LA GARANTÍA DE HABITABILIDAD

Conforme a las leyes de Nueva Jersey para los arrendatarios y propietarios, todo propietario tiene la responsabilidad de mantener su propiedad de alquiler en condiciones dignas y seguras. Esta obligación se aplica a todo contrato escrito o verbal, y es conocida como la garantía de habitabilidad. Esta garantía se basa en el sentido común: a cambio del pago del alquiler al propietario, este debe asegurarse de que la vivienda sea apta para ser ocupada por el arrendatario.

La garantía de habitabilidad es una ley creada por los jueces. Se convirtió en ley en Nueva Jersey a raíz de decisiones tomadas por la Corte Suprema de Nueva Jersey a principios de los años 70. Cite: Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970); Berzito v. Gambino, 63 N.J. 460 (1973). Desde entonces ha habido bastantes decisiones judiciales en Nueva Jersey que la han aplicado a diferentes situaciones y condiciones cambiantes. Se ha decidido que la garantía de habitabilidad debe incluir el mantenimiento de los elementos básicos de su vivienda en buenas condiciones. Esto incluye el cuidado de elementos físicos tales como el techo, las ventanas, las paredes, etc..; el sistema que provee la calefacción, el agua fría y la caliente, la electricidad y el gas; los electrodomésticos como la estufa, el refrigerador y el lavavajillas; mantener el lugar libre de plagas y las áreas comunes limpias; brindar protección contra el crimen, tal como la instalación de cerraduras en las puertas y ventanas para impedir entradas ilegales o violentas.

Usted puede hacer cumplir la garantía de habitabilidad reteniendo el dinero del alquiler, haciendo las reparaciones usted mismo y deduciendo el costo de las mismas del alquiler, o llevando el caso a un tribunal. Puede aprender cómo hacerlo, revisando la sección de este capítulo titulada “Cómo hacer que el propietario haga las reparaciones”.

LOS CÓDIGOS LOCALES Y ESTATALES PARA EL MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA Y LA PROPIEDAD

El estado o las administraciones locales que establecen las normas para el mantenimiento de la residencia de alquiler han adoptados varios códigos. Usted puede hacerlos cumplir llamando a los inspectores de vivienda y salud de su estado y localidad. Estos son personal cualificado que inspeccionan las viviendas en alquiler para hacer cumplir los códigos y que están disponibles para recibir cualquier queja de los arrendatarios sobre violaciones de los mismos.

El Código de Nueva Jersey para hoteles y edificios con varios apartamentos, establece las normas para todos los edificios residenciales en Nueva Jersey con tres o más unidades en alquiler. También se le conoce como “código para los edificios con varios apartamentos”. Este código está incluido en las regulaciones emitidas por la Oficina de Nueva Jersey para los Asuntos de la Comunidad. Cite: N.J.A.C. 5:10-1,1.

Dicho código contiene reglas detalladas y específicas que lo abarcan todo, incluyendo las cerraduras, las mallas en las ventanas, la ventilación, las plagas, la plomería, la pintura, la basura, el espacio habitable, etc. Puede encontrar estas regulaciones en la biblioteca del tribunal o en la biblioteca pública. También puede buscarlas en la Internet.

El código local para el mantenimiento de la propiedad

La mayoría de los condados, pueblos y ciudades tienen sus propios códigos para la vivienda, la salud y el mantenimiento de la propiedad. Estos, por lo general, se aplican a cualquier edificio o apartamento, no solamente a las edificaciones con varios apartamentos. Los códigos antes mencionados también regulan las casas de una y dos familias. Si tiene alguna pregunta o problema, o si sólo quiere ver una copia del código local para la vivienda, llame al ayuntamiento o edificio municipal y pida hablar con el inspector de edificios, de la vivienda o de la salud.

EJEMPLOS DE ALGUNOS ASUNTOS Y PROBLEMAS COMUNES

Los requisitos respecto a la calefacción

Si su contrato requiere que el propietario proporcione la calefacción, este debe darle la cantidad de calefacción requerida por los códigos de vivienda estatales y ordenanzas locales. De acuerdo con el código estatal para los edificios con varios apartamentos, que aplica para casi todos los edificios que contengan tres apartamentos o más, desde el 1 de octubre hasta el 1 de mayo el propietario debe proporcionar suficiente calefacción para que la temperatura en el apartamento llegue a por lo menos 68 grados desde las 6 de la mañana hasta las 11 de la noche. Entre las 11 de la noche hasta las 6 de la mañana, la temperatura en el apartamento tiene que estar por lo menos a 65 grados. Cite: N.J.A.C. 5:10-14 et seq. El Código estatal para la vivienda, un código modelo que ha sido adoptado por varias ciudades para abarcar edificios con una o dos unidades en alquiler, tiene los mismos requisitos. Cite: N.J.A.C. 5:28-1.12(m). Las ciudades y condados que han adoptado códigos de vivienda o salud diferentes al código de vivienda estatal para abarcar edificios de alquiler más pequeños, puede que tengan requisitos un poco diferentes. El inspector para la vivienda o la oficina para la salud pública en su ciudad hace cumplir los requisitos impuestos por los códigos locales y estatal con respecto a la calefacción. Las ciudades más grandes tienen líneas telefónicas especiales de asistencia que han sido establecidas mayormente para atender las quejas. El inspector puede presentar una demanda ante el tribunal de parte del inquilino, o usted mismo puede presentar su propia queja. El propietario entonces debe comparecer ante el tribunal y explicar por qué no está proporcionando calefacción. El tribunal puede imponer fuertes castigos, incluyendo multas o penas de cárcel.

Para obtener información sobre las citaciones indicadas aquí, y conseguir más información sobre alguna ley en particular, visite Cómo se buscan las leyes en la sección de Inquilinato.

