Los inquilinos están protegidos cuando los edificios se convierten en otro tipo de vivienda

Los inquilinos se pueden enfrentar a un desalojo si el edificio o apartamento donde residen está en proceso de convertirse en un condominio o una cooperativa. La Ley contra el desalojo protege a los inquilinos de ser expulsados debido a la transformación del edificio en un condominio por al menos tres años y posiblemente por varios años más. En el Condado de Hudson, la ley también protege a las personas mayores y a sus cónyuges, a los inquilinos discapacitados y a sus familias, y a los residentes con bajos ingresos de ser desalojados debido a una conversión de este tipo. Esta sección presenta una breve descripción de estas protecciones legales.

Las conversiones son complicadas: ¡Consiga ayuda!

El proceso legal para convertir un edificio de alquiler en uno de condominios o una cooperativa es complicado, igual que lo son las leyes que protegen a los inquilinos. Si se entera de que el edificio donde reside está siendo convertido, o será convertido en el futuro, es importante que busque el asesoramiento de un abogado que sepa de estas leyes. La oficina local de los Servicios Legales le puede ayudar si usted reúne los requisitos necesarios.

Pasos básicos a seguir en una conversión

El propietario debe seguir ciertos pasos para convertir una vivienda de alquiler en condominios o una cooperativa. Dicho propietario tiene que cumplir con cuatro leyes diferentes:

• La Ley de plena divulgación de planes de desarrollo inmobiliario. Cite: N.J.S.A. 45:22A-21.
• La Ley de protección del alquiler de las personas de la tercera edad y las discapacitadas. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,22.
• La Ley contra el desalojo. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,1(k) y 2A:18-61,8.
• La Ley de 1992 de protección del inquilino. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,40.

Un propietario que planee convertir un edificio o un parque de casas móviles debe primero darle a cada arrendatario dos documentos por separado: (1) una notificación sobre su intención de convertir y (2) el plan completo de dicha conversión. El aviso de la intención de convertir y el plan de conversión se deben enviar por correo certificado. Además, el propietario debe darle a cada inquilino tres años de preaviso para que abandone o para que desocupe la vivienda debido a dicha conversión. Los inquilinos afectados deben recibir la notificación de la intención de convertir y los documentos del plan al menos 60 días antes de que se les dé el aviso de que tienen tres años para mudarse.

El propietario debe cumplir estrictamente las leyes con respecto a la conversión. Si el propietario no proporciona toda la información requerida en la manera y modo apropiado, es posible que no pueda desalojar al inquilino al concluir el período de tres años. Cite: Riotto v. Van Houten, 235 App. Div. 177 (App. Div. 1989); Sibig and Co. v. Santos, 244 App. Div. 366 (App. Div. 1990).

El aviso sobre la intención de convertir. Este aviso debe contener tres elementos por separado:

• Una notificación al inquilino comunicándole su derecho a comprar la propiedad a un precio fijo.
• Una notificación diciendo que cada inquilino tiene un derecho exclusivo de comprar el apartamento en el que reside durante los primeros 90 días después de haber recibido el aviso sobre la intención de convertir. Esta notificación también debe indicar que, durante los 90 días, no se puede mostrar el apartamento a nadie más a no ser que el inquilino haya renunciado por escrito a su derecho de compra.
• Una copia de las regulaciones sobre conversiones aprobada por el Departamento de Nueva Jersey para los Asuntos de la Comunidad. Estas regulaciones explican los derechos del inquilino según la Ley contra el desalojo.

El plan completo de conversión. El plan debe contener una gran cantidad de información muy específica. Por ejemplo, debe incluir una descripción legal de la propiedad, el precio de la vivienda, las condiciones de venta, y una copia de la escritura si dicha vivienda fue comprada. El plan es defectuoso si no contiene toda la información requerida. Las exigencias para un plan de conversión son muy complicadas y usted debería hacer que un abogado experto las revise.

