Últimamente, muchas personas han aprovechado las bajas tasas de interés para comprar su primera vivienda o para refinanciar un préstamo que tienen con una alta tasa de interés. Tradicionalmente, la compra de una vivienda se ha llevado a cabo por medio de una hipoteca de tasa fija con un plazo de 30 años y mensualidades fijas que cubren el principal y el interés. Hoy en día usted puede elegir entre una variedad de productos bancarios. Si está comprando una vivienda por primera vez o está refinanciando su hipoteca actual, probablemente ha visto los préstamos de sólo interés, conocidos como préstamos IO por sus siglas en inglés. Éste artículo le ayudará a entender cómo funcionan estos préstamos y si son los más adecuados para usted.
Estoy solicitando un préstamo hipotecario. El agente me dice que si obtengo un préstamo IO tendré que hacer pagos más bajos durante los primeros 10 años. ¿Qué es un préstamo IO?
Los préstamos de sólo interés o préstamos IO le dan al prestatario la opción de pagar solamente el interés que se debe cada mes por los primeros tres a 10 años del préstamo. Esta mensualidad no incluye ningún pago destinado al capital del préstamo. Con los préstamos IO, las mensualidades durante los primeros tres a 10 años del préstamo son más bajas que las que pagarían si tuviera una hipoteca típica de tasa fija con un plazo de 30 años. Esto les permite a muchas personas comprar una vivienda que de otro modo no podrían costearse. Sin embargo, también quiere decir que en ciertas circunstancias, hay personas que se dan el lujo de comprar viviendas que no deberían comprar y que una vez se termine el plazo para los pagos de sólo interés, tendrán problemas para hacer los pagos mensuales.
Los préstamos IO son unos de los productos bancarios de más rápido crecimiento en el mercado hipotecario actual. Para muchos, comprar la vivienda de sus sueños sería imposible sin un préstamo IO. Aún así, para algunos los riesgos asociados con los préstamos hipotecarios IO son mayores que las ventajas. Aunque los bajos pagos mensuales iniciales son tentadores, es importante recordar que no está aumentando el capital inmobiliario de su hogar durante el período cuando solamente está pagando los intereses. Todavía debe la deuda completa. Sin embargo, si tiene un préstamo IO, durante el período para le pago del sólo interés puede hacer pagos adicionales destinados a restarle al capital sin que se le cobre ningún recargo. Estos pagos adicionales le ayudan a aumentar el valor líquido de su hogar más rápidamente.
Según el agente hipotecario, puedo solicitar un préstamo IO de tasa fija o de tasa ajustable. ¿Cuál es la diferencia?
Los préstamos IO pueden tener una tasa de interés fija o ajustable, o una tasa fija inicial y luego convertirse en una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en una fecha determinada. La tasa de interés nunca cambia en las hipotecas IO de tasa fija, pero sí cambia periódicamente en las hipotecas ARM. La tasa de interés puede aumentar, de acuerdo con la tasa de interés de los mercados financieros. Algunos préstamos IO con opciones de ARM ajustan la tasa de interés dentro de los primeros seis meses del préstamo. El documento hipotecario detalla cuándo cambia la tasa de interés inicial, cuán a menudo cambia y los topes límite que controlan cuanto puede aumentar o disminuir el interés. Antes de firmar el préstamo, es importante obtener todos los datos acerca de cuándo y cuán a menudo pueden cambiar los intereses y hasta qué punto pueden aumentar. Recuerde, tiene el derecho de comparar préstamos para conseguir el que reúna las condiciones que más le convengan a usted.
En la actualidad, las tasas de interés hipotecarias siguen bajas. Los expertos de la industria no nos pueden asegurar hasta cuando seguirán bajas. Si usted tiene un préstamo IO que se convierte en una hipoteca ARM, debe pensar en el futuro y si podrá afrontar aumentos en la tasa de interés más el aumento en la mensualidad una vez que empiece a pagar las mensualidades que incluyen el pago al capital e interés de la deuda.
Si tiene un préstamo IO de tasa fija, la tasa de interés no cambiará durante el plazo de la deuda. Es posible que la tasa de interés sea un poco más alta si elige un préstamo IO de tasa fija en vez de uno con tasa ajustable, pero la tasa de interés nunca aumentará; no importa lo que suceda con las tasas de interés hipotecarias en el futuro. Algunos préstamos IO de tasa ajustable ofrecen tasas preliminares tentadoras por el primer o segundo mes del préstamo. ¡Tenga cuidado! Esta tasa puede aumentar y terminar siendo más alta que la tasa fija que le habían ofrecido. Siempre pregunte por cuánto tiempo permanecerá en efecto la tasa de interés inicial.