Envenenamiento por plomo

El envenenamiento por plomo es un peligro para la salud de muchos arrendatarios, sobre todo para los niños. Dicho envenenamiento es la presencia de demasiado plomo en el cuerpo. Los niños y los bebés aún por nacer están especialmente en peligro de ser envenenados debido a que sus cuerpos y sistemas nerviosos apenas se están desarrollando. Este envenenamiento puede causar daños físicos y mentales graves en adultos y niños. Si piensa que usted o sus hijos pueden estar expuestos al plomo en su apartamento o casa, no espere para hacer algo al respecto.

Una persona puede resultar envenenada por comer, beber o respirar plomo o el polvo del plomo. Los inquilinos—en especial los niños menores de 6 años—están especialmente expuestos al riesgo de envenenarse con el agua del grifo o con pintura de su apartamento o casa. Hasta 1978 se utilizaba plomo en la fabricación de la pintura para las casas. En los edificios antiguos hay por lo general mucha pintura con plomo. En las casas y apartamentos viejos, la pintura que se pela o quiebra puede resultar peligrosa. La pintura de la parte exterior también puede contener plomo. La pintura que se pela en el exterior de las casas o porches puede caer al suelo.

A los niños les gusta el sabor de las astillas de pintura, y muerden las superficies de los marcos de las ventanas y las astillas de pintura que caen al suelo. A los bebés, infantes y niños en edad preescolar les gusta meterse cosas en la boca. En casas donde la pintura con plomo se raja y se quiebra, el polvo con plomo puede llegar a las manos de los niños, sus chupetes y juguetes. Cuando los niños se meten las manos, los chupetes o juguetes en la boca, pueden ingerir polvo con plomo y envenenarse.

El plomo puede entrar en su cuerpo y el de sus hijos al respirar aire con polvo de plomo. Al raspar la pintura de las paredes o al recoger con una aspiradora las astillas del suelo, el polvo de plomo se puede esparcir por toda la casa. El plomo puede envenenar a un bebé por nacer si la madre respira dicho polvo.

El plomo también puede estar presente en la tierra. Durante muchos años se utilizó plomo en la pintura para el exterior de las casas. Cuando la pintura se deterioraba o las casas fueron demolidas, el plomo se acumuló en el suelo circundante. El plomo no se descompone ni se disuelve; se queda en la tierra hasta que se saca de allí. Los niños no deberían comer tierra ni jugar en el suelo.

Examen para detectar el envenenamiento por plomo

Existe un examen de sangre que detecta si usted o sus hijos están envenenados con plomo. Según la ley, cualquier niño menor de 6 años debe ser examinado para determinar si tiene plomo en la sangre. Cite: N.J.S.A. 26:2-137.4. Los niños desde los 36 meses a los 9 años que residen en viviendas antiguas tienen un riesgo más alto de resultar envenenados. Si usted tiene un hijo menor de 6 años que no ha sido examinado, hable con su médico.

Su médico le puede hacer el análisis de sangre. Además, existen muchos proyectos para la prevención del envenenamiento por plomo en los niños que hacen dicho examen gratis. Los hospitales también pueden analizar la sangre para detectar plomo. Los niños que participan en el programa Medicaid pueden ser examinados gratuitamente. Para obtener información sobre dichos exámenes, llame al departamento de salud de su localidad.

Cómo quitar o deshacerse de la pintura con plomo

Si en su casa hay pintura con plomo y esto representa un riesgo, usted puede usar todos los mecanismos descritos en esta sección para hacer que el propietario de la vivienda quite dicha pintura, como por ejemplo retener el alquiler o pedir una disminución del mismo. La ley también exige que los propietarios de edificios de apartamentos cumplan con los requisitos del mantenimiento de las viviendas sin plomo, Cite: N.J.A.C. 5:10-6,6.

El envenenamiento por plomo es un peligro grave para la salud. Si su análisis o el de sus hijos presenta altos niveles de plomo en la sangre, puede ser que haya este tipo de pintura en su apartamento o casa, o en la tierra del exterior. Usted debe obtener inmediatamente asesoramiento y ayuda de los Servicios Legales sobre cómo obligar al propietario a quitar la pintura lo más pronto posible. De igual manera, puede ponerse en contacto con un abogado particular para ver si puede demandar al propietario por los daños y perjuicios causados por la pintura con plomo.

Como el envenenamiento por plomo es tan nocivo, hay otras leyes de las que usted se puede valer. La ley prohíbe el uso de la pintura con plomo en muchas cosas, incluyendo en el interior o exterior de los apartamentos o casas. Así mismo, la pintura con plomo que ya esté allí deberá ser eliminada o cubierta para que no envenene a nadie. La tierra que esté contaminada con plomo, se debe quitar. La ley dice que la pintura nociva que esté en las paredes interiores o exteriores de una casa o apartamento es “una molestia pública” que el propietario debe eliminar. Cite: N.J.S.A. 24:14A-5; N.J.S.A. 55:13A-7.

El departamento local de salud debe investigar las violaciones a las leyes con respecto a la pintura con plomo y obligar al propietario a quitarla. Si el examen hecho a algún miembro de su familia presenta un alto nivel de plomo en la sangre, usted debe llamar al departamento de salud y pedirle que inspeccione su casa inmediatamente.