El preaviso de tres años para desocupar o mudarse. Después de darle al inquilino el aviso de que tiene la intención de convertir la vivienda y el plan para la conversión, el propietario entonces debe darle un preaviso de tres años para desocupar a todo arrendatario que decida no comprar la propiedad en un condominio o en una cooperativa. El propietario no puede presentar una acción judicial para desalojar al inquilino porque tenga planeado hacer una conversión hasta que el período de tres años haya terminado. Esto significa que los inquilinos tienen un período mínimo de tres años antes de que el propietario los pueda demandar para desalojarlos a causa de la conversión. Además, cualquier cantidad de tiempo que quede en el contrato escrito debe terminarse antes de que se pueda comenzar un caso por desalojo, incluso después de que el período de tres años haya concluido.

La notificación pidiendo el desalojo debe explicar la razón por la que se termina el alquiler y se debe entregar personalmente dándole una copia al inquilino o dejando una copia en la vivienda con un miembro de la familia que sea mayor de 14 años de edad. También se puede enviar por correo certificado o regular. Si la correspondencia enviada por correo regular no es devuelta al remitente, se considerará que el inquilino ha sido informado.

El derecho a pedir una vivienda similar a la que tiene. Los inquilinos que hayan recibido una notificación de desalojo pueden pedirle por escrito al propietario que les dé la posibilidad de buscar y alquilar una vivienda similar. Este derecho de pedir una vivienda parecida se extiende por 18 meses después de haber recibido la notificación de desalojo. Una vivienda similar quiere decir un lugar que cumpla con todos los códigos locales y estatales para la vivienda y que sea equivalente en tamaño, número de habitaciones, instalaciones principales, alquiler y en otras formas al apartamento en el que el inquilino reside. Las exigencias para el propietario en cuanto a ofrecer la posibilidad de conseguir un alojamiento similar son específicas y los inquilinos deberían consultar con un abogado experto para mayor asesoramiento.

Los aumentos de alquiler durante el período de tres años. Los inquilinos tienen algunas protecciones contra los aumentos injustos en el alquiler durante los tres años que tienen para mudarse y durante todo el tiempo que permanezcan en el apartamento, incluyendo durante cualquier suspensión o aplazamiento del desalojo por adversidad. Los inquilinos siguen teniendo la protección brindada por el control del alquiler si dicho control se aplica al edificio. También, cualquier propietario que le pida a la junta encargada del control del alquiler un aumento por dificultades económicas no puede usar el aumento de gastos causados por la conversión para justificar dicha solicitud por dificultades económicas. Cite: N.J.S.A. 2A:18- 61,31.

Los inquilinos que viven en ciudades donde no hay un control en el alquiler solo pueden recibir aumentos de alquiler moderados. El propietario no puede usar ningún aumento de gastos que sea resultado de la conversión para justificar un incremento en el alquiler. Por ejemplo, el propietario no puede subir el alquiler porque sus impuestos hayan subido debido a la conversión. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,31 En una situación como esta, los inquilinos deberían buscar asesoramiento legal.

Retrasos adicionales en los desalojos. Los inquilinos también deberían buscar ayuda legal cuando se enfrenten a una acción judicial para el desalojo después del preaviso de tres años. Existen reglas complicadas sobre las circunstancias bajo las cuales el juez puede conceder más suspensiones o aplazamientos del desalojo. Las reglas generales estipulan que el propietario debe demostrar que le ofreció una vivienda similar al inquilino dentro de los primeros 18 meses desde que este la solicitó. Si el inquilino pidió un alojamiento parecido y no se lo ofreció, el tribunal debe conceder una suspensión de un año (un aplazamiento). Después de por lo menos un aplazamiento de un año, si el propietario le proporciona al inquilino una compensación por las dificultades para la reubicación, el tribunal no puede dar más prórrogas. La compensación por dificultades es una exoneración del pago del alquiler por cinco meses. Un inquilino que reciba esta compensación puede vivir durante cinco meses sin tener que pagar el alquiler. Sin embargo, el tribunal automáticamente renovará la suspensión de un año si el propietario no proporciona la compensación para la reubicación y de nuevo no le da al inquilino la posibilidad de encontrar una vivienda similar. El tribunal puede dar hasta un máximo de cinco aplazamientos de un año siempre y cuando el propietario no le ofrezca al inquilino una vivienda parecida o la compensación para la reubicación. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,11.

