Las personas que compran vivienda por primera vez y los propietarios que desean refinanciar probablemente han visto préstamos con nombres como Pay Option (opción de pago), Pick-A-Payment (elegir la mensualidad), Cash Flow ARM (hipoteca de tasa ajustable con flujo de fondos) y Option ARM (hipoteca de tasa ajustable con opción de pago, o simplemente hipoteca ARM con opción de pago). Estos préstamos son muy populares ya que ofrecen una baja tasa de interés inicial o preliminar y varias opciones para pagar la mensualidad. Aunque la baja tasa de interés inicial y los bajos pagos mensuales son tentadores, este tipo de préstamo hipotecario no es el más adecuado para todos. Este artículo proporciona información básica acerca de los préstamos hipotecarios ARM con opción de pago, las características que los distinguen y los riesgos que presentan.

¿Cuál es la diferencia entre todos estos tipos de préstamos?

No existe ninguna diferencia. Todos representan el mismo tipo de préstamo. En este artículo utilizaremos el término hipoteca ARM con opción de pago. ARM, que significa hipoteca de tasa ajustable en inglés, quiere decir que la tasa de interés aumenta o disminuye de acuerdo con el programa establecido en el documento hipotecario. En los préstamos de hipotecas ARM, la tasa de interés se vuelve a calcular cada mes luego que haya pasado el período inicial. Este tipo de préstamo ha existido por mucho tiempo. Los préstamos ARM con opción de pago se diferencian de los demás préstamos ARM al ofrecer cuatro opciones de pago para la mensualidad.

Me gusta la idea de una baja tasa de interés preliminar. ¿Qué puede tener de malo?

En la palabra preliminar está la trampa. Estos préstamos son tentadores dado que la tasa de interés preliminar o inicial puede variar del 1,25% al 4,25%. La tasa preliminar depende del pago inicial y de su imagen crediticia; mientras más pueda aportar como pago inicial y si tiene una buena imagen crediticia, más baja será la tasa inicial. La tasa de interés preliminar se mantiene fija el primer o hasta al tercer mes del préstamo. Esta tasa se usa para calcular el pago mínimo de los primeros 12 meses del préstamo y puede ser que no cubra el monto del interés acumulado cada mes.

El agente hipotecario mencionó el índice COSI y el margen. ¿De qué me está hablando?

Si usted fuera a obtener una hipoteca típica de tasa fija con un plazo de 30 años no se tendría que preocupar por los índices y los márgenes, porque la tasa de interés nunca cambia en las hipotecas de tasa fija. Con los préstamos hipotecarios ARM con opción de pago, la tasa de interés se vuelve a calcular cada mes luego que haya pasado el período preliminar y aumentará o disminuirá durante el plazo del préstamo, según el valor del índice. Nunca será tan baja como la tasa inicial, por eso tenga en cuenta que al elegir un préstamo hipotecario ARM con opción de pago las mensualidades aumentarán después del período preliminar.

Primero, miremos el índice. Los préstamos ARM con opción de pago utilizan una fórmula que añade un margen al índice para calcular la tasa de interés ajustable. Los índices del mercado financiero se usan para cambiar las tasas de interés de los préstamos ARM. El índice del costo de ahorros COSI (Cost of Savings Index), es solamente uno de los varios índices que se usan con los préstamos ARM. Todos los préstamos ARM incluyen un párrafo que describe cual índice se utilizará para calcular la tasa de interés, cómo se calculará la nueva tasa de interés, y cuán a menudo se ajustará. El índice puede cambiar cada vez que se calcula la tasa de interés, pero el margen nunca cambiará.

Ahora hablemos del margen. El margen es el porcentaje que se le añade al índice cada vez que se recalcula la tasa para establecer la nueva tasa de interés hasta el próximo período de ajuste. El margen lo fija el prestamista cuando usted firma el préstamo. El margen no cambia durante el plazo del préstamo. El monto del índice más el margen se denomina tasa de interés totalmente indexada. Vea el ejemplo con un margen de 3,50% en el cuadro a continuación.

Cuando termina el período preliminar, la tasa de interés del préstamo se empieza a calcular mensualmente, utilizando las tasas del índice y el margen para determinar la tasa de interés totalmente indexada para el próximo mes. Al terminar el período preliminar, la tasa de interés aumentará y las opciones de pago de la mensualidad fluctuarán según la tasa de interés.

¿Cuáles son las opciones de pago?

Los préstamos hipotecarios ARM con opción de pago generalmente ofrecen cuatro opciones para pagar la mensualidad: el pago mínimo, el pago de interés solamente, el pago totalmente amortizable a 30 años y el pago totalmente amortizable a 15 años.

