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([Este artículo se enfoca en las ejecuciones hipotecarias por falta de pago de impuestos a la propiedad, no en las ejecuciones hipotecarias regulares.)

En septiembre, el Tribunal de Apelaciones de los EE.UU. emitió una decisión que podría permitirles a los propietarios de viviendas en Nueva Jersey recuperar el dinero perdido por no haber cumplido con las obligaciones tributarias de la propiedad.

El fallo del Tercer Circuito (NJ y otros pocos estados) afecta al patrimonio de los dueños (es decir, la cantidad de dinero que un propietario podría haber conservado si la residencia hubiera sido vendida antes de que se completara la ejecución hipotecaria).

1. Antecedentes sobre las ventas de casas y certificados de venta por falta de pago de los impuestos a la propiedad 

Cuando una persona o entidad no paga los impuestos a la propiedad, el monto que debe se convierte en un derecho de retención municipal contra la propiedad. El municipio en el que está ubicada la residencia puede subastar un certificado de venta de impuestos (TSC, por sus siglas en inglés) por el monto de las obligaciones tributarias sin pagar.

La ley de Nueva Jersey les permite a los municipios subastar el TSC a inversores. El postor ganador se convierte en el “titular del TSC”. Si nadie hace una oferta, el municipio se queda con el certificado.

¿Cómo se beneficia el inversor? Él tiene derecho de cobrar un interés de hasta el 18% sobre el TSC (la tasa de interés se determina en la licitación). Después de la subasta, el titular del TSC tiene derecho a recibir el monto de los impuestos que se debe y los intereses de parte del propietario.

El titular del TSC también tiene derecho a llevar a cabo la ejecución hipotecaria del inmueble si el propietario no paga dentro de dos años el monto total adeudado por los impuestos más los intereses y las tarifas permitidas. De acuerdo a la ley de Nueva Jersey, este reembolso se llama una “amortización” y debe realizarse a través de la oficina fiscal municipal

2. Ejecuciones hipotecarias

Si un propietario no paga el monto total adeudado dentro de los dos años, el titular del TSC puede iniciar una ejecución hipotecaria contra él. La etapa final de una ejecución hipotecaria por falta de pago de impuestos a la propiedad se llama “juicio final”. En ese momento, la escritura se transfiere al titular del TSC.

El titular del TSC entonces obtiene la ganancia inesperada de todo el capital (dinero en efectivo) que el propietario puede haber acumulado en torno a la casa durante toda su vida. En otras palabras, un propietario que debe 5.000 dólares en impuestos a la propiedad de una casa que vale 100.000 dólares per-derá los otros 95.000 dólares después del “juicio final” del TSC. Este resultado es bastante desafortunado para la mayoría de los propietarios.

3. Un posible factor de cambio

A pesar de todo esto, un fallo del Tercer Circuito puede dar algo de esperanza a los propietarios de viviendas en Nueva Jersey. La decisión se cono-ce comúnmente como Hackler, por el apellido del propietario en dicho caso.

Según a la decisión en Hackler, los propietarios que perdieron el valor acumulado de sus casas a través de ejecuciones hipotecarias por falta de pago de los impuestos a la propiedad pueden vender sus viviendas y recuperar su dinero, incluso después del “juicio final”. Existen dos formas de hacerlo:

(1) La primera forma: El Tribunal en Hackler dictaminó que, en algunas circunstancias, un propietario que perdió capital en una ejecución hipotecaria del TSC puede recuperar el capital si presenta una bancarrota según el Capítulo 13 dentro de los 90 días tras la sentencia final. Para recuperar el capital en una bancarrota según el Capítulo 13, el propietario debe tener al menos otro acreedor que hubiera podido recibir dinero del capital si la casa no hubiera pasado por el “juicio final” del TSC. Este método se conoce comúnmente como tratar de “evitar” la transferencia de la escritura como un tratamiento preferencial.

(2) La segunda forma: El fallo en Hackler también creó otra forma posible de recuperar el capital como una “transferencia fraudulenta” a través de una bancarrota según el Capítulo 13 dentro de los dos años posteriores a la sentencia final. Este método de transferencia fraudulenta también requeriría que el propietario de la vivienda tuviera al menos otro acreedor que hubiera recibido dinero del capital. Luego, el tribunal analiza si el titular del TSC pagó un “valor razonablemente equivalente” (una cantidad “justa”) por la vivienda. En las ejecuciones hipotecarias por falta de pago de impuestos a la propiedad, la respuesta casi siempre es negativa.

En la bancarrota según el Capítulo 13, el propietario puede recuperar la escritura con la única finalidad de poder vender la casa (o posiblemente  intentar salvarla). Si el propietario vende, el titular del TSC y otros acreedores recibirán el pago por las cantidades que se les debían. El beneficio para el propietario es que él o ella obtendrá el resto del dinero de la plusvalía después de la venta.

Este artículo analiza la posible recuperación de parte del capital después de una ejecución hipotecaria por falta de pago de impuestos a la propiedad, pero generalmente es mejor que los dueños de casa tomen medidas antes de que se lleve a cabo el “juicio final”.

Hackler únicamente es válido en las ejecuciones hipotecarias por falta de pago de impuestos a la propiedad. No es válido en las ejecuciones hipotecarias.

La bancarrota es un proceso muy complicado. Usted debe hablar con un abogado especialista en bancarrotas antes de considerar presentarla para ver si es la mejor opción para usted.

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Esta información se actualizó el: Feb 28, 2020