En Nueva Jersey, cuando los impuestos a la propiedad no se pagan, estos se convierten en un gravamen (un reclamo legal por una deuda no pagada) contra la propiedad, con un interés del 18%. Si el dueño de la propiedad no paga (liquida) los impuestos atrasados, el municipio puede subastar el gravamen. Un inversionista o el municipio puede ofertar para obtener el gravamen en la subasta. El comprador del gravamen se convierte en el acreedor del gravamen. Si el propietario no hace nada, el acreedor del gravamen eventualmente puede quedarse con la propiedad y con el valor total de la casa.

Muchas propiedades que pasan por una ejecución hipotecaria por impuestos valen cientos de miles de dólares más que el monto de la deuda tributaria. Una casa podría valer 200.000 dólares y ser enviada a una ejecución hipotecaria por una deuda del impuesto a la propiedad de 1.000 dólares. En 2023, el New York Times publicó un artículo sobre un inmueble en el Condado de Essex valorado en 750.000 dólares que fue enviado a ejecución hipotecaria por una deuda del impuesto de 110.000 dólares. Si el dueño del inmueble no toma medidas, según la ley de Nueva Jersey, puede perder todo el valor excedente de la propiedad por encima de la deuda tributaria – y todo pasa al acreedor del gravamen, aunque este no tuviera un gravamen por el valor total del inmueble.

• Si el municipio es el acreedor del gravamen, se puede presentar una Demanda de Ejecución Hipotecaria después de 6 meses.
• Si un inversionista es el acreedor del gravamen, se puede presentar una Demanda de Ejecución Hipotecaria después de 2 años (posiblemente antes).

El proceso de la Demanda de Ejecución Hipotecaria permite al acreedor pedir al tribunal un fallo final que transfiera la propiedad del inmueble del propietario original al acreedor. La Demanda de Ejecución Hipotecaria no es una demanda contra usted por dinero. En la mayoría de los casos, después de dictar el fallo final, el acreedor del gravamen obtiene la plena propiedad y todo el valor del inmueble.

Ejemplo: La casa vale 200.000 dólares y el gravamen fiscal es de 1.000. El acreedor del gravamen puede ejecutar la deuda de 1.000 dólares y pedir al tribunal un fallo final. Cuando se dicta el fallo final, el acreedor obtiene la propiedad de la casa y se queda con el valor total de la misma de 200.000 dólares. Según la ley actual de Nueva Jersey, después del fallo final, el acreedor no tiene que devolver ningún dinero al propietario original – el acreedor de se queda con los 199.000 dólares adicionales de valor excedente del inmueble.

Los propietarios pueden prevenir la ejecución hipotecaria por impuestos a la propiedad– es importante que los propietarios conozcan sus derechos y comprendan el proceso legal.

(1) El proceso antes de que se presente una Demanda de Ejecución Hipotecaria

Conozca sus derechos: Antes de presentar una Demanda de Ejecución Hipotecaria, los propietarios tienen el derecho de hacer los pagos atrasados directamente al recaudador de impuestos del municipio. El propietario generalmente también debe pagar intereses sobre la deuda tributaria. El reembolso (amortización) cancelará el gravamen fiscal.

El propietario no está obligado a solicitar una subasta pública con el fin de evitar la ejecución hipotecaria. Lea más abajo, la sección titulada “(3) Derechos del propietario del inmueble”.

Primer paso: El propietario se atrasa en los pagos del impuesto a la propiedad.

Si no paga el impuesto a la propiedad, incluidos los impuestos del agua y el alcantarillado, esto se convierte en un gravamen contra la propiedad con intereses.

Segundo paso: El municipio subasta la deuda fiscal.

Si no se paga el impuesto, el municipio subastará el gravamen fiscal adeudado. La subasta judicial suele ocurrir en otoño o invierno del mismo año calendario. Un inversionista puede comprar el gravamen y, en algunos casos, pagar dinero extra (una prima) para comprar el gravamen. Si ningún inversionista compra el gravamen, entonces el municipio lo puede comprar. El municipio no envía ningún aviso específico al propietario indicando que un acreedor compró el gravamen.

Tercer paso: El acreedor del gravamen envía una Notificación indicando que tiene la Intención de Ejecutar la hipoteca.

A veces, el acreedor envía a los propietarios una Notificación indicando que tiene la Intención de Ejecutar la hipoteca por lo menos 30 días antes de presentar la Demanda de Ejecución Hipotecaria. El aviso informa al propietario de la cantidad adeudada para amortizar el gravamen fiscal. El aviso también puede informar al propietario de que puede solicitar una subasta judicial.

(2) El proceso después de que se presenta una Demanda de Ejecución Hipotecaria

Conozca sus derechos: Después de que se presenta una Demanda de Ejecución Hipotecaria, el propietario todavía puede tener el derecho de abonar los pagos atrasados directamente al recaudador de impuestos del municipio y detener la ejecución hipotecaria.

El propietario no está obligado a solicitar una subasta pública con el fin de evitar la ejecución hipotecaria. Lea más abajo, la sección titulada “(3) Derechos del propietario del inmueble”.

