El acceso a algunos casos de inquilinato está restringido para el público, y por lo tanto para las agencias de evaluación de inquilinos, por estatuto o por decisión judicial. Un estatuto de Nueva Jersey prohíbe a los propietarios revelar cierta información incluso si no hubo un caso judicial. Aunque la información sobre el historial de un inquilino sea accesible, las agencias de informes tienen que prevenir la presentación de información inexacta o incompleta.

Estatutos N.J.S.A. 2A:42-144 et seq. Y N.J.S.A. 52:27D-287,9.

Dos leyes prohíben la divulgación de información relacionada con los inquilinos que se haya generado durante el período de la pandemia de COVID-19. Una restringe la información disponible a través del tribunal; la otra restringe la información que un propietario puede compartir.

Las demandas de desalojo basadas en la falta de pago del alquiler o el retraso habitual en el pago del alquiler desde marzo de 2020 hasta el 3 de agosto de 2021, no deben ser accesibles al público. Esto significa que el tribunal no puede proporcionar esta información al público en general. Este es el resultado de una serie de leyes relacionadas con la emergencia de salud pública del COVID-19. Independientemente del resultado del caso, existen sanciones por la revelación, a sabiendas, de información sobre dicho expediente judicial. Además, un posible arrendador no puede tener en cuenta dicha información al evaluar a un posible inquilino.

Tanto si se ha presentado o no una demanda de desalojo, el propietario no puede compartir información sobre la falta de pago del alquiler, el retraso en el pago o la falta de pago de un aumento del alquiler que haya sucedido desde el 1 de marzo de 2020 hasta el 31 de agosto de 2021. No se puede compartir esta información con otros propietarios, agencias de cobro de deudas o de información crediticia. Un propietario no puede negarse a alquilarle a un inquilino basándose en dicha información. Si un propietario viola la ley, ya sea el Fiscal General o el inquilino puede presentar una demanda contra el mismo. Para la primera violación, el tribunal debe darle al propietario la oportunidad de corregirla. Después de eso, si el propietario continúa desobedeciendo la ley, un juez puede ordenarle que corrija la violación, pague multas, pague los daños reales ocasionados al inquilino y pague los honorarios del abogado del inquilino.

Reglamento del Tribunal 1:38-3(f)(11)

A excepción de los casos cubiertos por la sección anterior, todos los demás casos judiciales de inquilinato están disponibles para el público hasta que haya una resolución. Si el caso se resuelve sin que se dicte ningún fallo por posesión, entonces el caso se restringirá, lo que significa que no será accesible para el público. De lo contrario, el caso puede estar disponible para el público y, por lo tanto, para las agencias de evaluación de inquilinos, durante siete años. 
Algunos ejemplos a continuación:

Ejemplo 1: El caso procede a juicio en la primera fecha de comparecencia. El juez escucha a ambas partes y decide desestimar el caso. Las apelaciones no tienen éxito y la decisión no cambia. Nunca se ha dictado ningún fallo. El acceso al caso debe permanecer restringido para el público. 

Ejemplo 2: Se dicta un fallo por posesión. Se emite una orden de desalojo. El inquilino más tarde se pone al día con el pago del alquiler, el caso se desestima y el inquilino puede quedarse en la vivienda. El caso todavía puede estar disponible para el público durante siete años porque se dictó un fallo. 

Ejemplo 3: Antes del juicio, el arrendador y el inquilino firman un “Acuerdo de conciliación (el inquilino se queda en la vivienda)” y en el formulario las partes marcan “no se dictó ningún fallo por posesión”. El formulario se puede encontrar en www.njcourts.gov/sites/default/files/forms/10514_appndx_xi_v.pdf. El acceso al caso quedará restringido y, si el inquilino mantiene el acuerdo, permanecerá restringido.

¿Cómo puedo ver si un caso está restringido?

1. Vaya a https://www.njcourts.gov/public/find-a-case. 
2. Haga clic en “Search Civil and Foreclosure Cases” (buscar casos civiles y de ejecución hipotecaria).
3. Siga las instrucciones.
4. Si hace una búsqueda por número de expediente, aparecerá un mensaje indicando que no se puede acceder al registro.
5. Una búsqueda con el nombre de las partes no debería revelar el caso. 

Un caso de desalojo anterior aparece en un informe de investigación del inquilino. ¿Qué puedo hacer?

Algunos propietarios utilizan agencias especializadas para investigar los antecedentes de los solicitantes de viviendas de alquiler. Un informe de investigación del inquilino puede proporcionar información sobre el historial de alquiler de un solicitante, incluidos los antecedentes de desalojo, direcciones anteriores, verificación del Seguro Social, antecedentes penales, etc. etc. A la hora de decidir si le alquilan a alguien, los propietarios, los agentes inmobiliarios, y los administradores de la propiedad puede que confíen en el resultado de estos informes. Es posible que una agencia investigadora haya podido acceder a información sobre un expediente de desalojo mientras el caso estaba pendiente, a pesar de que el caso ahora sea confidencial. Eso no significa que usted no tenga derechos. Si en el informe de una agencia aparece un desalojo, y la información es inexacta, sugiere algo incorrecto o está incompleta, usted todavía tiene derechos según la Ley de información crediticia imparcial (Fair Credit Reporting Act). Si se le niega el alquiler de una vivienda en violación a las leyes estatales y federales respecto a los derechos civiles, usted puede que tenga otros derechos contra el propietario. 