Requisitos adicionales. Hay varias exigencias legales adicionales que el propietario debe cumplir. Primero, debe darle a todo inquilino cuyo alquiler comenzó antes de la conversión y que debido a esta es expulsado, una exoneración de pago del alquiler de un mes para que cubra el costo de la mudanza. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,10. Segundo, cualquier inquilino que se mude al edificio después de que el propietario haya presentado oficialmente el plan para la conversión debe recibir el aviso de que el edificio está siendo convertido. También se le debe advertir al inquilino de que, si la residencia se vende a una persona que quiere mudarse a la misma, podría ser desalojado después de recibir un preaviso de 60 días. Cite: N.J.S.A. 18-61,9. Tercero, si un inquilino inicia una acción civil porque ha sido engañado sobre la conversión, el propietario o el comprador del condominio puede ser responsable por el pago de tres veces la cantidad de los daños y perjuicios más los honorarios del abogado y los costos del tribunal. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,9.

Las protecciones especiales para las personas de la tercera edad y las discapacitadas

La ley protege del desalojo por un periodo de hasta 40 años a toda persona discapacitada y de la tercera edad que resida en un edificio que esté siendo convertido en una vivienda cooperativa o de condominios y que reúna los requisitos necesarios. Durante dicho período de protección, estos inquilinos deben seguir pagando el alquiler y obedecer las reglas y normas, de no ser así, pueden ser desalojados por alguna otra razón, tal como la falta de pago del alquiler. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,22.

Requisitos para recibir la protección

Las personas de la tercera edad tienen derecho a ser protegidas contra el desalojo si (1) tienen unos ingresos que no sean más de tres veces el ingreso per cápita del condado donde viven o $50.000, lo que sea mayor; (2) han vivido en el edificio por un año o tienen un contrato por más de un año; (3) son mayores de 62 años de edad; y (4) viven en un edificio que contiene por lo menos cinco apartamentos en alquiler. Las personas discapacitadas tienen derecho a esta protección si no pueden trabajar debido a una discapacidad física o mental o son veteranos con una discapacidad de un 60 por ciento o más, relacionada con el período de servicio. También deben cumplir los estándares de ingresos y haber vivido durante un año en un edificio que tenga por lo menos cinco unidades de alquiler o tener un contrato por más de un año. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,24.

Cómo solicitar la protección

Antes de que el propietario convierta el edificio, la ciudad o población le enviará a cada inquilino un formulario de inscripción para el programa de protección del alquiler. Las personas de la tercera edad o discapacitadas que deseen inscribirse deben llenar el formulario y devolvérselo a la ciudad dentro de los 60 días de haberlo recibido. El inquilino también debe firmar una declaración escrita ante un notario público indicando sus ingresos y diciendo que ha vivido en el apartamento por un año o que tiene un contrato de alquiler a largo plazo.

La ciudad debe decidir e informarle por escrito antes que se cumplan 30 días de la fecha en la que se presentó la solicitud, si el inquilino cumple los requisitos. Un inquilino que los cumpla puede recibir la protección si el propietario continúa con el plan de conversión. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,28.

La solicitud de protección debe ser enviada a la ciudad dentro de los 60 días de haberla recibido. El inquilino puede aún solicitar la protección semanas o meses más tarde, siempre y cuando la solicitud se haga antes de que un juez dicte un fallo para el desalojo, o antes de que el apartamento se venda a una persona que tenga la intención de vivir en él. Los inquilinos que hagan la solicitud y no reciban la protección porque no cumplen con los requisitos establecidos (por tener altos ingresos u otros motivos) pueden solicitarla de nuevo. Esto se puede hacer hasta un año después o más, siempre y cuando la nueva solicitud se haga antes de que exista un fallo del tribunal o antes de que se venda el apartamento. Cite: Ellin Corp. v. Tp. of North Bergen, 253 N.J. Super. 434 (App. Div. 1992).