Si el departamento de salud descubre que un niño menor de 6 años de edad tiene un alto nivel de plomo en la sangre, investigará dentro de la vivienda para determinar si hay plomo. Si no hay plomo dentro de la vivienda, entonces analizará la parte externa del edificio. Si no se descubre plomo en las paredes interiores o exteriores, el departamento local de salud analizará la tierra alrededor de la vivienda. Si se identifica la presencia del plomo, el departamento local de salud tiene que ordenarle al dueño del edificio que se deshaga de dicha amenaza. Para corregir el problema, el propietario puede cubrir la superficie con un material resistente o quitar la pintura y pintar de nuevo con pintura sin plomo. En algunas circunstancias, se instalará al arrendatario en otro lugar, a expensas del propietario, mientras este corrige la amenaza causada por el plomo en la vivienda.

El departamento de salud les dará a los arrendatarios u ocupantes una copia del aviso enviado al propietario para que sepan lo que dicho departamento le ha ordenado al propietario que haga.

Recursos para ayudar a los inquilinos a reubicarse y permitir a los propietarios deshacerse de la pintura con plomo

Nueva Jersey ha establecido un Fondo de Emergencia para la Reubicación por Envenenamiento por Plomo. Cite: N.J.A.C. 5:483.1. Este fondo proporciona asistencia temporal o permanente para la reubicación de las familias de inquilinos cuyos hijos hayan dado positivo en la prueba de envenenamiento por plomo.

Las leyes de Nueva Jersey otorgan préstamos de hasta 150.000 dólares y subvenciones a los propietarios en función de sus necesidades financieras. El Fondo de asistencia para el control de amenazas por plomo, es un grupo de subvenciones y préstamos a bajo interés reservados para ayudar a los propietarios que no pueden costearse el caro proceso de quitar la pintura a base de plomo de los edificios viejos.

Para obtener más información sobre la contaminación por plomo, consulte ¿Se le ha hecho a su hijo(a) una prueba para la detección de plomo? (en inglés).

La seguridad en las ventanas

El propietario de un edificio con múltiples apartamentos, a petición escrita del inquilino, tiene la obligación de instalar y mantener un sistema de seguridad en las ventanas de los pasillos públicos y en el apartamento de cualquier inquilino que tenga un hijo menor de 10 años viviendo en el apartamento, o que esté presente con regularidad por una cantidad importante de tiempo en el mismo apartamento. Cite: N.J.S.A. 55:13A-7, 13; 5:10-27,1.

La ley exige que todos los contratos de arrendamiento ofrecidos a los inquilinos de edificios de apartamentos informen al inquilino de su derecho a que les instalen protectores de seguridad en las ventanas. Cite: N.J.A.C. 5:10-27.1. La ley también requiere que los propietarios avisen a los inquilinos por lo menos dos veces al año de que pueden hacer una petición por escrito para que se les instale un sistema de seguridad en las ventanas. (Uno de estos avisos se puede dar en un contrato nuevo o en la renovación de uno).

El costo de la instalación del sistema de seguridad en las ventanas se le podría pasar al inquilino, sin embargo el propietario no puede cobrar más de 20 dólares por ventana. Tenga en cuenta que no se exigen sistemas de seguridad en las ventanas del primer piso o en ninguna ventana que dé acceso a una escalera de incendios. Los edificios donde el dueño reside y algunos otros edificios, como los de alquileres de temporada, están también exentos de dicho requisito. Cite: N.J.S.A. 55:13A-7.13(b). Es importante señalar que los apartamentos habitados por los trabajadores migratorios o estacionales en conexión con cualquier trabajo o lugar donde se esté llevando a cabo algún trabajo, no son considerados como “alquileres de temporada”. Estos propietarios también obedeciendo la ley, tienen la obligación de informar a sus inquilinos y de instalar sistemas de seguridad en las ventanas. Cite: N.J.S.A. 55: 13A- 7.13(b)(2).

Los propietarios deben inspeccionar el sistema de seguridad en las ventanas dos veces al año, para asegurarse de que esté funcionando correctamente, y llevar un registro de las inspecciones en un libro con tal fin.

En Nueva Jersey, cualquier inquilino se puede quejar ante el Comisionado del Departamento para los Asuntos de la Comunidad para pedir que se haga cumplir la ley y, según la ley que rige a los hoteles y las viviendas múltiples, dicho departamento puede imponer sanciones y multas. Cite: N.J.S.A. 55:13A-1.

Cualquier inquilino que quiera que quiten la seguridad en las ventanas de su vivienda tendrá que pedírselo al propietario por escrito.

Si tiene niños pequeños y no ha sido informado sobre la seguridad en las ventanas, puede hablar con un abogado para averiguar si esta ley lo ampara a usted.

Chinches

Antes de la Segunda Guerra Mundial, los problemas de chinches eran comunes en los E.E.U.U. Debido al amplio uso del pesticida DDT durante los años 1950 y 1960, estos insectos pasaron a ser un problema menor. En 1970 los chinches habían sido casi erradicados en este país. Se podían encontrar en África, Asia y partes de Europa Oriental, pero casi nunca se veían aquí.

Eso ya no es así. Como saben la mayoría de los arrendatarios, los chinches han regresado. Los científicos descubrieron que el DDT era sumamente peligroso para las personas y los animales. Se prohibió su uso, y finalmente ha sido casi eliminado del medio ambiente. Eso es bueno para las personas, pero también para los chinches. Debido a que otros insecticidas no hacen un buen trabajo para acabar con ellos, los chinches no sólo han regresado, sino que también se están propagando muy rápidamente. Cada vez están apareciendo más y más chinches en edificios de apartamentos y casas, moteles y hoteles, instalaciones sanitarias y residencias, y cualquier otro lugar donde hay gente viviendo.

Qué debe saber acerca de los chinches.Los chinches son unos insectos pequeños, planos y de color marrón. Sólo se alimentan de la sangre de personas y animales. Los chinches son activos principalmente por la noche. Durante el día, prefieren esconderse cerca de donde la gente duerme. Pueden hacerlo fácilmente en pequeñas grietas y hendiduras, como las que hay en colchones, bases de colchón, otros tipos de muebles, paredes, suelos, techos, maletas, y probablemente en cualquier otro lugar que a usted se le pueda ocurrir.

