Ese artículo explica, las notificaciones que se tienen que entregar antes de presentar una demanda para el desalojo,  el proceso de cómo se hace y se entabla dicha demanda, y qué puede suceder en la audiencia ante el tribunal.

Las notificaciones exigidas antes de presentar una demanda para el desalojo

Excepto en la mayoría de los casos por falta de pago del alquiler, en Nueva Jersey, la ley exige que el dueño  entregue la notificación para desocupar el inmueble  y, en algunos casos,  una notificación para el cese, antes de iniciar una demanda de desalojo. Para saber cuáles son las causas y las notificaciones exigidas en cada uno de los casos de desalojo, vea más adelante. En  la defensa contra el  desalojo, vea además Las faltas a seguir los requisitos y procedimientos federales para dar notificación. Si usted vive en una urbanización o alojamiento para la vivienda pública subvencionada por el gobierno federal,  los reglamentos de HUD y la jurisprudencia del estado exigen que el propietario le envíe una notificación  para terminar su inquilinato antes de entablar  cualquier acción de desalojo, incluyendo uno basado en la falta de pago del alquiler. 

La notificación para que cese. Una notificación para que cese es un aviso o carta que le dice que pare de hacer algo que, de acuerdo con su contrato o conforme a la ley contra el desalojo, no está permitido. La notificación tiene que definir específicamente el comportamiento ilícito. Cite: Carteret Properties v Variety Donuts, 49 N.J. 116 (1967). El aviso también tiene que decirle que si deja de hacer lo que no es permitido, usted no será desalojado. Si deja de hacer la cosa descrita en el aviso, el propietario no podrá desalojarle. Cite: A.P. Development Corp. v Band, 113 N.J. 485 (1988) y RWB Newton Assoc. v. Gunn, 224 N.J. Super. 704 (App. Div 1988). Dicha notificación es necesaria sólo si usted es acusado de causar desorden, quebrantar reglas y normas del contrato o con regularidad pagar tarde el alquiler

La notificación para que desocupe y la demanda para obtener la posesión. La notificación para que desocupe es un aviso o carta del propietario terminando su inquilinato, en esta le dice que se mude en cierta fecha porque usted se ha comportado en cierta forma, la cual, conforme a su contrato o a la ley contra el desalojo, no está permitida. En las causas para el desalojo que de la misma manera exigen la entrega una notificación para que cese, la notificación para que desocupe también le dirá que ya que no le hizo caso a la notificación para el cese, usted tendrá que mudarse antes de cierta fecha. El aviso debe decirle expresamente qué es lo que usted ha hecho mal. Para las causas que no requieren que el propietario le dé una notificación para que cese, esta es la primera y única nota que usted recibirá antes de que el propietario pueda entablar una demanda para su desalojo.

La presentación de la notificación para que desocupe. La notificación para que desocupe tiene que ser:

• Entregada a usted en persona;
• Dejada en su casa, apartamento o casa móvil con alguien que tenga por lo menos 14 años de edad;
• Enviada por correo certificado.

Dicho aviso puede ser enviado por correo postal y certificado y a la misma vez. Si usted no recoge el correo certificado y el correo regular no es devuelto al propietario, entonces, el juez creerá que usted la ha recibido. Cite: N.J.S.A. 2A:18-61.2.

La demanda jurídica. ¿Cómo puede el propietario iniciar una demanda para el desalojo? El propietario tiene que preparar una demanda para su desalojo. La demanda expone las razones para el desalojo.

La orden de comparecencia. La orden de comparecencia es un documento del tribunal que le dice cuándo y dónde se ventilará su caso. La orden de comparecencia está adjunta a la demanda y el tribunal le dará estos papeles juntos. La notificación de demanda y la orden de comparecencia,  pueden ser enviadas por correo o entregadas por un funcionario del tribunal, dejadas en su casa con alguna persona que tenga más de 14 años de edad o pegadas a la puerta de su residencia.