La protección contra aumentos en el alquiler

Las personas de la tercera edad y discapacitadas que reúnan los requisitos también reciben la protección ante aumentos desproporcionados del alquiler. El control del alquiler continúa protegiendo a los inquilinos si dicho control rige en el edificio donde residan. Un propietario que le pida a la junta de control permiso para hacer un aumento en el alquiler debido a dificultades económicas, no está autorizado a usar el costo adicional de la conversión como una razón para incrementar el alquiler por dichas dificultades. En lugares donde el control del alquiler no es aplicable, cualquier aumento debe ser moderado. Además, el propietario no puede usar ningún incremento en los gastos a consecuencia de una conversión para justificar un aumento en el alquiler. Los inquilinos protegidos que se enfrentan a un incremento del alquiler deberían buscar ayuda legal experta. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,31.

Las protecciones especiales del Condado de Hudson

La ley proporciona protecciones adicionales para ciertos inquilinos que viven en el Condado de Hudson. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61,40. Los inquilinos de dicho condado que reúnan los requisitos establecidos están protegidos de forma permanente ante un desalojo debido a una conversión del edificio en el que residen. Dichos inquilinos deben seguir pagando el alquiler y seguir las reglas del contrato. Todavía pueden ser desalojados si el propietario puede demostrar ante el tribunal alguna de las causas legales para el desalojo.

Requisitos para recibir la protección

Los inquilinos residentes del Condado de Hudson tienen derecho a la protección contra el desalojo si los ingresos familiares están por debajo de una cantidad establecida anualmente. De igual forma, estos inquilinos deben haber vivido en sus apartamentos por lo menos 12 meses antes de que solicitaran la protección. También deben hacer la solicitud antes de que el propietario consiga el permiso del estado para hacer la conversión.

Antes de que el propietario pueda realizar la conversión, todos los inquilinos en el edificio deben haber sido notificados por escrito informándoles de que tienen derecho a solicitar una protección especial contra el desalojo. El estado no le permitirá al propietario convertir el edificio a no ser que pueda demostrar que todos los inquilinos han sido notificados de su derecho a solicitar protección.

Cómo solicitar la protección

La ciudad enviará una solicitud a cada inquilino antes de que el propietario convierta el edificio. Todo inquilino que desee solicitar la protección debe llenar el formulario y devolvérselo a la ciudad antes de que se cumplan 60 días de haberlo recibido. Los inquilinos puede que también tengan que firmar una declaración escrita ante un notario público indicando sus ingresos y diciendo que han vivido en el apartamento durante 12 meses.

La ciudad debe decidir e informar por escrito a los inquilinos que reúnan los requisitos antes de que se cumplan 30 días de la recepción de la solicitud. Los inquilinos que no reúnan los requisitos para recibir la protección especial del Condado de Hudson tienen todavía los mismos derechos que el resto de inquilinos en casos de conversiones, como se indicó anteriormente. Si la municipalidad del condado de Hudson tiene una ordenanza de control de alquileres, la solicitud puede ser administrada por la oficina para el control de alquileres. Los inquilinos que puedan tener derecho a una protección deben dirigirse al ayuntamiento, específicamente a la oficina de control de alquileres, para solicitar dicha protección.

Otros requisitos

Los inquilinos que residen en el Condado de Hudson pueden perder su protección contra el desalojo si los ingresos familiares están por encima de la cantidad permitida por la ley. Asimismo, pueden perder la protección si ya no residen en el apartamento. Además, el alquiler para los inquilinos protegidos en dicho condado sigue bajo el control del alquiler si el edificio está cubierto por dicho control. Un propietario que le pida permiso a la junta de control del alquiler para hacer un aumento debido a dificultades financieras, no está autorizado a usar el costo adicional de la conversión como una razón para hacer un incremento en el alquiler por dificultades económicas. En lugares donde el control del alquiler no es aplicable, el propietario solo puede hacer aumentos moderados que no incluyan ningún incremento de gastos que sean resultado de la conversión.

Esta información se actualizó el: Mar 22, 2024