
  
  
• ¿Qué es un préstamo con productos exóticos? A veces los préstamos tienen características más complicadas. A estas, a menudo, se les llaman productos exóticos. Si recibió alguno, pregúntese si fue injusto, no le convenía de acuerdo a sus necesidades, era demasiado inflexible, estaba diseñado para conducir inevitablemente a la ejecución hipotecaria o no era lo que esperaba. De ser el caso, es posible que haya sido víctima de un préstamo predatorio. En su respuesta a la demanda de ejecución hipotecaria, debe incluir información específica con respecto a las condiciones del préstamo y por qué las considera inadecuadas. A continuación hay ejemplos de préstamos injustos y severos que probablemente no son lo que se esperaba:
  
  
• Un préstamo con una tasa baja de interés que dura por un corto período (puede ser tan poco como un mes o hasta varios años). A este tipo de préstamo se le conoce como un préstamo con tasas tentadoras. El pagaré no utiliza el término "tasa tentadora". La única manera de determinar si le dieron una es mirar en el pagaré cuándo es el primer cambio a la tasa de interés. 
  
  
• Un préstamo en el cual sus pagos mensuales no reducen la cantidad adeudada al capital del préstamo. A este tipo de préstamo se le conoce como un préstamo con amortización al vencimiento. En este tipo de préstamo, aunque haga todos sus pagos hipotecarios a tiempo cada mes, cuando se venza el préstamo, aún deberá la cantidad entera del capital que tomó prestado cuando hizo el préstamo. Si no puede pagar todo el saldo en ese momento, tendrá que refinanciar la cantidad entera o vender la casa cuando termine el préstamo. 
  
  
• Un préstamo diseñado de tal manera que los pagos mensuales no cubren la cantidad entera del capital y los intereses que sería necesaria para saldar el préstamo dentro del plazo del mismo. A este tipo de préstamo se le conoce como un préstamo con amortización negativa. (La amortización se refiere a la reducción al capital del préstamo que sucede cuando los pagos regulares cubren tanto el capital como los intereses en su totalidad.) Un préstamo con amortización negativa quiere decir que los pagos mensuales no reducen la cantidad total adeudada. En realidad, el capital del préstamo aumenta cada mes, de tal manera que terminará debiendo más de lo que originalmente pidió prestado.
  
  
• Un préstamo en el cual los pagos mensuales no lo saldarán en su totalidad. Si usted tiene lo que se conoce como un préstamo con amortización irregular y hace todos los pagos mensuales a tiempo, cuando concluya el plazo, aún quedará debiendo una porción del préstamo.  En ese momento, si no tiene el dinero para pagar la cantidad restante del saldo, tendrá que refinanciar el préstamo o vender la casa. 
  
  
• Un préstamo que parece darle la opción de escoger entre tres o cuatro pagos mensuales.  A este tipo de préstamo se le conoce como una hipoteca de tasa variable, ARM, con opción de pagos. Un préstamo de este tipo parece darle al prestatario la opción de tres o cuatro pagos mensuales. El pagaré a veces identifica al préstamo como un ARM con opción de pagos, pero a veces no utiliza esa expresión. En este tipo de préstamo, el propietario tiene la opción de escoger entre hacer un pago mensual que amortice el préstamo en su totalidad durante la duración del mismo, un pago que se aplique sólo a los intereses o un pago mínimo. El pago mínimo no reduce el capital y sólo paga parte de los intereses que se acumulan durante el mes. Los intereses restantes se amortizan negativamente y se añaden al capital del préstamo. La opción del pago mínimo por lo general se basa en una tasa tentadora muy baja, tal como el 1,9%, que no dura mucho tiempo. La tasa de interés aumenta, usualmente dentro de varios meses después del cierre. Cuando se amortiza negativamente el préstamo de tal manera que el prestatario ahora debe cierto porcentaje del mismo, perderá la opción de hacer otro pago que no sea el que salde todo el préstamo. Ese porcentaje está identificado en el pagaré y es comúnmente alrededor del 115% al 125% de la cantidad original del préstamo. Estos préstamos son especialmente peligrosos cuando se le hacen a un propietario que sólo puede costearse el pago mínimo. 
  
  
• Préstamos sin verificación de ingresos ni activos y préstamos en base a su ingreso declarado.  Cuando solicitó la hipoteca, es posible que le hayan dicho que el préstamo sería un préstamo sin verificación de ingresos ni activos (NINA), lo que quiere decir que el prestamista ni siquiera le preguntó cuáles eran sus ingresos, o un préstamo en base al ingreso declarado (SISA), lo que quiere decir que el prestamista le preguntó cuánto se ganaba, pero no lo verificó con su empleador. Si le dieron el préstamo en base a un ingreso mucho más alto al que usted verdaderamente tenía, esa puede ser la razón por la cual no puede pagar la hipoteca. Eso puede ser una parte importante del motivo por el cual no puede hacer los pagos hipotecarios y la razón por la cual está en proceso de ejecución hipotecaria. Es posible que los documentos del préstamo tengan esta información.

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Esta información se actualizó el: Jan 10, 2018