Información de los derechos del inquilino. El Tribunal Superior ha adoptado una serie de instrucciones que el juez le leerá a la concurrencia. Estas instrucciones explican los procedimientos del tribunal y le dejan saber al arrendatario algunos de sus derechos. Estas instrucciones deben ser entregadas junto con la notificación de demanda y la orden de comparecencia. Cite: Community Realty Management v. Harris, 155 N.J. 212 (1998).

El tiempo que hay entre la fecha de la demanda y la audiencia. La notificación de demanda y la orden de comparecencia le dirán cuándo comparecer ante el tribunal. Las normas judiciales exigen que a usted se le entregue una copia de la demanda al menos con 10 días de antelación a la fecha de la audiencia. El tribunal el notifica a usted enviándole una copia de la demanda por correo postal, y haciendo que un funcionario jurídico pegue la citación y la demanda en la puerta de su vivienda.

El derecho a un intérprete

La  judicatura de Nueva Jersey proporciona servicios de interpretación legal. Durante el procedimiento jurídico, el intérprete legal le ayudará a comunicarse con otras personas en la sala de audiencias, incluyendo su abogado, el personal del tribunal y el juez. Si usted necesita un intérprete, notifiquele al tribunal  tan pronto como le sea posible. Cuando el tribunal programa un asunto que necesita la presencia de un intérprete, las partes tienen la obligación de notificarle a la administración si el asunto se resuelve o va a ser aplazado para de esta forma evitarle al tribunal el gasto innecesario de los honorarios del intérprete. El coste del intérprete se le podrá cobrar a la parte que no le notifique al tribunal.  Para obtener más información acerca de cómo solicitar un intérprete, incluyendo los números de contacto, consulte Servicios de interpretación (de la judicatura de Nueva Jersey)

Para posponer su audiencia ante el juez.

Si por cualquiera razón no puede ir al tribunal el día de su audiencia, deberá llamar al secretario del Tribunal Superior, en la Parte Civil Especial, o la oficina del juez. Deberá explicar por qué necesita una nueva fecha y pedir un aplazamiento (también conocido como una prorroga). También debe llamar al propietario o al abogado del mismo y pedirle que esté de acuerdo en posponer el audiencia. Si tiene que pedir un aplazamiento, hágalo por lo menos cinco días antes de la fecha en que tiene que ir al tribunal. Notifíquele al propietario de que ha pedido un aplazamiento. Si no hace el pedido cinco días con anticipación, es posible que no se lo permitan, a no ser que pueda demostrar circunstancias excepcionales. Por lo general los aplazamientos hechos a última hora no son permitidos.

Si una emergencia como una enfermedad o la avería del coche le impide presentarse, debe llamar al tribunal y pedir un aplazamiento, incluso si esto sucede en la mañana de la audiencia.

Nota importante: en algunos condados, los aplazamientos raras veces son concedidos En esos condados, el propietario tiene que estar de acuerdo y tiene que haber una buena razón para lograr que se posponga su audiencia.

Acudir al tribunal

La fecha, la hora y la ubicación del tribunal que verá su caso están escritas en la orden de comparecencia. Usted tiene que comparecer ante el juez en la fecha y la hora correctas para ser escuchado respecto a su asunto. Es mejor estar en el tribunal  de 15 a 30 minutos antes de la audiencia. Si usted  va manejando, puede ser difícil encontrar un estacionamiento. Usted tendrá que pasar por el control de seguridad al entrar al edificio, y podría haber una fila. Es muy importante que esté dentro de la sala de audiencias cuando el juez llame el nombre del propietario y del inquilino involucrado en cada caso.

Si el día del juicio, usted no comparece, el secretario del tribunal dictará un fallo de posesión en su contra por no comparecer. Esto quiere decir que el propietario, una vez tome ciertas medidas, podrá desalojarle. El dueño tiene que presentar una declaración jurada que reúna las siguientes condiciones:

• La declaración tiene que explicar por qué lo está desalojado y exponer, según el estatuto, la “razón justificada” que se exige.
• La declaración tiene que explicar que según el contrato y la ley federal, estatal, y local, se permite cobrar como alquiler todos los honorarios adicionales incluidos en la demanda por falta de pago del alquiler (tales como los pagos tardíos y los honorarios del abogado). Atención: Si el dueño es representado por un abogado, dicha declaración debe ser firmada por el representante.
• Si el desalojo exige que se le entregue una notificación judicial como la notificación para desocupar  o para el cese, la declaración del propietario tiene que tener adjuntos todas las notificaciones antes mencionadas. También debe declarar que el propietario le entregó al arrendatario estos avisos y que los hechos descritos en estos son verídicos.