Si acepto este préstamo, ¿qué pasa al terminar el período inicial de pagos al sólo interés?
Anteriormente, dijimos que si sólo está pagando el interés de la deuda cada mes, le deuda principal no cambia. Por eso, una vez que termine el período para hacer los pagos de sólo interés, todavía debe la deuda inicial completa. Al comenzar el año siguiente del préstamo, estará pagando el capital y el interés, y la mensualidad aumentará. Necesitará tener suficientes ingresos para poder pagar la nueva mensualidad.
¿Me puede dar un ejemplo?
En este ejemplo comparamos dos préstamos de 100 mil dólares, el primero es un préstamo IO a un plazo de 30 años, con un período de pagos de sólo interés de 10 años y una tasa fija de un 6,25% y el segundo es un préstamo convencional de tasa fija de un 6,25% a pagar en 30 años sin la opción de pago IO. Con el préstamo IO, el pago mensual por los primeros 10 años es de $520,83. El pago mensual de la hipoteca de tasa fija es $615,72, una diferencia de $94,89. En el undécimo año, el pago del préstamo IO aumenta a $790,93, dado a que ahora está pagando el capital adeudado además del interés de la deuda. El pago mensual de la hipoteca de tasa fija seguirá siendo $615,72 en el undécimo año, pero habrá pagado $16.040 de la deuda inicial, o sea que habrá aumentado el valor líquido de su hogar.
¿Por qué es mayor el pago del préstamo IO que el del préstamo de tasa fija después de los primeros 10 años?
La diferencia de $115,21 en los pagos se debe a que el capital del préstamo se está pagando en 20 años en vez de 30 años. Recuerde también que el ejemplo que hemos dado es para un préstamo IO de tasa fija. Si usted elige un préstamo IO de tasa ajustable y las tasas de interés aumentan, su mensualidad será aún más alta y puede cambiar durante el plazo de la deuda.
¿Qué es lo que debería considerar antes de decidirme a aceptar un préstamo IO?
Necesita analizar lo que usted puede costearse en este momento y lo que espera poder costearse en el futuro antes de decidir si el préstamo IO le conviene. Debería pensar en lo siguiente:
Sus ingresos: ¿Cuáles son sus ingresos ahora y cuáles serán dentro de tres, cinco o 10 años, cuando tendrá que pagar una mensualidad más alta? ¿Podrá costearse las mensualidades si sus ingresos no cambian, si pierde su empleo o si en el futuro bajan sus ingresos?
Las tasas de interés: Si su préstamo IO es de tasa ajustable, y usted ha calculado que puede costearse los pagos más altos siempre y cuando las tasas de interés sigan bajas, ¿cómo pagará las mensualidades si las tasas de interés aumentan en el futuro? ¿Cuál es la tasa de interés máxima que le pueden cobrar como condición del préstamo? ¿Puede costearse el pago a tal interés?
El valor de su vivienda: En la actualidad, las viviendas en Nueva Jersey tienen un valor alto. Esto no quiere decir que se mantendrán así. Un cambio negativo en la economía puede resultar en la caída de los precios de la vivienda. Es posible que la propiedad valga menos en cinco o 10 años que lo que pagó por ella. Si tiene un préstamo IO, en un futuro es posible que su deuda sea mayor que lo que valdrá su casa. No podrá venderla a un precio lo suficientemente alto para cancelar la deuda pendiente del préstamo IO. No tendrá su vivienda, pero todavía le deberá dinero al prestamista.
Los préstamos IO tienen su lugar en el mercado hipotecario, pero no son necesariamente la mejor opción para usted. Si puede afirmar sin duda alguna que tendrá ingresos más altos cuando tenga que afrontar las mensualidades más altas, puede ser ventajoso comprar o refinanciar con un préstamo IO. Si tiene los fondos disponibles para abonar al capital antes de que se vea obligado a hacerlo, un préstamo IO puede ser para usted, ya que puede efectuar estos pagos adicionales los meses que tenga efectivo sobrante. Un préstamo IO también puede ser para usted si está absoluta y positivamente seguro de que en tres, cinco o 10 años, su hogar valdrá lo mismo o más que ahora.
Tome el tiempo para preguntarse, “¿estoy seguro de todo esto?”
Este artículo se publicó en la edición de octubre de 2005 de Cuáles son sus derechos legales®. |