Si en un apartamento hay chinches, normalmente se pueden ver si uno mira en los lugares correctos, como entre el colchón y la base. A veces, usted puede saber que hay chinches porque se pueden ver manchas oscuras en las sábanas y mantas. En ocasiones incluso se ven manchas de sangre en la cama causadas por el aplastamiento de estos insectos. Algo bueno es que, hasta ahora, no se ha demostrado que los chinches transmitan enfermedades a los humanos. Pero eso no significa gran cosa para los adultos y los niños que están cubiertos con picaduras de estos insectos. Los chinches hacen que las personas se sientan mal física, emocional y mentalmente. Un apartamento lleno de chinches no es un lugar apto para vivir.

Existen otras cosas importantes acerca de estos insectos que debe saber. Una es que ser una buena ama de casa no le garantiza que no vaya a tener problemas con ellos. Los chinches son "viajeros", y suelen entrar en una casa o apartamento ocultándose en el equipaje, ropa, muebles, u otras cosas. También pueden entrar escondidos en la ropa de los inquilinos, del propietario de la vivienda, del conserje, los vendedores, los asistentes para servicios médicos en el hogar, las personas que entregan los alimentos a domicilio, el cartero, e incluso los exterminadores.

Debido a que los chinches sólo se alimentan de la sangre de personas y animales, una vez que estos se meten en un apartamento, el limpiar el lugar por sí solo no va a acabar con ellos. (Incluso si la gente se muda, eso no quiere decir que los chinches vayan a morir. Estos pueden vivir durante un año o más sin alimentarse).

Otra cosa que debe saber acerca de estos insectos es que tratar de deshacerse de ellos solo mediante el uso de pesticidas no funciona. Los tipos de veneno que los puede matar se les tienen que echar directamente encima.

Una vez que el pesticida se seca, deja de ser efectivo.

Otro problema es que los chinches suelen vivir en muebles viejos—especialmente en camas, sofás y otros artículos usados. Una de las mejores formas de evitarlos es no comprar o usar cosas de segunda mano. Pero las personas con bajos ingresos a menudo no pueden costearse la compra de muebles nuevos. Si hay chinches en un apartamento, el propietario de la vivienda podría tratar de culpar a los inquilinos, diciendo que ellos no deberían haber comprado muebles usados. Esto no es justo, ya que no hay manera de que el propietario pueda demostrar a ciencia cierta cómo se metieron los chinches en el apartamento, debido a que hay muchas formas en las que estos pueden entrar.

Maneras para deshacerse de los chinches. La mejor forma de deshacerse de los chinches implica utilizar más de un tratamiento. Un buen exterminador rociará pesticidas sobre los chinches que pueda ver. También va a fumigar en las grietas de las paredes y muebles donde los chinches probablemente están escondidos. Además, pondrá las cosas como muebles y electrodomésticos en bolsas y luego les inyectará calor o frío, lo cual es una buena forma de matar a estos insectos. Meter la ropa, zapatos, juguetes y otros artículos en una secadora de ropa a temperatura media-alta durante 20 minutos también los matará. Y a veces no hay ningún otro remedio que tirar todas las cosas que estén infestadas. Pero incluso haciendo todas estas cosas no hay garantía de que los chinches vayan a desaparecer inmediatamente. A menudo se necesitan muchos intentos antes de poderlos eliminar de forma definitiva.

Deshacerse de los chinches es difícil. Hacer todas las cosas necesarias para eliminarlos puede ser muy trabajoso para los arrendatarios ancianos, con discapacidades y para las familias que tienen niños pequeños. Esto es especialmente cierto cuando los inquilinos tienen que deshacerse de las cosas, como cunas, camas o colchones, y no se pueden costear sustituirlas.

Conocer sus derechos es importante.Si usted es un inquilino que tiene un problema de chinches, es importante que conozca sus derechos. También es importante para usted hacer las cosas que necesita para protegerse de que se le culpe por un problema que usted no ha causado. Los derechos que tiene y lo que necesita hacer, dependerán del tipo de edificio en el que viva.

Si usted vive en un edificio con más de un apartamento, debe avisar al propietario de la vivienda por escrito tan pronto como vea chinches en su hogar. (Envíe la notificación por correo certificado con acuse de recibo, y guárdese una copia). Teniendo en cuenta que cualquier persona, incluyendo a los trabajadores enviados por el propietario, pudo haber traído los chinches a la vivienda, al propietario le va a ser muy difícil demostrar que alguno de sus inquilinos fue quien causó el problema. Por eso es importante que el inquilino mantenga el apartamento limpio. Un apartamento que no está limpio no será la causa de un problema de chinches. Pero, puede estar seguro de que el propietario intentará culpar al inquilino si el apartamento no está limpio. Esto podría causarle un problema al inquilino si el caso llega a los tribunales. Por otro lado, mantener limpio el apartamento le hará muy difícil al propietario intentar echarle la culpa a un inquilino por los chinches.

Los tribunales de Nueva Jersey han afirmado que es obligación del propietario proporcionar a sus inquilinos un apartamento seguro y habitable, uno que no esté infestado de insectos u otras cosas. A esto se le conoce como la "garantía de habitabilidad". A menos que el propietario pueda probar que el inquilino fue el causante del problema, es su obligación resolverlo. Esto también es así en el caso de los chinches. Puesto que el propietario en realidad no puede demostrar quién causó el problema de los chinches, tendrá que contratar a buenos exterminadores para deshacerse de ellos.