El proceso para la obtención de la orden de desalojo se examina más a fondo en ¿Qué sucede después de la audiencia para el desalojo? 

El secretario del tribunal no puede dictar un fallo por falta de comparecencia contra un arrendatario que sea menor de edad o mentalmente discapacitado. Un juez puede dictar un fallo contra una persona mentalmente discapacitada, pero sólo después de que le haya dado, con cinco días de anticipación, una notificación escrita al tutor del inquilino.

Si el propietario no contesta, el caso debe ser desestimado. Sin embargo, usted debe quedarse en el tribunal hasta que el juez u otro funcionario del tribunal le dé permiso de marcharse.

La lista de causas y las instrucciones

La Corte Suprema de justicia ha adoptado instrucciones que deben ser leídas al principio de cada sesión del tribunal para los inquilinos y propietarios. Estas son sumamente importantes porque le ayudarán a entender los procedimientos jurídicos y algunos de los derechos que tiene como arrendatario.

Temas importantes contenidos en las instrucciones incluyen:

• La lista de causas
• Los acuerdos
• La espera del juicio - qué pasa si su caso tiene que ser aplazado para otro día.
• Los casos por falta de pago (cómo hacer que su proceso sea desestimado si paga el alquiler en cierto tiempo)
• Los procedimientos del desalojo (la orden de desalojo);
• La suspensión  del desalojo después de un fallo de posesión

El juez mismo tiene que leer las instrucciones, las cuales también tienen que ser presentadas en español, pero puede ser por medio de un vídeo.

Una copia de las instrucciones tiene que ser presentada con la notificación de demanda.

Una copia de las instrucciones por escrito debe estar disponible en el tribunal. Igualmente estarán disponibles en español. Si no las puede encontrar, pregúntele al secretario del tribunal.

Para las personas que lleguen tarde, tiene que haber una segunda lectura. Esta puede ser por medio de un video.

Llegar a un acuerdo con el propietario.

Usted siempre puede resolver el caso con el propietario, inclusive después de que reciba la notificación de demanda  y la orden de comparecencia, incluso hasta el momento en que el juez comience una audiencia para su caso. Si usted llega a un acuerdo para resolver el caso, obtenga tal acuerdo por escrito y  tenga claro que usted y el propietario entienden, completamente, las clausulas del acuerdo. Debe llegar a un convenio con el propietario sólo si dicho acuerdo es justo y posible. Hacer un arreglo que no pueda llevar a cabo sólo conducirá a que en el futuro usted sea desalojado.

Si soluciona el caso antes de la audiencia, tenga cuidado. Si llega a un convenio antes de la fecha en que tenga que ir al tribunal, asegúrese que el propietario esté de acuerdo en desestimar la demanda y/o terminar oficialmente el caso en su contra. Se exige que el propietario le notifique al secretario del tribunal. Así mismo, usted debe verificar con el secretario del tribunal para asegurarse que la demanda ha sido anulada.

Al resolver el caso, intente hacer que el propietario esté de acuerdo con condiciones que le sean de beneficio a usted. Por ejemplo, intente hacer que el propietario esté de acuerdo en hacer las reparaciones necesaria en el apartamento y que ponga por escrito en el convenio establecido dichas reparaciones.

¿Qué debe hacer si usted llega a un pacto con el propietario el día en que tiene acudir al tribunal? Para anular la demanda el mismo día de la comparecencia , el propietario tiene que decirle directamente al juez. Esto quiere decir que usted debe esperar hasta que el propietario le diga al juez que el caso ha sido solucionado- sin importar cuando se solucione. Es importante que el arrendador le notifique al tribunal.