Si a un inquilino/solicitante le niegan el alquiler de una vivienda asequible o le niegan un subsidio de alquiler debido a un historial de desalojo, puede haber motivos para impugnar con éxito dicha negativa. Lo mejor es buscar asistencia legal lo más pronto posible. En algunos casos, el tiempo para apelar es limitado. 

Estos son algunos de los pasos que puede seguir para tratar de corregir el problema:

Primer paso:Averigüe de dónde proviene la información: Si el informe proviene de un tercero que se dedica a proporcionar “informes de los consumidores” (Consumer Reports), tales como informes de crédito o de investigación del inquilino, entonces se trata de una agencia de informes del consumidor, y la ley FCRA se aplica al caso. Puede encontrar una lista de algunas de las agencias de investigación de inquilinos más grandes  en la Lista de Empresas de Informes del consumidor: de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor en https://s3.amazonaws.com/files.consumerfinance.gov/f/documents/cfpb_consumer-reporting-companies-list.pdf.

Segundo paso: Obtenga una copia del informe. La decisión de negarle un apartamento constituye una “acción adversa”. Conforme a la ley FCRA, el propietario tiene que darle a usted el nombre, la dirección, y el número de teléfono de la agencia que proporcionó el informe. Usted tiene derecho a ponerse en contacto con dicha agencia y obtener una copia gratuita del informe.

Tercer paso: Revise el informe. Usted tiene el derecho de presentar a la agencia de investigación de inquilinos una “solicitud de reevaluación” para corregir o eliminar la información obsoleta o incorrecta. En la mayoría de los casos, la agencia no puede proporcionar información negativa que tenga más de siete años, ni las bancarrotas que hayan ocurrido hace más de 10 años. Una agencia de información crediticia tiene que utilizar procedimientos razonables para asegurar la máxima precisión posible respecto a los datos contenidos en el informe. La información que aparece en un informe del consumidor puede ser "inexacta" si es potencialmente engañosa. Incluso si lo que figura en el informe es cierto, podría ser engañoso si la información no está completa, por ejemplo, si no incluye el resultado del caso. Lo que se entiende como "inexacto" es un área en desarrollo dentro de la jurisprudencia, por lo que sería mejor hablar con un abogado para tener mayor orientación.

Cuarto paso: Póngase en contacto con la agencia. Puede presentar ante la agencia una solicitud por escrito para que corrija o elimine la información incorrecta, engañosa, u obsoleta. Su carta debe indicar lo siguiente:

• Su nombre completo y dirección.
• Cada uno de los elementos que disputa en el informe (si lo desea, puede incluir una copia del informe marcando cada ítem en disputa).
• Copias de todas las pruebas de apoyo.
• Una declaración de los hechos explicando por qué disputa dicho elemento(s), incluyendo una referencia a cualquier prueba adjunta.
• Una solicitud para que se elimine o corrija la información

Envíe su solicitud por correo postal certificado (certified mail), con acuse de recibo (return receipt requested). Guarde una copia de la misma para su archivo. Normalmente, la agencia tiene 30 días para investigar el asunto de forma gratuita, a menos que esta considere su disputa sin fundamento. Si la agencia no utilizó un procedimiento razonable para asegurar la máxima precisión posible de la información contenida en el informe, usted podría tener fundamentos para demandar, incluso si la corrección se hubiera llevado a cabo.

Quinto paso:Si no se hace la corrección… Como mínimo, usted puede pedirle a la agencia que, en cualquier informe futuro, incluya un breve resumen explicando los motivos por los cuales se cuestiona la información. También  puede presentar una queja ante la Oficina Financiera de protección al consumidor (Consumer Protection Financial Bureau, www.consumerfinance.gov/complaint) o la Comisión Federal de Comercio (Federal Trade Comission, www.ftc.gov).  Usted debe consultar a un abogado para ver si tiene fundamentos para demandar jurídicamente. Algunos abogados especializados en asuntos del consumidor pueden tomar el caso en base a honorarios de contingencia. Esto significa que usted no tiene que pagar ningún dinero por adelantado, y que el abogado cobra si usted gana el caso o si se llega a un acuerdo. La demanda se debe presentar dos años después de haberse descubierto el quebrantamiento, o cinco años después de que ocurra, lo que haya sucedido primero

Si necesita asistencia legal, comuníquese con la línea directa de LSNJLAW^SM en línea en www.lsnjlawhotline.org o por teléfono en el 1-888-LSNJ-LAW (1-888-576-5529), o puede ponerse en contacto con su programa local de Servicios Legales: www.lsnjlaw.org/es/obtenga-ayuda-juridica/encuentre-su-programa-local.

Esta información se actualizó el: Mar 31, 2023