Si usted vive en un edificio de tres o más apartamentos, las reglas del estado conocidas como el " Código de Seguridad y Salud para Hoteles y Viviendas Múltiples" también dicen que el propietario tiene la obligación de deshacerse de los chinches si estos aparecen en más de un apartamento. El Código también hace que el propietario sea el encargado de mantener el edificio en buen estado a fin de evitar problemas de plagas. (El número que el Estado ha asignado a este Código es el N.J.A.C. 5:10-10.2.)

Si usted reside en una vivienda pública, el Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) ha dejado claro que la Autoridad para la vivienda pública es la responsable de cubrir el costo de la exterminación de los chinches. Cite: HUD Notice PIH-2012-17. Otro aviso del HUD impone la misma responsabilidad a los propietarios privados de viviendas subvencionadas por el gobierno federal. Sin embargo, este aviso indica que en ciertos casos los inquilinos pueden ser los responsables de pagar por la exterminación si no hacen lo necesario para prevenir o eliminar el problema de los chinches. Cite: HUD Notice H-2012-5. Ambos avisos enfatizan que los inquilinos son responsables de informar a la Autoridad de la vivienda o al propietario acerca de los problemas de chinches tan pronto como se den cuenta de que los tienen.

Las leyes son un poco diferentes cuando usted alquila una casa para una sola familia, o un apartamento en una casa que tiene sólo dos apartamentos. Los códigos locales de vivienda hacen que exterminar los insectos u otras plagas sea su responsabilidad, a menos que pueda demostrar que el problema lo causó el propietario al no hacer un buen mantenimiento del edificio. Sin embargo, si cuando se muda al lugar hay chinches o los hay en ambos apartamentos en una casa de dos familias, entonces es obligación del propietario deshacerse de ellos.

Al igual que los inquilinos de edificios más grandes, usted debe notificar al propietario por escrito tan pronto como vea chinches en su hogar.

Obtener asesoramiento jurídico y ayuda es importante. Respecto al tema de los chinches, usted debería obtener asesoramiento jurídico y asistencia si:

• Usted vive en un edificio de dos o más apartamentos y el propietario trata de incluir en su contrato de arrendamiento que usted será el responsable de deshacerse de los chinches.
• El propietario quiere que usted pague para eliminar los chinches de su apartamento. Incluso si usted vive en una casa de una familia, usted debe obtener asesoramiento legal antes de pagar por los servicios de exterminación.
• El propietario se niega a hacer cualquier cosa para deshacerse de los chinches que hay en su apartamento.
• El exterminador que viene a eliminar a los chinches, quiere que usted haga cosas que van a ser muy difíciles para usted y su familia, tales como tirar a la basura muebles que usted no podrá reemplazar. Todo esto podría ser lo correcto, pero usted debe obtener asesoramiento para asegurarse de que el exterminador sabe lo que está haciendo.
• Usted tiene que deshacerse de cosas. Usted debe obtener asesoramiento legal para averiguar si una agencia u organización comunitaria debe o puede ayudarle a reemplazarlas.
• El propietario dice que le va a desalojar o a demandar a causa de los chinches. Si esto sucede, usted debe obtener ayuda legal inmediatamente.

La oficina de Servicios legales en su localidad podrá ayudarle si usted reúne los requisitos según sus ingresos.

Si usted encuentra chinches en su hogar, lo importante es no esperar para hacer algo.

La mejor manera de lidiar con un problema de chinches es obtener ayuda tan pronto como sea posible.

Qué hacer para que el propietario haga las reparaciones

La ley le da varias formas para hacer valer su derecho como inquilino a tener una vivienda digna y segura, y hacer que el propietario repare las condiciones defectuosas de dicha vivienda. Usted tiene el derecho legal a:

• Llamar al inspector de salud o de vivienda;
• Usar el alquiler para pagar por las reparaciones;
• Retener el alquiler; y
• Emprender acciones legales.

Nota: Si usted vive en un edificio construido con la ayuda de financiación estatal, el propietario, cada tres meses, tiene que llevar a cabo una reunión con todos los arrendatarios para que estos puedan exponer las quejas que tengan con respecto a las condiciones del edificio. (Si la mayoría de los arrendatarios votan que no se lleve a cabo, dicha reunión no tendrá que hacerse). Cite: N.J.S.A. 55:14K-7.3; P.L. 2007, c. 8.

EL USO DE LOS CÓDIGOS PARA LA VIVIENDA Y LA SALUD

Como se mencionó en la sección anterior, las viviendas de alquiler deben cumplir con los códigos para la vivienda y la salud locales y estatales. Estos enumeran los requisitos que la propiedad debe cumplir para que pueda ser aprobada como una edificación segura o "estándar". Los códigos tratan asuntos como la calefacción, la plomería, la seguridad, el tejado, las plagas y otros defectos graves como las paredes débiles.

Si cree que las condiciones de su apartamento o casa son defectuosas, inhabitables o peligrosas, dígaselo al propietario. Si este no hace las reparaciones en un período de tiempo razonable, llame al inspector de vivienda y pídale que examine la propiedad lo antes posible. Si es posible, esté presente cuando se haga la inspección para que pueda señalar todos los problemas. Pida el nombre del inspector y solicítele que le envíe una copia del informe.

Si las reparaciones necesarias representan un problema sanitario, como un escape de aguas sucias, llame a la oficina para la salud pública del condado o de la ciudad. Pida que un inspector compruebe el estado del problema. Cuando el inspector llegue, pregúntele su nombre.

Si el inspector encuentra violaciones al código, le enviará una carta al propietario enumerándolas. Esta carta informará al propietario de que se llevará a cabo una nueva inspección en una fecha próxima para comprobar si se han hecho las reparaciones.