Hay situaciones en las que el propietario le dice al arrendatario que el caso está resuelto y que será anulado. El arrendatario entonces no se presenta ante el tribunal. El propietario va ante el juez y obtiene una orden para el desalojo del arrendatario ausente. Tenga presente: Comparezca ante el tribunal la fecha escrita  en la notificación de demanda.

Algunos acuerdos son "resoluciones por consentimiento" en los que el arrendatario permanece en la vivienda siempre y cuando se suscriba al acuerdo. El formulario que se utiliza es APPENDIX XI-V C CONSENT TO ENTER JUDGMENT (TENANT REMAINS)​ (de la judicatura de Nueva Jersey). Una resolución por consentimiento significa que las partes están de acuerdo en que se inscriba el fallo. Si no cumple, el propietario tiene que presentar una certificación, con el fin de proceder con una orden de desalojo. Esta tiene que indicar exactamente por qué alega que usted violó  el acuerdo y  también enumerar los puntos que apoyan dicha declaración. Usted tiene que recibir dicha certificación por correo o debe ser pegada en la puerta de su vivienda. 

Algunos arreglos son resoluciones por consentimiento en los cuales, el arrendatario se compromete a mudarse. El formulario que se utiliza es CONSENT TO ENTER JUDGMENT FOR POSSESSION (TENANT VACATES)  (de la judicatura de Nueva Jersey). Incluso si usted está de acuerdo en mudarse en una fecha determinada, el propietario todavía tiene que seguir el  proceso de la orden judicial para poderlo desalojar.  Si acepta pagar el dinero y también mudarse y no está representado por un abogado, tendrá que comparecer ante el juez, y el juez tendría que aprobar el acuerdo. Para más información sobre los acuerdos, vea más atrás​.

La mediación

En la mayoría de los tribunales, se ofrece la mediación para resolver los casos de desalojo. Esto quiere decir que, antes que un juez vea un caso de desalojo, usted y el propietario deben reunirse con un abogado pasante, otros miembros del tribunal, y hasta con otros abogados, para ver si el caso puede ser resuelto. A estas personas se les llama mediadores. Un mediador no debe alinearse con ninguna de las partes. El trabajo del mediador es ayudar a que usted y el propietario encuentren una solución sin tener la necesidad de llevar a cabo un juicio.

Por ejemplo, en una mediación si usted no tiene todo el dinero que debe, puede ser que consiga que el propietario le  permita pagar, cada mes, parte del alquiler atrasado hasta que la cantidad completa sea saldada. Si el propietario está de acuerdo, el mediador por lo general escribirá el convenio y le dará una copia a  cada uno.

El mediador no debe ofrecerle ningún asesoramiento jurídico confuso, sobre todo si usted no tiene un abogado o no está seguro de sus derechos. Un mediador no es un juez. Si es coaccionado por el mediador, pida que la mediación se termine.

Durante la mediación, usted no tiene que llegar a un acuerdo. No tiene que aceptar las recomendaciones del mediador. Usted tiene, siempre, el derecho de ir ante un juez para que este decida el caso.

Esté preparado para defender su caso en el tribunal

Las únicas cuestiones que el juez tiene que decidir  son si  el propietario tiene o no  razones para pedir el desalojo, y si usted tiene cualquier defensa. Si el propietario gana, este tiene el derecho a sacarlo a usted del inmueble. Si usted se muda y el dueño alega que le debe dinero, este tendría que presentar un tipo diferente de demanda para tratar de cobrarle  a usted dicha cantidad. 

El juez, después de llamar la lista de todos los casos, sostendrá audiencias para casos individuales Esto significa que cuando acuda a la audiencia, usted deberá estar listo a demostrarle al juez por qué no debería ser desalojado. Usted tendrá que estar listo a defenderse contra la causa o causas para el desalojo que el propietario ha enumerado en la demanda. Las defensas que más se usan contra el desalojo son explicadas con más detalles en La defensa contra el desalojo.

Atención ! Estas pueden incluir, por ejemplo, mostrar que el propietario no le ha enviado la notificación  apropiada para que cese o para que desocupe o mostrar que el comportamiento del cual el propietario se queja no sucedió.