Primer paso: El demandante presenta una Demanda de Ejecución Hipotecaria.

El proceso legal de ejecución hipotecaria comienza formalmente cuando el demandante (acreedor del gravamen) presenta una Demanda de Ejecución Hipotecaria en su contra – el demandado (propietario, herederos del propietario, o acreedores judiciales) - ante el tribunal.

La ejecución hipotecaria no es una demanda contra usted por dinero. La Demanda de Ejecución Hipotecaria permite al demandante pedirle al tribunal el título de la vivienda (a través del fallo final) con el fin de pagar el gravamen más los intereses y los honorarios legales.

La Demanda de Ejecución indica todos los hechos que le darían al demandante el derecho legal a ejecutar la hipoteca.

Segundo paso: El demandante le notifica a usted la demanda y la citación

Por lo general, el demandante debe intentar entregarle en persona (“notificarle personalmente”) una copia de la citación y la demanda.

Si el demandante no puede “notificarle personalmente” a usted o a otros demandados, puede hacerlo por correo postal regular y certificado.

Si la correspondencia es devuelta o el demandante no puede encontrar una dirección válida para notificarle a usted u a otros demandados, le pedirá permiso al tribunal para  hacer la notificación por medio de una publicación en un periódico. Si esto sucede, es posible que usted no reciba notificaciones legales importantes por correo postal, sino que dichas notificaciones serán solamente publicadas en el periódico.

Tercer paso: Usted puede presentar una contestación. En esta etapa, usted debería revisar sus derechos con un abogado.

Sus derechos en esta etapa variarán dependiendo de qué tipo de Demanda de Ejecución Hipotecaria se presentó en su contra, y de cuál es su relación con el inmueble.

Si no puede costearse los servicios de un abogado, llame a la línea directa gratuita de asistencia jurídica de Servicios Legales para todo el estado marcando el 888-LSNJ-LAW (888-576-5529). Usted puede que reúna los requisitos para recibir asesoría legal gratuita.

• Si el demandante es el municipio, por lo general el caso es “in rem” y usted tiene el derecho de presentar una contestación dentro de los 45 días posteriores a la entrega de la notificación. Si usted no lo hace o no hace nada dentro de 45 días, el municipio puede obtener un fallo final poco después.
  
  
• Si el demandante es un inversionista, por lo general el caso es “in personam” y usted tiene el derecho de presentar una contestación dentro de los 35 días posteriores a la notificación. Si usted no presenta una respuesta o no hace nada dentro de 35 días, en la mayoría de los casos el inversionista debe presentar al menos dos pedimentos legales más antes de que pueda obtener un fallo final.
  
  En algunos casos, el demandante es un inversionista y presenta un caso “in rem”, lo que puede requerir que usted tome medidas muy rápidamente para evitar que se dicte una sentencia final.

Existen defensas legales que podrían evitar que la ejecución hipotecaria llegue a un fallo final. Hable con un abogado para averiguar qué defensas legales y opciones puede usted tener disponibles.

(3) Derechos del propietario del inmueble

Si usted es propietario de una vivienda y está atrasado en el pago de los impuestos a la propiedad, ¡usted tiene derechos! Usted puede potencialmente salvar la casa de una ejecución hipotecaria, o al menos, recuperar el valor de la casa que exceda la deuda tributaria.

Si el tribunal NO HA dictado un fallo final de ejecución hipotecaria, usted puede:

• Amortizar (pagar) la deuda tributaria más intereses y honorarios legales de una de las siguientes maneras.
• Solicitar un subsidio. Puede haber fondos disponibles a través de NJ ERMA (www.njerma.com).
• Solicitar un préstamo bancario– hipoteca o línea de crédito. Asegúrese de tratar con una institución crediticia de confianza. Hay prestamistas estafadores que se aprovechan de las personas que están viviendo una ejecución hipotecaria y tratan de robarles las casas o el valor neto de la vivienda.
• Usar los ahorros o pedir ayuda financiera a familiares o amigos.
• Pagar la deuda de impuestos atrasados durante 5 años mediante una bancarrota bajo el Capítulo 13.
• Si no puede pagar la deuda tributaria, puede poner la propiedad en venta a través de un agente de bienes raíces para maximizar la cantidad del valor de la casa que puede recuperar. Usted debe hablar con un abogado para asegurarse de que el tribunal sea notificado de la venta privada y que no haya ninguna objeción a la venta.
  
  
• Solicitar una subasta judicial para que su propiedad vaya a subasta, pero esto no garantizará que recupere el valor total del inmueble. Hable con un abogado.

Si el tribunal SÍ HA dictado un fallo final de ejecución hipotecaria:

• Hable con un abogado cuanto antes.
• Usted puede tener el derecho de exigir que el demandante le devuelva cualquier valor de capital de la vivienda que este haya tomado por encima de la deuda tributaria. Además, usted puede tener derecho a pedirle al tribunal que “cancele” el fallo final y recuperar la propiedad del inmueble.

Esta información se actualizó el: Oct 3, 2024