Algunos inspectores de vivienda y de salud pública no le envían al inquilino una copia del informe de la inspección ni le informan de los resultados de la misma. Como inquilino de dicha propiedad, usted tiene derecho a recibir una copia y debe asegurarse de pedir que le envíen una cada vez que se haga un informe.

Volver a inspeccionar la vivienda

Si su vivienda no pasa la inspección, deberá ser inspeccionada de nuevo por el inspector de vivienda o salud. Podría suceder que no se lleve a cabo una nueva inspección. Si esto pasa, debe llamar al inspector e informarle de que el propietario no ha hecho las reparaciones necesarias.

Si durante la nueva inspección, el inspector encuentra que el propietario no ha hecho las reparaciones, se programará otra inspección. Si las violaciones todavía no se han corregido, el inspector deberá darle al propietario una citación para comparecer ante el tribunal municipal. Si se determina que el propietario es culpable, podrá ser multado.

Los funcionarios de la administración local no siempre se toman en serio la aplicación de los códigos para la vivienda y la salud. Pocos propietarios son llevados al tribunal municipal por violaciones al código para el mantenimiento de la propiedad, y mucho menos son multados por el tribunal. Los arrendatarios deben insistir con empeño para que las inspecciones y re inspecciones se hagan a fondo y con prontitud, y para que los inspectores citen a comparecer ante el tribunal a aquellos propietarios que no cumplen con el código.

La clausura o el cierre de un edificio

Los códigos de vivienda de mantenimiento de la propiedad permiten a los inspectores declarar una casa o un edificio de apartamentos “no apto para ser habitado” si en dicho apartamento o edificio existen defectos graves. Estos deben presentar una amenaza para la salud y la seguridad de los inquilinos. Un derrumbamiento en la estructura de un edificio o la falta de calefacción o agua caliente son el tipo de situaciones que pueden justificar que la edificación sea declarada no apta. Al declarar el edificio no apto, el inspector puede ordenarle a usted que abandone su vivienda y cerrar el edificio.

Ha habido casos donde un inspector ha clausurado un edificio aun cuando las condiciones defectuosas no eran lo bastante serias como para obligar a los arrendatarios a abandonar el inmueble. Por ejemplo, un propietario que quiere convertir el edificio en condominios, podría hacer salir a los arrendatarios del mismo con la ayuda del inspector, evitando así tener que cumplir con las exigencias de las leyes para la conversión a condominio. Cite: 49 Prospect Street v. Sheva Gardens, 227 N.J. Super. 449 (App. Div. 1988). Si usted sospecha que el inspector para la vivienda o el propietario intentan forzarlo ilícitamente a irse, debería obtener el asesoramiento de un abogado.

Si el inspector le dice por escrito que debe mudarse porque el edificio ha sido declarado no apto, usted podría tener derecho a recibir ayuda de la administración local para su reubicación. Dicha ayuda incluye: asistencia para buscar otro lugar donde vivir, los gastos de la mudanza, y hasta 4.000 para la compra o alquiler de una casa o un apartamento. Cite: N.J.S.A. 52:31B-1 et seq. Y N.J.S.A. 20:4-1 et seq. (vea La asistencia para los desplazados).

Qué hacer para que la oficina de salud pública le ayude a obtener calefacción

Muchas oficinas locales para la salud pública tienen el poder de hacer reparaciones a los sistemas de calefacción para que usted pueda recibir dicho servicio. El gobierno de su localidad debe haber promulgado una ordenanza que le otorgue ese poder. Aun con una ordenanza, dicha oficina puede actuar sólo si la temperatura al aire libre está por debajo de los 55 grados. Para que se tomen medidas, usted debe llamar a la oficina de salud pública y decir que usted intentó hacer que el propietario arreglara la calefacción. La oficina esperará entonces 24 horas para enviar a alguien para hacer la reparación. Cite: N.J.S.A. 26:3- 31(p) and Jones v. Buford, 71 N.J. 433 (1976).

¿Qué ocurre si se le acaba el aceite para la calefacción?

Algunas ciudades en Nueva Jersey tienen programas pagados por el gobierno que proporcionan aceite en casos de emergencia a los arrendatarios que no tienen calefacción porque el propietario no compró aceite. La ciudad entonces le cobra el costo directamente al propietario. Póngase en contacto con la administración local para informarse sobre estos programas.

UTILIZAR EL DINERO DEL ALQUILER PARA HACER REPARACIONES Y RESTAR EL COSTO

En determinadas circunstancias, los arrendatarios pueden usar el dinero del alquiler para hacer los arreglos. Después de hacerlos, el inquilino puede restar el costo de la reparación del alquiler en lugar de pagarle al propietario el alquiler completo. Esto se llama reparar y deducir. Hay ciertas reglas que usted debe cumplir para poder hacerlo:

• Las cosas que necesitan ser reparadas deben ser lo bastante graves como para afectar la salud o el bienestar del arrendatario.
• Después de esperar una cantidad de tiempo razonable, el inquilino debe hacer que la reparación se lleve a cabo y pagar por ésta con todo o parte del dinero del alquiler.
• El costo de la reparación o arreglo debe ser aceptable.

El inquilino, entonces deberá restar el costo de la reparación del siguiente pago que hará por el alquiler y darle al propietario una copia del recibo de pago de dicha reparación. Cite: Marini v. Ireland, 56 N.J. 130 (1970).

Ejemplo: El inodoro en su apartamento no funciona. Usted avisa al propietario por escrito. Pasan varios días y el propietario no lo repara. Entonces usted llama a un fontanero local para que lo arregle, le paga y le pide un recibo. El costo de la reparación es de 50 dólares. El próximo mes, cuando venza el alquiler, usted le da al propietario el dinero del alquiler menos los 50 dólares que pagó por la reparación, en vez de darle la cantidad del alquiler completa. Usted le da al propietario una copia de la factura del fontanero y se queda con el original.