Pago mínimo: El pago mínimo le permite hacer el pago más bajo de las cuatro opciones pero con el mayor riesgo. Este pago es una cantidad fija que se calcula una vez al año. Un tope sobre el período de ajuste, típicamente el 7,5%, limita cuanto puede aumentar o disminuir el pago cada año. El pago mínimo mensual no incluye ningún pago hacia el principal del préstamo, por lo tanto cuando se termina el período inicial, este pago no cubrirá el interés total acumulado cada mes. Esto significa que en vez de disminuir la cantidad que debe, el saldo del préstamo aumentará cada mes, dado que el interés pendiente o aplazado se le suma a la deuda principal pendiente. Esto se denomina amortización negativa. Quiere decir que deberá más que lo que pidió prestado.

Cuando la deuda principal pendiente sobrepasa el valor de su vivienda por más de un 10% a 25%, el prestamista refundirá (o recalculará) el préstamo. Es posible que el nuevo pago mínimo sea drásticamente más alto que el anterior, hasta inasequible. Lo que parecía ser una gran ganga cuando firmó el préstamo ahora le puede costar su hogar. Si debe más de lo que vale su casa, al venderla no podrá cancelar el préstamo. Todavía le deberá dinero al prestamista.

Pago de interés solamente: Al elegir esta opción, estará pagando todo el interés que se debe ese mes, basado en la tasa de interés actual, pero no estará disminuyendo la deuda principal. Esta opción de pago aumenta o disminuye, según la tasa de interés totalmente indexada. Luego de 15 años, se refundirá el préstamo y usted tendrá que pagar la deuda principal pendiente más el interés de los 15 años restantes. Su pago mensual aumentará porque estará pagando un préstamo con un plazo de 30 años en 15 años. En este caso, si el valor de las propiedades disminuye, también deberá más de lo que vale su casa.

Pago totalmente amortizable a 30 años: Con esta opción de pago usted paga la deuda en plazos de principal e interés. Los plazos aumentan o disminuyen, según la tasa de interés totalmente indexada de cada mes. Al elegir esta opción, estará aumentando el capital inmobiliario de su hogar con cada mensualidad. Se recomienda elegir esta opción de pago lo más a menudo posible.

Pago totalmente amortizable a 15 años: Si se puede dar el lujo de pagarlo, obtendrá muchos beneficios al elegir esta opción, aunque resulta ser el pago más alto. La deuda se pagará en la mitad del tiempo y usted se ahorrará más de la mitad de los costos por intereses de un préstamo amortizable a 30 años. Al igual que los pagos de interés solamente y los pagos totalmente amortizables a 30 años, los plazos varían según la tasa de interés totalmente indexada de cada mes. Vea el ejemplo en el cuadro a continuación para un préstamo de $150.000 con una tasa inicial de 2,75%, a 30 años, un margen de 3,50% y un índice COSI de 3,140%.

¿Cómo puedo decidir si debo solicitar un préstamo ARM con opción de pago?

Mire las opciones de pago a continuación y decida cuál de los pagos puede hacer. Si solamente puede costearse el pago mínimo, no debería solicitar este tipo de préstamo. Cada pago mínimo que haga añadirá $217,64 al saldo restante del préstamo y rebajará el capital inmobiliario de su hogar. Ser dueño de vivienda comprende la inversión, el aumento del capital inmobiliario y el mejoramiento de su situación financiera. Usted debe elegir el préstamo que le ayude a realizar estas metas.

Si cree que puede elegir la tercera o cuarta opción de pago la mayoría de los meses, es posible que este tipo de préstamo sea para usted. Si en su trabajo recibe pago de comisiones o trabaja según la estación, un programa de pagos flexibles puede resultar mejor para usted, siempre y cuando la mayoría de los pagos incluyan el principal e interés. Recuerde que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios ARM pueden cambiar cada mes y si el índice aumenta considerablemente, las opciones de pago también aumentarán. ¿Cómo podrá pagar el repentino y considerable aumento de las mensualidades?

Por último, considere la economía. ¿Permanecerán estables los valores de las propiedades en su vecindad o aumentarán en los próximos años? ¿Está seguro su empleo? ¿Existe un aumento en el desempleo en la zona en donde vive que le pueda afectar? ¿Tiene la expectativa de que sus ingresos aumenten cada año para poder afrontar los pagos crecientes que son la norma más que la excepción de los préstamos ARM?

No se engañe al pensar que una baja tasa de interés inicial lo permitirá afrontar los pagos de un préstamo ARM con opción de pago. Asegúrese de que entiende su situación económica antes de comprometerse. Sepa lo que puede pagar. Insista que el agente hipotecario o de préstamos se tome el tiempo necesario para explicarle todas las condiciones del préstamo antes de firmar. Protéjase a sí mismo y a su inversión. Compare las tasas de interés para conseguir la mejor o para obtener otro préstamo que mejor le convenga teniendo en cuenta su situación.

Este artículo se publicó en la edición de enero-febrero de 2005 de Cuáles son sus derechos legales®.