Sin tener en cuenta que defensa use, usted debe estar preparado a presentar evidencia que le ayude en su defensa. Dicha evidencia puede incluir documentos escritos, fotografías y el testimonio suyo y de los testigos.  Usted debe llevar al tribunal toda evidencia que crea necesitar para su defensa. Ejemplos de los tipos de evidencia que puede usar incluyen lo siguiente:

• Fotos del apartamento;
• Recibos del alquiler o de gastos por reparación, cheques cobrados;
• Informes de la inspección (el tribunal puede hacer que el inspector comparezca y puede ser que no considere ningún informe sin que el inspector esté presente);
• Una copia de su contrato y las cartas enviadas al propietario.

Esté preparado para explicarle al juez las defensas que tiene. Recuerde que el juez está allí para escuchar a ambas partes y tomar una decisión. 
Todo testigo que lleve a declarar a su favor tiene que estar presente en el tribunal el día de la audiencia. El tribunal no aceptará una carta del testigo. También usted puede declarar por su propia cuenta, es importante que practique su testimonio – lo que le va a decir al juez - antes de que acuda al tribunal.

La audiencia

Una audiencia es cuando el juez escucha los testimonios y lee los documentos con respecto a su caso. El juez primero escucha al propietario y a los testigos del mismo. En este momento, el propietario puede presentarle o darle al juez cartas o documentos para demostrar el caso en su contra. Usted tiene el derecho de examinar estos documentos. Después de que el propietario y sus testigos hayan declarado ante el juez, usted puede hacerles preguntas sobre lo que dijeron. No debe tener miedo de hacer alguna pregunta que tenga. En este momento, no tiene que dar su parte de la historia; sólo hacer preguntas. Puede ser que el propietario o sus testigos no puedan contestarle o que digan algo que le ayudará en su caso.

Después, el juez lo escuchará a usted y a sus testigos. Aquí es dónde usted tiene la oportunidad de decirle al juez su versión y explicar por qué no se le debería permitir al propietario que lo desaloje. Igualmente, es su ocasión para darle al juez cualquier carta, informe, fotografía o recibo que valide su testimonio. El dueño o su abogado puede interrogarlo a usted. Entonces usted puede presentar cualquier testigo o prueba adicional que consideré importante para su defensa. Por ejemplo, si su defensa consiste en que el apartamento es inhabitable debido a las condiciones, usted debe solicitar que el inspector para la vivienda que inspeccionó su apartamento comparezca como testigo, y que traiga los resultados de la inspección. Nota: Si el inspector no comparece de forma voluntaria, usted tendrá que citar jurídicamente al jefe de la oficina para la inspección. Pregúntele al secretario del tribunal o pida en la oficina de los Servicios Legales un formulario para la citación e instrucciones de cómo presentarlo. Por lo menos cinco días antes del juicio/fecha de la audiencia, usted tendrá que informarle personalmente (entregar) la citación a la parte que usted quiere dé testimonio ante el juez . 

La decisión del juez

El juez, después de ver todas sus pruebas y las del propietario, toma una decisión. Por lo general, el juez después de sopesar las pruebas anuncia su decisión. Si usted gana, el juez desestimará la demanda. Esto significa que usted no será desalojado y que puede permanecer en el lugar alquilado.

Si usted pierde, el juez dicta “un fallo de posesión” a favor del propietario. Un fallo de posesión es una orden para su desalojo. Esta le da al propietario el derecho legal de hacerlo salir del apartamento o casa.

El próximo paso en el proceso de desalojo es la acción para sacarlo a usted de la vivienda. Esto no sucede inmediatamente y tarda algún tiempo para llevarse a cabo. Incluso después de que el juez dicte la orden de desalojo, a usted todavía le quedan algunos derechos.

Para obtener más información, consulte ¿Qué sucede después de la audiencia para el desalojo? y lo que puede hacer para postergar el proceso de desalojo, si es que usted necesita más tiempo​.​​​​​​​​​​​​​​​​

Esta información se actualizó el: Aug 15, 2017