En un caso de emergencia, si no puede ponerse en contacto con el propietario, ni en persona ni por teléfono, usted puede hacer que la reparación se lleve a cabo y luego decírselo al propietario.

La utilización del recurso para reparar y deducir (repair and deduct), a veces conduce a discusiones entre el propietario y el arrendatario. El propietario puede tratar de cobrarle por el alquiler completo incluso si usted lo usó para reparar un daño grave. En este caso, el propietario puede intentar desalojarle ante el tribunal por no pagar el alquiler. Si usted le muestra al juez una copia de la carta que le envió al propietario pidiéndole que hiciera la reparación y una copia del recibo por el costo de dicha reparación, el juez no debería hacerlo responsable por todo el alquiler. Sin embargo, puede que el juez no esté de acuerdo con usted y le haga pagar por el alquiler completo. Por lo tanto, cuando comparezca ante el tribunal, debe intentar llevar la totalidad del monto del alquiler.

LA RETENCIÓN DEL ALQUILER

Cuando el propietario simplemente se niega a hacer las reparaciones necesarias, el inquilino a menudo no tiene otra opción que dejar de pagar el alquiler. Esto, si implica a un arrendatario, se llama “retener el alquiler”. Si varios o todos los inquilinos de un edificio o complejo residencial retienen el alquiler como grupo, se llama una “huelga de alquiler”. Al retener el alquiler, los arrendatarios presionan al propietario para que haga las reparaciones, y así  los inquilinos evitan pagar por servicios que no reciben. La retención del alquiler es completamente legal y a menudo puede ser el único modo de obligar al propietario a hacer las reparaciones necesarias.

Cómo empezar a retener el alquiler

Hay dos pasos que debe seguir si decide retener el alquiler para forzar al propietario a que haga la reparación:

1. Debe enviarle una carta explicándole cuáles son las condiciones que se deben corregir. La carta debe explicar que dejará de pagar el alquiler si las reparaciones no se hacen inmediatamente, y que no pagará más alquiler hasta que estas estén terminadas. También debe manifestar que, una vez que la reparación concluya, usted pagará un alquiler reducido, restándole el período de tiempo desde la fecha en que la reparación se hizo necesaria hasta la fecha en que terminó. Conviene enviar la carta por correo certificado con acuse de recibo y quedarse con una copia, ya que más tarde la puede necesitar en el tribunal.
2. Debe guardar el alquiler que retuvo cada mes y ponerlo en un lugar seguro. Una cuenta bancaria es un buen lugar para depositarlo, porque así el dinero depositado devengará intereses. Guardar el alquiler es lo más importante que usted puede hacer. ¡Usted está reteniendo el alquiler, ese dinero no es para gastárselo en algo más!

Qué puede esperar

¡ATENCIÓN! Aquí es donde el hecho de haber guardado el alquiler que retuvo se hace muy importante. Usted no puede ser desalojado por falta de pago si ha guardado el alquiler completo y comparece ante el tribunal con dicha cantidad el día que es citado.

Debe decirle al juez que retuvo el alquiler debido a las malas condiciones en su vivienda. El juez puede pedirle que deposite la cantidad retenida con el secretario del tribunal. Es muy importante que tenga la suma completa en ese momento, porque si no la tiene puede ser desalojado. El juez entonces programará una segunda audiencia para ver las pruebas sobre las condiciones en su apartamento. Esto se llama una audiencia para la disminución del alquiler y se explica en la siguiente sección.

La disminución del alquiler

La audiencia para la disminución del alquiler le da la posibilidad de mostrarle al juez precisamente como son de malas las condiciones en su apartamento o en las áreas comunes del edificio. Haga una lista y llévela con usted para acordarse de todo cuando tenga que declarar. Debe llevar la copia de la carta que le envió al propietario notificándole su decisión de retener el alquiler e informándole de las condiciones defectuosas en la vivienda. También debe llevar cualquier informe de dichas condiciones hecho por alguno de los inspectores para la salud o la vivienda. Si puede, tome fotos de los agujeros, manchas y cualquier otro daño y muéstreselas al juez.

El juez que escuche su caso tiene el poder de rebajarle el alquiler por los meses en los que usted lo estuvo reteniendo. El juez entonces le puede permitir que se quede con la diferencia entre el alquiler habitual y el rebajado por los meses que lo retuvo. Además, le puede permitir que pague el alquiler rebajado hasta que el propietario haga todas las reparaciones. El juez hará una lista con todos los arreglos que se deben hacer antes de que se pueda volver a pagar la cantidad de alquiler habitual. A esto se le llama una “orden para la disminución del alquiler”.

La cantidad de la rebaja de su alquiler depende de cómo de malas crea el juez que son las condiciones. Si las condiciones son tan malas que el apartamento o casa es inhabitable, el juez puede reducir el alquiler a nada, y ordenar que usted no pague hasta que el propietario arregle los problemas. Esta es la razón por la que usted debe intentar describirle al juez lo mejor que pueda cada problema que tenga para que este entienda las dificultades que tiene en su vida diaria.

Es importante que use el recurso de retener el alquiler sólo si los problemas en su casa o apartamento son graves, y sólo después de que haya avisado al propietario. De igual manera, durante una audiencia para la disminución del alquiler, el juez puede decidir que las condiciones no son lo bastante malas como para justificar sus acciones y obligarle a pagar todo el alquiler retenido. Si esto pasa, usted podría ser responsable del pago de los costos judiciales, cobros por pagos tardíos y los honorarios del abogado del propietario. (Vea La defensa contra el desalojo).

Llegar a un acuerdo en el tribunal

En el tribunal, usted puede llegar a un acuerdo con el propietario antes de ir a juicio. Si el propietario está de acuerdo en hacer las reparaciones, escriba esto en el convenio. Si más tarde, el propietario no hace las reparaciones prometidas, usted puede demandarlo para hacer cumplir el acuerdo.

Cuando los inquilinos se unen a una huelga de alquiler

Una huelga de alquiler es la retención del pago del alquiler por parte de algunos o de todos los inquilinos que tienen el mismo propietario. Una huelga aumenta la presión sobre el propietario porque, cuantos más arrendatarios retienen el alquiler, menos ingresos tendrá el propietario. Además, al trabajar en grupo, los inquilinos tienen mayores posibilidades ante el tribunal. Esto le hará más difícil al propietario convencer al juez de que algún inquilino es de algún modo responsable de las condiciones defectuosas o negar que los defectos existan. En cambio, cada inquilino podrá corroborar lo que cada uno dice en el tribunal. Los arrendatarios que actúan juntos aumentan enormemente sus posibilidades de hacer que el tribunal presione al propietario para que haga una disminución grande del alquiler.

Cuantos más arrendatarios participen en la huelga de alquiler, mayor será la posibilidad de que los inspectores de los códigos de salud y de vivienda presionen al propietario para que haga las reparaciones. El trabajar juntos también aumenta las posibilidades de que los arrendatarios puedan contratar a un abogado. Con un abogado, usted podría tener una mayor posibilidad de hacer que el juez ordene la reparación o designe un administrador judicial. Este tipo de huelga es a menudo la mejor forma de obligar a un propietario que se resiste a que solucione las malas condiciones en la vivienda.

LA ORDEN JUDICIAL PARA HACER LAS REPARACIONES

En lugar de retener el alquiler, los arrendatarios pueden ir directamente al tribunal y pedirle al juez que le ordene al propietario pagar las reparaciones. Este tipo de pleito presentado ante el tribunal para demandas por pequeñas cuantías puede incluir una petición para que el juez le ordene al propietario la devolución del dinero por las reparaciones hechas por los arrendatarios. Cite: R.6:1-2(a)(2). Vea “Acudir al tribunal para recuperar su depósito de garantía”.

Los arrendatarios deberían hablar con la oficina local de los Servicios Legales, la organización de arrendatarios, o con un abogado particular si quieren saber más sobre el uso del Tribunal para demandas por pequeñas cuantías, o si no están seguros sobre cómo deben rellenar los documentos necesarios para presentar una demanda por una pequeña cantidad.

LA ADMINISTRACIÓN JUDICIAL DEL ALQUILER

Nueva Jersey tiene dos leyes que permiten a los arrendatarios o a los funcionarios públicos presentar una petición ante el tribunal para que se designe un administrador judicial que se encargue del edificio o el complejo habitacional. La petición, que se debe presentar ante el Tribunal Superior, le pide al juez que nombre a alguien que no sea el propietario para recibir los pagos del alquiler de todos los arrendatarios y usar ese dinero para hacer las reparaciones al edificio. A la persona nombrada por el tribunal para recoger los alquileres y mandar hacer las reparaciones se la conoce con el nombre de “administrador judicial del alquiler”. Cite: N.J.S.A. 2A:42-85 y N.J.S.A. 2A:42-114.

Por lo general, el juez considerará conceder la petición cuando el propietario tiene un historial de negarse a corregir las condiciones que privan a los arrendatarios de la calefacción, agua, electricidad u otros servicios esenciales. Normalmente, el juez designa un administrador sólo cuando ya han fallado los recursos de hacer las reparaciones y deducir el costo, la retención de alquiler y otras tentativas de hacer que se hagan los arreglos.

El siguiente ejemplo muestra cómo funciona esta ley. El elevador de un edificio de cinco pisos se estropea. Se le notifica al propietario por escrito, pero no responde. El costo por el arreglo o substitución de un elevador puede ser de varios miles de dólares. Si un sólo inquilino retiene el alquiler, tardará años en poder juntar todo el dinero necesario. Conforme a la ley para la administración judicial del alquiler, un inquilino puede pedirle al tribunal que les ordene a todos los otros arrendatarios del edificio que le paguen el alquiler al tribunal o a un administrador acreditado. El administrador puede entonces usar el alquiler de todos los arrendatarios para arreglar el elevador. La ley establece un fondo para ayudar a algunos administradores a hacer reparaciones. Cite: N.J.S.A. 2A:42-114.

Para solicitar un administrador del alquiler acreditado se requiere la ayuda de un abogado. Usted debe tener presente que, si el propietario está tratando de desalojarle porque usted retuvo el alquiler debido a las muy malas condiciones en el edificio, el juez, por su propia cuenta, puede comenzar el proceso para designar un administrador. Si el propietario no coopera y las condiciones en su edificio son graves, quizás usted pueda preguntarle al juez sobre este asunto durante una audiencia para la disminución del alquiler. Cite: Drew v. Pullen, 172 N.J. Super. 570 (App. Div. 1980).

ACUDIR A LA COMPAÑÍA DE SEGUROS DEL PROPIETARIO

Otra forma de presionar al propietario para que haga las reparaciones es quejarse ante la compañía que asegura la propiedad sobre las condiciones que son un riesgo para la seguridad. En ciudades que tienen control de alquiler, el nombre de la compañía de seguros aparecerá en las cuentas que el propietario presente en relación con una solicitud para un aumento a causa de alguna dificultad económica. En otros lugares, puede ser más difícil averiguar el nombre de la compañía de seguros del propietario.

Esta información se actualizó el: Feb 1, 2015